Решение от 22 сентября 2023 г. по делу № А41-56167/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-56167/23
22 сентября 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 19 сентября 2023

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2023


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Попова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Х.З. Курбановой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "ИРИСРИЭЛТИНВЕСТ" (141407, Россия, Московская обл., Химки г.о., Химки г., Химки г., Юбилейный пр-кт, стр. 6а, этаж 1, часть помещ. 5, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к

Администрации городского округа Щёлково Московской области (141100, Московская область, Щёлково город, Ленина площадь, 2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

ООО "ИРИСРИЭЛТИНВЕСТ" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Щёлково Московской области со следующими требованиями:

- Изменить Договор аренды земельного участка №16-1710/18 от 16.05.2018 г., а именно дополнить его следующим условием: "Размер арендной платы за земельный участок начиная с 01.06.2023 г. составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582".

В судебном заседании явку обеспечили истец и ответчик, которые дали пояснения по делу.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

16.05.2018 между Администрацией Щелковского муниципального района (арендодатель) и ООО «ИрисРиэлтИнвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16-1710/18, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3579 кв.м, с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для строительства многофункционального торгового центра, расположенный по адресу: <...> а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставляется для строительства многофункционального торгового центра.

Соглашением от 22.01.2021 срок договора продлен на 3 года до 11.05.2024.

Как указывает истец, на указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, площадью 150,3 кв.м, объект торговли, принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.05.2023 и заключением эксперта от 27.01.2019 по арбитражному делу № А41-14487/19.

Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Из искового заявления также следует, что земельный участок является ограниченным в обороте, что подтверждается представленными в материалы дела:

- протоколом заседания Межведомственной комиссии по градостроительному регулированию территории, расположенной в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области от 12.07.2019, согласно которому приняты решения по земельному участку 50:14:0050303:2576: возможность размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области – нет.

Одобрено разработанное ГБУ МО «Мособлгеотрест» заключение в соответствии с решением МВК.

- заключение ГБУ МО «Мособлгеотрест» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, согласно которому рассматриваемый земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково – Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 N 460/20 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области").

Часть земельного участка, ограниченная в пользовании (ЛЭП 0,4 кВ): запрещено строительство зданий и сооружений, посадка деревьев и кустарников.

Часть земельного участка ограниченная в пользовании (теплотрасса, ливневая канализация, газопровод, ЛЭП 0,4 кВ): запрещено строительство зданий и сооружений, посадка деревьев и кустарников, производить земляные работы на глубину более 0,3 м.

- решение Мособлархитектуры от 21.06.2022 об отказе ООО «ИрисРиэлтИнвест» определения вида документации необходимой для размещения объектов капитального строительства в связи с невозможностью размещения объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, полностью или частично расположенном в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области в связи с планируемым размещением линейного объекта.

На основании изложенных обстоятельств, истец обращался к ответчику с претензиями внести изменения в договор аренды в части расчета арендной платы исходя из размера земельного налога, ссылаясь на Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Оставление претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

В соответствии в указанным выше постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Как разъяснено в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, Принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

В соответствии с пп. 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в том числе предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково – Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 N 460/20 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области").

Ответчиком данное обстоятельство надлежащими доказательствами не опровергнуто.

Суд отклоняет представленный ответчиком градостроительный план земельного участка, который был подготовлен 28.10.2013, так как Проект планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области утвержден постановлением Правительства МО от 18.06.2014 N 460/20, то есть после разработки данного градостроительного плана.

В то же время, данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы именно для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

При этом размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7, подлежит установлению в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 по делу N А41-51086/2018).

Как следует из договора аренды, земельный участок площадью 3579 кв.м, с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, предоставлен для строительства многофункционального торгового центра.

Доказательств осуществления строительства такого объекта не представлено.

Как поясняет сам истец и следует из представленных в материалы дела документов, земельные участки с кадастровыми номерами 50:14:0050303:2576, 50:14:0050303:363, 50:14:0050303:2577, а также смежный участок с кадастровым номером 50:14:0000000:103316, планируемый объект капитального строительства – многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка в соответствии со ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ являются имущественным комплексом, единым недвижимым комплексом (решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2021 года по делу № А41-75619/19, акт экспертного исследования от 12.03.2021 № 759/38-6-21, № 816/38-6-21).

Между тем, данный объект - многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка - не возведен, доказательств обратного не представлено.

В материалы дела представлено разрешение на строительство от 04.02.2021 № RU50-14-17586-2021, выданное Министерством жилищной политики Московской области в отношении строительства многофункционального торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050303:363.

Доказательств получения разрешения на строительство указанного объекта в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 не представлено.

При этом, как указывалось выше, право на приобретение в собственность земельного участка и, соответственно, право на установление размера арендной платы, не превышающего размера земельного налога, имеют собственники расположенного на этом участке объекта.

Поскольку многофункциональный торговый центр не возведен на спорном участке, сформированном и предоставленном в аренду для этой цели, постольку отсутствуют правовые основания для удовлетворения искового заявления.

Суд принимает во внимание, что на земельном участке находится принадлежащее истцу на праве собственности другое нежилое здание (не многофункциональный торговый центр) с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, площадью 150,3 кв.м, объект торговли.

Однако доказательств формирования земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 в имеющейся площади и предоставления его в аренду истцу для целей эксплуатации данного объекта суду не представлено.

Суд также отмечает отсутствие доказательств соответствия площади спорного участка размеру, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости истца, расположенного на нем.

При этом имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Московской области от 03.08.2020 по делу № А41-14487/19 по иску ФИО1 к ООО «ИрисРиэлтИнвест», Администрации городского округа Щелково Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об установлении границ земельного участка.

В рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза, результаты которой признаны арбитражным судом надлежащим доказательством.

В соответствии с заключением эксперта установлены границы, координаты и площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, в площади 289 кв.м.

Арендованный земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 имеет площадь 3579 кв.м.

Суд отклоняет ходатайство истца о назначении судебной землеустроительной экспертизы по вопросам определения площади земельного участка 50:14:0050303:2576, необходимой для обслуживания и эксплуатации нежилого здания (объекта торговли), определения возможности раздела земельного участка, поскольку с учетом фактически установленных обстоятельств дела и заявленных исковых требований о внесении изменений в договор аренды участка 50:14:0050303:2576 площадью 3579 кв.м, результаты такой экспертизы правового значения для разрешения спора по заявленным исковым требованиям иметь не будут.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы, поскольку дело может быть разрешено по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Отклоняются судом и остальные доводы истца как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

С учетом изложенного, суд признает обоснованным в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.


Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья А.А. Попов