Решение от 14 декабря 2023 г. по делу № А83-10805/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-10805/2019
14 декабря 2023 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 7 декабря 2023 года. Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел материалы дела по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Революции, 61/4/8, г. Евпатория, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» (297408, <...> ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 911001001, дата регистрации 09.10.2014)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 9 по Республике Крым, ФИО2, ФИО3, Администрации города Евпатории Республики Крым, ФИО4; ФИО5; ФИО6, ФИО7 и общества с ограниченной ответственностью «Туризмтехнобуд»,

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

и материалы дела по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики»

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Публичного акционерного общества «Украинский профессиональный банк» (02660, Киев, ул. М.Расковой, 15) и Публичного акционерного общества «Восточно-украинский банк «Грант» (61001, Украина, <...>), Государственный комитет по охране объектов культурного наследия Республики Крым,

об обязании совершить определенные действия,

при участии:

не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» (далее – ответчик) в котором просит суд:

- расторгнуть заключенный 11.10.2005 между Евпаторийским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» договор аренды земельного участка №866 от 30 декабря 2005 года, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 53 580 кв.м.;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» передать по акту приема-передачи Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 48 577,00 кв.м.;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» (ОГРН <***>) в бюджет города Евпатории Республики Крым задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №866 от 30 декабря 2005 года в размере 21 708 523,35 руб.;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» (ОГРН <***>) в бюджет города Евпатории Республики Крым неустойку в виде пени по договору аренды земельного участка №866 от 30 декабря 2005 года в размере 22 030 614,39 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 08 июля 2019 года исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым принято к производству.

27.07.2020 через канцелярию суда от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ), согласно которого просит суд:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в бюджет города Евпатории Республики Крым задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №866 от 30 декабря 2005г. в размере 27 675 577,27 руб.;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в бюджет города Евпатории Республики Крым неустойку в виде пени по 0,3% по договору аренды земельного участка №866 от 30 декабря 2005г. в размере 112 943 022,55 руб.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.

Суд протокольным определением в порядке ч.5 ст. 184 АПК РФ, без выхода в совещательную комнату посовещавшись на месте, признал указанное ходатайство подлежащим удовлетворению, констатировал, что исковые требования рассматриваются в порядке уточненного ходатайства.

18.11.2020 через систему «Мой Арбитр» от общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» поступило встречное исковое заявление об обязании Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым зачесть в пользу ООО «Пансионат «Тропики» произведенные в 2005-2017 годах по договору аренды от 11.10.2005 платежи в сумме 24 929 644,17 руб. и установить наличие переплаты по договору аренды в пользу ООО «Пансионат «Тропики» в сумме 5 060 204,02 руб. по состоянию на 01.03.2016.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 24 ноября 2020 года встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Туризмтехнобуд» принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

Ответчик по первоначальному иску возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, указывал на отсутствие у последнего просроченной обязанности по оплате арендной платы по договору ввиду непригодности земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды, уклонения Арендодателя от устранения фактических и правовых препятствий для пользования ответчиком земельным участком по его назначению, а также ввиду фактического прекращения существования спорного земельного участка и невозможностью приведения правоотношений по землепользованию в соответствии с законом по вине истца. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Истец по первоначальному иску возражая против встречного иска указал, что сведения о произведённых ответчиком оплатах по договору у него отсутствуют и в департамент не поступали.

Участники судебного процесса явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, суд признает участников судебного процесса надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) разместил полную информацию о совершении всех процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым в информационно - телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, суд пришел к выводу о надлежащем уведомлении сторон о дне, месте и времени судебного заседания.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание сторон, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч.3, ч.5 ст.156 АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, по имеющимся в материалах дела документам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 11.10.2005 между Евпаторийским городским советом, (арендодатель) и ООО «Пансионат «Тропики» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 0110900000:010:0006, расположенного по адресу: Украина, Автономная <...>, общей площадью 53 580 кв.м для реконструкции, строительства и обслуживания санатория сроком на 50 лет до 29.09.2055.

Договор зарегистрирован в установленном порядке. Участок передан по акту приема-передачи от 11.10.2005.

Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 26.04.2011 по делу №5002-19/1537-2011, измененным постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 03.07.2012, внесены изменения в договор аренды земельного участка от 11.10.2005 в части размера арендной платы, а именно: с момента вступления данного решения суда в законную силу арендная плата определяется в соответствии с решением городского совета от 22.02.2008 №5-29/4 и от 29.12.2010 №6-3/37, ежемесячный размер которой составляет 83474,07 гривен.

Согласно Реестра физических и юридических лиц -плательщиков арендной платы за землю, представленному администрации города Евпатории Республики Крым во исполнение Распоряжения Совета министров Республики Крым от 11.11.2014 №1155-р, по состоянию на 01.12.2014 задолженность ответчика по арендной плате за землю составила 7 204 620 рублей 42 копейки.

Направленная в адрес ответчика претензия №1064/06 от 25.04.2019 о расторжении договора и оплате задолженности оставлена без удовлетворения.

В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора по внесению арендной платы у ответчика перед истцом образовалась спорная задолженность.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец, возникли в период нахождения Республики Крым в составе Украины, а также правоотношения возникшие между сторонами в данном споре и характер их действий, то применению при их оценке подлежат нормы материального права Украины. Поскольку требования о взыскании задолженности по договору заявлены и за период после 18.03.2014, то необходимо руководствоваться также положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими вопросы аренды на территории Республики Крым с момента ее принятия в состав Российской Федерации, что соответствует требованиям Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее -Закон N 6-ФКЗ).

Поскольку вышеуказанный договор аренды не был переоформлен в порядке, установленном Законом Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», спорные отношения являются длящимися, и к ним подлежат применению, как нормы законодательства Украины, так и нормы законодательства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Нормами части 9 статьи 1211 ГК РФ установлено, что если из закона, условий или существа договора, либо совокупности обстоятельств дела явно вытекает, что договор более тесно связан с правом иной страны, чем та, которая указана в пунктах 1 - 8 настоящей статьи, подлежит применению право страны, с которой договор более тесно связан.

В соответствии со статьей 13, пунктом 1 части 2 статьи 24 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины), договор аренды земли -это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

Частью 1 статьи 21 Закона Украины предусмотрено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно с договором аренды земли.

В соответствии со статьями 759 ГК Украины и 283 ХК Украины по договору найма (аренды) одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Договор найма (аренды) является двусторонним соглашением, поскольку арендодатель и арендатор наделены как правами, так и обязанностями. На арендодателя возложена обязанность передать объект аренды арендатору и предоставлено право на получение соответствующей платы. Арендатор, в свою очередь, обязан оплатить аренду и наделен правом требовать надлежащего предоставления услуг со стороны исполнителя.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Таким образом договор аренды земельного участка 11.10.2005 является возмездным. Это означает, что истец как арендодатель земельного участка имеет право на получение платы за его пользование арендатором. При этом, обязанность ответчика по внесению арендной платы является встречным обязательством по отношению к обязательству истца передать соответствующий условиям договора аренды земельный участок.

Согласно статье 509 Гражданского кодекса Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определённое действие (передать имущество, исполнить работу, предоставить услуги, заплатить деньги, т.д.) или удержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно части первой статьи 11 Гражданского кодекса Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок.

Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

Статьей 509 ГК Украины предусмотрено, что обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 525, 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).

В соответствии со статьей 610 ГК Украины нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).

Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства.

Законом Республики Крым N 38 ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", принятого Государственным Советом Республики Крым 30 июля 2014 года (ст. 3), орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в отношении которого был заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, и лица, которым были предоставлены в аренду такие земельные участки до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", обязывались в срок до 1 января 2019 года заключить договор аренды в отношении соответствующего земельного участка в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 18 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношении на территории Республики Крым» в случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

Право аренды земельного участка и иных объектов недвижимости, право залога земельного участка и иных объектов недвижимости, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возникшие у юридических лиц до вступления в силу Федерального конституционного закона, подлежат прекращению в судебном порядке в случае неприведения указанными юридическими лицами учредительных документов в соответствие с законодательством Российской Федерации, а также невнесения сведений о себе в Единый государственный реестр юридических лиц в установленный законом срок (с п. 19 ст. 3 № 38-ЗРК).

Договор аренды земельного участка 11.10.2005 не приведен в соответствие с законодательством Российской Федерации в порядке ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношении на территории Республики Крым».

В свою очередь судом установлено, что за счет исходного земельного участка площадью 5,3581 га кадастровый номер 0111900000:01:010:0006 были сформированы производные земельные участки, которые с переходом права на отдельные объекты недвижимого имущества санатория были переданы во владение третьим лицам.

В частности, по договорам аренды во владение ФИО8 передан земельный участок площадью 2000 кв.м. кадастровый номер 90:18:010110:12; во владение ФИО5 передан земельный участок площадью 2143 кв.м. кадастровый номер 90:18:010110:2786; во владение ФИО2 передан земельный участок площадью 860 кв.м. кадастровый номер 90:18:010110:116. Указанные обстоятельства подтверждены заключением строительно-технической землеустроительной экспертизы от 19.10.2021 года назначенной по делу.

В заключении строительно-технической землеустроительной экспертизы от 19.10.2021 судебный эксперт пришел к выводам, что земельные участки с кадастровыми номерами 90:18:010110:2786, 90:18:010110:12, 90:18:010110:116, 90:18:010110:2750 создали ограничения, препятствия в пользовании имуществом ООО Пансионат Тропики в соответствии с нормами законодательства по ведению санаторной деятельности, целевому назначению, условиям договора аренды от 11.10.2005г. (ответ на первый вопрос).

Имеются наложения указанных земельных участков на исходный земельный участок, который является объектом аренды ООО Пансионат Тропики.

Сформировать отдельно земельные участки с кадастровыми номерами 90:18:010110:2786, 90:18:010110:12, 90:18:010110:116 с расположенными на них строениями без причинения ущерба деятельности санатория, соответствующего нормам законодательства РФ по ведению санаторной деятельности, целевому назначению, нормам законодательства РФ по охране памятников, условиям договора аренды от 11.10.2005г. не представлялось возможным (ответ на пятый вопрос).

Эксперт также пришел к выводу, что переданный ответчику по договору аренды исходный земельный участок с кадастровым номером 0110900000:01:010:0006 является неотъемлемой составной частью приобретенного ООО Пансионатом Тропики по договору от 25.04.2005 имущественного комплекса санатория с учетом неразрывной связи санатория с землей, получением всех необходимых разрешений, соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, нормам законодательства РФ по охране памятников. Строения, сооружения, инженерные коммуникации, входящие в состав имущественного комплекса санатория, приобретенного ООО «Пансионат Тропики» по договору от 25.04.2005, и расположенные на земельном участке с кадастровым номером являются неотъемлемой составной частью имущественного комплекса санатория (ответ на шестой, седьмой вопросы).

Таким образом, образование производных земельных участков с кадастровыми номерами 90:18:010110:2786, 90:18:010110:12, 90:18:010110:116, 90:18:010110:2750 и свободное их распоряжение собственником путем передачи их во владение третьих лиц без соблюдения установленной законом процедуры внесения изменений в договор аренды с ООО «Пансионат Тропики» привели к одностороннему изменению договора аренды от 11.10.2005 и невозможности пользования имуществом ООО «Пансионат Тропики» в соответствии с нормами законодательства по ведению санаторной деятельности, целевому назначению, условиям договора аренды от 11.10.2005 в результате фактической ликвидации спорного земельного участка как объекта аренды.

При этом согласно договора аренды земельного участка от 11.10.2005 целевое использование земельного участка – для строительства и обслуживания санатория.

Также в процессе рассмотрения спора после проведения по делу строительно-технической землеустроительной экспертизы истцом заключен новый договор аренды земельного участка площадью 1600 кв.м. кадастровый № 90:18:010110:3102 от 29.04.2022 с третьими лицами гр. ФИО9, ФИО10 Соответствующий земельный участок вновь образован за счет исходного земельного участка переданного ответчику по договору аренды от 11.10.2005.

Решением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 01.12.2022 по делу №2-2024/2022 по иску ДИЗО г.Евпатории к ФИО9, ФИО10 взыскана задолженность в порядке неосновательного обогащения за период с 27.08.2019 г. по 28.04.2022 за пользование земельным участком. При этом, ДИЗО г. Евпатории ко взысканию заявлен период с 27.12.2014 исходя их площади земельного участка 1600 кв.м.

Сущность решения Евпаторийского городского суда Республики Крым от 01.12.2022 по делу №2-2024/2022 как и само поведение ДИЗО г.Евпатории как распорядителя земельного участка с предъявлением требований в порядке ст. 1102 ГК РФ к третьим лицам сводится к реализации им своих прав на получение платы за такой земельный участок в отсутствие обязательств по договору аренды от 11.10.2005, с применением иных правовых оснований для взыскания платы за землю.

С взысканием по делу №2-2024/2022 неосновательного обогащения с гр. ФИО9, ФИО10 за пользование производным земельным участком и предъявление требований к ответчику по настоящему делу и за аналогичный спорный период истец действует недобросовестно, что исключает право требовать оплаты с ООО «Пансионат Тропики» по договору аренды от 11.10.2005 по причине непредставления земельного участка арендатору ввиду его фактического и юридического отсутствия.

С принятием решения Евпаторийского городского суда Республики Крым от 01.12.2022 по делу №2-2024/2022 и заявленными требованиями по настоящему делу имеет место взыскание одной и той же задолженности за один и тот же период, за один и тот же земельный участок (часть земельного участка) но с разных лиц – с ООО «Пансионат Тропики» арендную плату по договору, а с ФИО9, ФИО10 плату в порядке ст. 1102 ГК РФ.

Также спорный земельный участок переданный ООО «Пансионат Тропики» по договору от 11.10.20005 не сформирован в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ "О кадастровой деятельности", не имеет установленных границ, не установлен вид разрешенного использования земельного участка, что является непреодолимым препятствием для ответчика реализовать свое право на землю гарантированное договором аренды от 11.10.2005 года через выполнение требований ст. 3 Закона Республики Крым №38 ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" и привести арендные правоотношения с истцом в соответствии с действующим законодательством для обеспечения возможности пользоваться таким участком в соответствии с условиями договора аренды от 11.10.2005.

При этом, ООО «Пансионат «Тропики» обращалось в ДИЗО и администрацию г. Евпатории за оформлением прав на исходный земельный участок и формированием земельного участка (межевание земельного участка) необходимого для пользования своим имуществом, однако получал отказы в связи с невозможностью формирования участка.

Из представленных в материалы копии постановления администрации г. Евпатория №307-п от 21.02.2018; копии постановления администрации г. Евпатория №2152-п от 20.11.2020 усматривается, что ответчику отказано в утверждении схемы расположения земельного участка и переоформлении прав по договору аренды от 11.10.2005.

Согласно представленного в дело уведомления Госкомрегистра от 23.12.2022 №КУВД-001/2022-40873538/6 третьему лицу ООО «Туризмтехнобуд» как новому собственнику недвижимого имущества отказано в регистрации ранее возникшего права аренды земельного участка по адресу <...>, площадью 53580 кв.м. кадастровый номер 90:18:010110:3073. Среди причин отказа государственным регистратором указано отсутствие государственной регистрации права собственности муниципалитета на земельный участок, что является необходимым условием и предпосылкой для последующей производной государственной регистрации права аренды на земельный участок ООО «Пансионат Тропики» и перехода права аренды на земельный участок новому арендатору ООО «Туризмтехнобуд».

Уклонение ДИЗО г. Евпатории от надлежащего оформления арендных правоотношений спорного земельного участка также выражено в оспаривании кадастрового учета спорного земельного участка по адресу <...>, площадью 53580 кв.м. кадастровый номер 90:18:010110:3073 - дело № А83-5358/2022, что создает препятствие в приведении арендных правоотношений в соответствии с законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения 5 которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон 6 договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция:

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

При этом, ООО «Пансионат «Тропики» обращалось в ДИЗО и администрацию г.Евпатории за оформлением прав на искомый земельный участок и формированием земельного участка(межевание земельного участка) необходимого для пользования своим имуществом, однако получал отказы в связи с невозможностью формирования участка.

Таким образом, в связи с невозможностью пользоваться спорным земельным участком на условиях договора аренды от 11.10.2005 по причине его фактической ликвидации ООО «Пансионат «Тропики» в силу просрочки кредитора и изложенной правовой позиции не может быть понужден к исполнению обязанности по внесению арендной платы за его пользование.

В соответствии с частью первой статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Соответственно гражданские, земельные правоотношения регулируются Конституцией Российской Федерации, Федеральными конституционными законами, законами субъектов Российской Федерации. Основным специальным Федеральным законом в области земельных правоотношений является Земельный кодекс Российской Федерации (далее-ЗК РФ).

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из системного толкования статей 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 №302-ЭС14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Обязанность по передаче имущества на условиях, предусмотренных договором, арендодателем не выполнена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12.

С учетом вышеуказанных норм права и позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015 год), определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, от 18.05.2021 №305-ЭС20-7170, суды кассационной инстанции по аналогичным спорам пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания задолженности по арендным платежам, поскольку истец не исполнил встречных обязательств по предоставлению арендованного имущества, пригодного для реализации прав ответчика по договору аренды, а значит, утратил право на получение арендной платы. (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 февраля 2017 года N Ф01-6537/16 по делу N А82-3076/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 января 2017 года N Ф04-6589/16 по делу N А46-4904/2016).

Таким образом, материалами дела подтверждается и судом установлено, что истец не исполнил свою обязанность по предоставлению земельного участка ответчику для реализации цели аренды по договору от 10.11.2005, общество по вине арендодателя не могло использовать и не использовало спорный земельный участок в том числе, ввиду отсутствия государственной регистрации приведенного в соответствии с законом РФ договора аренды после 18.03.2014.

Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для взыскания задолженности по состоянию на 01.07.2016.

Так, настоящий иск предъявлен истцом в суд 01.07.2019.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно которому в случае, если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее -постановление N 43), следует, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Ответчик заявляет о применении срока исковой давности по требованиям истца в части взыскания задолженности по арендной плате и пене за период до 01.07.2016, в связи с чем исковые требования в этой части не подлежат удовлетворению.

Согласно расчета истца задолженность по состоянию на 01.07.2016 составляет 10 460 418,5 руб. По указанной сумме взыскания истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным и безусловным основанием для отказа в иске.

Поскольку требование о взыскании неустойки является производным от удовлетворения требования по основному долгу, в котором отказано, такие требования также удовлетворению не подлежат.

При этом, встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» об обязании Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым зачесть в пользу ООО «Пансионат «Тропики» произведенные в 2005-2017 годах по договору аренды от 11.10.2005 платежи в сумме 24 929 644,17 руб. и установить наличие переплаты по договору аренды в пользу ООО «Пансионат «Тропики» в сумме 5 060 204,02 руб. по состоянию на 01.03.2016 не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Департамент заявил о пропуске срока исковой давности по данному требованию.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 3 статьи 199 ГК РФ установлено, что односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.

Как следует из материалов дела встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» подано в суд 18.11.2020. С учетом даты последнего платежа (20.09.2017) о зачете которых просил ответчик, срок исковой давности им пропущен.

С учетом изложенного суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Департамента и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Общества.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному исковому заявлению и встречных требований судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом возлагаются на департамент и общество.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым отказать.

2. В удовлетворении встречного искового заявления обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Тропики» отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.

Судья М.П. Авдеев