Решение от 25 февраля 2022 г. по делу № А13-13708/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-13708/2021
город Вологда
25 февраля 2022 года



Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2022 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройМонтажПроект» (ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН <***>) о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком, о возложении обязанности до момента устранения имеющихся недостатков не начислять арендную плату по договору аренды от 07 февраля 2013 года № 381, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации города Вологды, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, ФИО2,

при участии от истца ФИО3 по доверенности от 10.01.2022, от ответчика ФИО4 по доверенности от 11.01.2022, от ФИО2 ФИО3 по доверенности от 17.11.2020,

у с т а н о в и л :

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН <***>; далее – Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМонтажПроект» (ОГРН <***>; далее – ООО «СтройМонтажПроект») о взыскании 394 202 руб. 63 коп., в том числе 391 981 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период 15.01.2021 по 31.03.2021 по договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 07 февраля 2013 года № 381, 2221 руб. 23 коп. неустойки за период с 25.01.2021 по 05.03.2021. Делу присвоен номер А13-6944/2021.

Определением суда от 06 августа 2021 года принят к рассмотрению встречный иск ООО «СтройМонтажПроект» к Территориальному управлению о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком, а именно: внести изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования с «многоэтажные жилые дома» на «среднеэтажные жилые дома» и обеспечить к арендуемому ООО «СтройМонтажПроект» земельному участку с кадастровым номером 35:24:0303001:90 соответствующий требованиям нормативно-правового регулирования доступ в виде проезда строительной техники и провоза строительных материалов со Старого шоссе города Вологды (земельного участка общего пользования), о возложении обязанности до момента устранения имеющихся недостатков не начислять арендную плату по договору аренды от 07 февраля 2013 года № 381.

Определением суда от 06 августа 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Вологды (далее – Администрация).

Определением суда от 23 сентября 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра).

Определением суда от 18 октября 2021 года в отдельное производство выделено встречное исковое заявление ООО «СтройМонтажПроект» к Территориальному управлению о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком, а именно: внести изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования с «многоэтажные жилые дома» на «среднеэтажные жилые дома» и обеспечить к арендуемому ООО «СтройМонтажПроект» земельному участку с кадастровым номером 35:24:0303001:90 соответствующий требованиям нормативно-правового регулирования доступ в виде проезда строительной техники и провоза строительных материалов со Старого шоссе города Вологды (земельного участка общего пользования), о возложении обязанности до момента устранения имеющихся недостатков не начислять арендную плату по договору аренды от 07 февраля 2013 года № 381, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации, Управления Росреестра.

Выделенному делу присвоен номер А13-13708/2021.

В настоящем деле рассматриваются выделенные требования.

Определением суда от 19 января 2022 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просил возложить на ответчика обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании земельным участком, а именно: изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:90 в соответствии с Правилами на «среднеэтажная жилая застройка» и обеспечить беспрепятственный доступ к земельному участку путем установления сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:127; возложить на ответчика обязанность до момента устранения имеющихся недостатков не начислять арендную плату по договору аренды от 07 февраля 2013 года № 381.

Администрация, Управление Росреестра извещены в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей не направили, ранее заявляли ходатайства о рассмотрении дела без участия своих представителей.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных третьих лиц.

Представитель ООО «СтройМонтажПроект» и ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования подержал полностью.

Представитель Территориального управления в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать.

Как следует из материалов дела, 07 февраля 2013 года Территориальное управление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Строительная консалтинговая компания «Стройальянс» (арендатор; далее – ООО «СКК «Стройальянс») заключили договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, № 381, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, общей площадью 8566 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0303001:90, местоположение: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание нежилых зданий.

Пунктом 4.1 договора установлено, что расчет и размер арендной платы определен в приложении № 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

По акту приема-передачи от 07 февраля 2013 года земельный участок передан арендатору.

В соответствии с протоколом разногласий от 19 февраля 2013 года к договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 07 февраля 2013 года № 381 срок аренды установлен сторонами с 07.02.2013 по 31.01.2023 включительно.

Дополнительным соглашением к договору от 18 августа 2014 года № 1 в связи с изменением основного вида разрешенного использования по тексту договора и в приложениях слова: «разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание нежилых зданий» заменены словами «разрешенное использование: многоэтажные жилые дома».

По результатам торгов по продаже имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СКК «Стройальянс» № А13-4780/2016 конкурсный управляющий ООО «СКК «Стройальянс» (организатор торгов) и ООО «СтройМонтажПроект» (покупатель) 16 ноября 2020 года заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому продавец передал покупателю право аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:90, общей площадью 8566 кв.м, расположенного по адресу: <...>, существующее на основании договора аренды № 381 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 07 февраля 2013 года с дополнительным соглашением № 1.

Право аренды передано ООО «СтройМонтажПроект» по акту приема-передачи от 15 января 2021 года.

На основании данного договора Управлением Росреестра 15 января 2021 года осуществлена государственная регистрация уступки прав и обязанностей по договору аренды, все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:90 перешли к ООО «СтройМонтажПроект».

В соответствии с условиями договора аренды ежеквартальный размер арендной платы за пользование земельным участком на 2021 год за 1, 2, 3 кварталы составляет 464 188 руб. 22 коп., за 4 квартал – 464 188 руб. 20 коп. Общий размер арендной платы на 2021 год составляет 1 856 752 руб. 86 коп.

ООО «СтройМонтажПроект» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, сославшись на то, что Территориальное управление незаконно начислило арендную плату, поскольку арендодатель фактически ввел арендатора в заблуждение, предоставив земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:90, не соответствующий назначению и условиям договора аренды. Арендатор не может использовать земельный участок по назначению, необходимо, чтобы ответчик внес изменения в договор в части вида разрешенного использования, так как разрешенное использование «многоэтажные жилые дома» по договору не соответствует генеральному плану и Правилам землепользования и застройки города Вологды «среднеэтажные жилые дома». У арендатора отсутствует возможность проезда на земельный участок. ООО «СтройМонтажПроект», выполняя функцию застройщика, не может полноценно владеть и пользоваться арендованным объектом.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Как определено пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Истец полагает, что ответчик предоставил ему в аренду земельный участок, который имеет существенные недостатки, препятствующие пользованию участком. Такими недостатками, по мнению истца, является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре («многоэтажные жилые дома»), виду разрешенного использования земельного участка, содержащемуся в генеральном плане города Вологды и в Правилах землепользования и застройки («среднеэтажные жилые дома»), а также отсутствие свободного доступа с земель общего пользования к земельному участку для проезда строительной техники, в результате чего истец не имеет возможности получить разрешение на строительство и использовать участок по назначению.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в соответствии с Фрагментом карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Вологды, утвержденных решением Вологодской городской Думы от 26.06.2009 № 72 (с последующими изменениями), земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:90 расположен в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности – Ж-4, а в соответствии с Фрагментом графического материала генерального плана муниципального образования «Город Вологда», утвержденного решением Вологодской городской Думы от 29.12.2014 № 171 (с последующими изменениями), земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:90 расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный). Изменения в 2020 году в генеральный план муниципального образования «Город Вологда», утвержденный решением Вологодской городской Думы от 29.12.2014 № 179, внесены с учетом установленной приаэродромной территории, согласно которой ориентировочная высота объекта в границах земельного участка 35:24:0303001:90 составляет 20 м (что соответствует 6-7 этажам), в связи с чем в действующей редакции генерального плана принята зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).

Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:90 образован из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:64. Постановлением Главы города Вологды от 06.09.2004 № 2886 (в редакции постановления Главы города Вологды от 30.01.2006 № 258) утвержден проект границ указанного земельного участка. В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:64 образован земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:101, из которого, в свою очередь, образован земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:127, государственная собственность на который не разграничена.

Доступ к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0303001:90 может осуществляться с улицы Граничной по существующему проезду через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:127.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:127 установлен сервитут для проезда в пользу ФИО5 по решению Арбитражного суда Вологодской области от 04 февраля 2021 года по делу № А13-14642/2020.

На основании определения суда от 18 ноября 2021 года сторонами составлен совместный акт осмотра земельного участка на предмет установления возможности доступа к нему с земель общего пользования, в котором указано, что с земель общего пользования (улица Граничная города Вологды) к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0303001:90 имеется фактический доступ с двух сторон: через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303001:127, находящийся в неразграниченной государственной собственности, в границах сервитута, установленного в пользу ФИО5, а также через земельный участок 35:24:0303001:1129, занятый многоквартирным домом; препятствия для доступа к земельному участку истца отсутствуют.

ООО «СтройМонтажПроект» подано исковое заявление к Администрации об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:127 для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0303001:90 (дело № А13-14435/2021). Как указала Администрация, в административном порядке сервитут не может быть установлен, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0303001:127 расположены объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, Вологодской области и частных лиц (в том числе многоквартирный дом).

ООО «СтройМонтажПроект» считает, что приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии недостатков переданного в аренду земельного участка, поэтому истец на основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать от арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества и не начислять арендную плату за пользование земельным участком.

Арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные требования являются неправомерными.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Все приведенные истцом в качестве недостатков обстоятельства были ему известны при участии в торгах по продаже имущества ООО «СКК «Стройальянс» и при заключении 16 ноября 2020 года договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Таким образом, Территориальное управление не отвечает за указанные истцом недостатки.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок передан истцу по акту приема-передачи, поэтому находится в его пользовании. Доказательств невозможности использования земельного участка истцом не представлено. Правовые основания для неначисления арендной платы отсутствуют.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о недоказанности заявленных требований, в связи с чем в иске следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «СтройМонтажПроект» (ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (ОГРН <***>) о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком и о возложении обязанности до момента устранения имеющихся недостатков не начислять арендную плату по договору аренды от 07 февраля 2013 года № 381 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Л.В. Зрелякова