Решение от 17 ноября 2017 г. по делу № А40-65475/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-65475/17-41-615

Резолютивная часть решения объявлена 21.09.2017

Решение в полном объеме изготовлено 17.11.2017

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 30.12.2016 № 33-Д-1464/16 и ответчика ФИО3 по доверенности от 06.07.2017, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к ИП ФИО4 (ОГРН <***>), 3-е лицо ООО «Эвитон» о взыскании 11 102 524 руб. 10 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 11 102 524 руб. 10 коп., в том числе 4 176 707 руб. 91 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.10.2005 № М-01-029491 за период с 24.08.2011 по 3-й квартал 2015 года, 6 925 816 руб. 19 коп. неустойки, начисленной за период с 3-го квартала 2011 года по 30.09.2016.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что за ответчиком 24.08.2011 зарегистрировано право собственности на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 770102010013, который предоставлялся в аренду по договору аренды земельного участка от 11.10.2005 № М-01-029491, в связи с чем с 24.08.2011 ответчик в силу закона стал арендатором земельного участка, однако арендную плату за указанный в исковом заявлении период не уплатил, в связи с чем истец начислил пени, размер которых по состоянию на 30.09.2016 составляет 6 925 816 руб. 19 коп

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что не является стороной договора аренды, поскольку в порядке, установленном законом, в договор не вступал. Сослался ответчик и на пропуск истцом срока исковой давности применительно к требованиям о взыскании арендной платы, начисленной за период с 24.08.2011 до 11.04.2014, и неустойки, начисленной за нарушение срока ее уплаты. Кроме того, ответчик сослался на то, что предусмотренная договором неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просил суд применить ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшить неустойку

В процессе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. По встречному иску ответчик просит суд признать недействительным п. 7.2 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.10.2005 № М-01-029491.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что при заключении в 2005 году договора аренды ставка рефинансирования Банка России составляла 13 % годовых, в то время как оспариваемым ответчиком пунктом договора ставка неустойки установлена в размере 0, 2 % за каждый день просрочки, что составляет 72 % годовых.

В судебное заседание не явилось 3-е лицо, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, не возразил против рассмотрения дела в свое отсутствие, дело рассматривалось в отсутствие представителя 3-й стороны и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.10.2005 № М-01-029491, заключенному истцом в качестве арендодателя и ООО «Эвитон» в качестве, последнему предоставлен в пользование на условиях аренды сроком до 02.06.2030 земельный участок с кадастровым номером 770102010013 площадью 850 кв. м с адресными ориентирами: <...>. стр. 1, 4, - для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройство.

Размер арендной платы согласно п. 3.3 договора установлен в приложении № 1 и по состоянию на дату подписания договора составлял 255 257 руб. 31 коп. в год.

Согласно п. 3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и (или) уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора. Первый арендный платы по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчетного квартала, а п. 7.2 договора предусматривает начисление арендодателем неустойки (пени) пени в размере 0, 2 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Согласно выписке из ЕГРП от 19.10.2016 № 77/100/245/2016-7229 право собственности на нежилые помещения площадью 565, 6 кв. м в стр. 1, расположенном на земельном участке, зарегистрировано за ответчиком.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Согласно п. 3 ст. 552 ГК Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как указано в постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, согласно п. 14 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В ходе судебного разбирательства истец представил суду доказательства того, что ответчик приобрел право собственности на здание, для эксплуатации которого продавцу этого здания предоставлялся в аренду земельный участок, в связи с чем к ответчику как покупателю перешло право пользования этим земельным участком на тех же самых условиях, на которых участком пользовался продавец.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с 24.08.2011 (дата государственной регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке, предоставленном в аренду продавцу) по состоянию на 30.09.2016 истец начислил арендную плату в размере 4 176 707 руб. 91 коп., неустойка за нарушение срока ее уплаты по состоянию на 30.09.2016 составляет 6 925 816 руб. 19 коп.

За период с момента государственной регистрации за ответчиком права собственности на помещения в здании, расположенном на земельном участке, арендная плата ответчиком не уплачивалась, что является нарушение не только договора, но и закона, в том числе ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата).

Согласно гл. 12 «Исковая давность» ГК Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в 3 года, течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, при этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности по окончании срока исполнения; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решение; с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям. Основания для приостановления и перерыва течения срока исковой давности перечисляются в законе (ст. 202 и 203 ГК).

Исковое заявление подано в суд 11.04.2017, то есть за пределами срока исковой давности применительно к требованиям о взыскании арендной платы, начисленной за период с 24.08.2011 по 10.04.2014, и неустойки, начисленной за нарушение срока ее уплаты.

Из составленного истцом расчета следует, что размер арендной платы, начисленной за период с 11.04.2014 по 30.09.2016, составляет 2 422 498 руб. 01 коп., размер неустойки, начисленной по состоянию на 30.09.2016 за нарушение срока ее уплаты, - 2 313 913 руб. 18 коп.

Оснований для применения в данном деле ст. 333 ГК Российской Федерации суд не усматривает, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, не уплатил арендную плату в размере 1 754 209 руб. 90 коп., тем самым неосновательно обогатился.

При этом пропуск истцом срока исковой давности обусловлен неисполнением п. 5.11 договора аренды, согласно которому арендатор обязан письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение 10-ти дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в Москомзем об изменении либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть).

В соответствии со ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ст. 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Ст. 168 Кодекса устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Условие заключенного договора аренды в части размера неустойки, установленной за нарушение арендатором срока исполнения обязанности по уплате арендной платы, ничем не отличается от аналогичного условия заключаемых истцом договоров аренды земельных участков на территории города Москвы в период заключения спорного договора, сведения о возникновении у сторон разногласий по данном условию суду не представлены, а с учетом недобросовестного поведения ответчика, уклонявшегося от уплаты арендной платы в течение нескольких лет, ставка неустойки, согласованная сторонами в договоре, вполне соразмерна последствия нарушения ответчиком обязательства, в связи с чем во встречном иске суд отказывает.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь гл. 12, ст. 166, 168, 314, 329, 330, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить частично;

взыскать с ИП ФИО4 в пользу Департамента городского имущества города Москвы 4 736 411 руб. 19 коп., в том числе 2 422 498 руб. 01 коп . арендной платы и 2 313 913 руб. 18 коп. неустойки.

В остальной части в первоначальном иске и во встречном иске отказать.

Взыскать с ИП ФИО4 в доход федерального бюджета государственную пошлину 46 682 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А.Березова