Решение от 23 марта 2025 г. по делу № А75-20431/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

Дело № А75-20431/2024

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2025 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Бачурина Е.Д., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании

исковое заявление администрации города Нижневартовска (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 19.12.2002, адрес: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>; далее - администрация) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 07.07.2023; далее - предприниматель) о взыскании основную задолженность по арендной плате по договору аренды от 05.12.2022 № 22-АЗТ за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в размере 1 653 600,11 руб., пени за несвоевременную оплату за период с 10.04.2024 по 24.12.2024 в размере 142 602,85 руб., всего - 1 796 202,96 руб.,

встречное исковое заявление предпринимателя к администрации об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.12.2022 № 22-АЗТ за период с 05.12.2022 по 30.09.2024 на 1 339 950,11 руб. до суммы в размере 2 401 954 руб.,

при участии в судебном заседании представителя предпринимателя - ФИО3 по доверенности от 19.11.2024,

установил:

администрация обратилась в суд с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании основной задолженности по арендной плате по договору аренды от 05.12.2022 № 22-АЗТ за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в размере 1 653 600,11 руб., пени за несвоевременную оплату за период с 10.04.2024 по 24.12.2024 в размере 142 602,85 руб., всего - 1 796 202,96 руб. (с учетом уточнений).

Судом принят к производству встречный иск предпринимателя к администрации об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.12.2022 № 22-АЗТ за период с 05.12.2022 по 30.09.2024 на 1 339 950,11 руб. до суммы в размере 2 401 954 руб. (с учетом уточнений).

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие (статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Представитель предпринимателя с исковыми требованиями не согласился, просил удовлетворить требования встречного иска полностью.

Заслушав представителя предпринимателя, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 86:11:0202001:7544 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 17.10.2021 по результатам рассмотрения обращения от имени владельцев гаражей, расположенных на 3-м км автодороги Нижневартовск - Излучинск с целью проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Учитывая, что на территории земельного участка расположены металлические и железобетонные гаражи, используемые в настоящее время горожанами, проектом межевания территории Северо-восточного планировочного района города Нижневартовска в части земельного участка с кадастровым номером 86:11:0202001:7544 (далее - проект межевания) установлен вид разрешенного использования "хранение автотранспорта", который предусматривает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта.

Данный вид разрешенного использования земельного участка соответствует Классификатору и градостроительному регламенту территориальной зоны объектов автомобильного транспорта (ТЗ 502).

С 12.04.2022 по 07.05.2022 были проведены общественные обсуждения по проекту межевания.

В ходе проведения общественных обсуждений возражений и замечаний не поступило. Заключение о результатах проведения общественных обсуждений было опубликовано в газете "Варта" 12.04.2022 №40 (7916) и размещено на официальном сайте органов местного самоуправления города Нижневартовска.

Распоряжением администрации города от 20.07.2022 №541-р в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:11:0202001:7544 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства в соответствии с основным видом и параметрами разрешенного использования: "хранение автотранспорта".

В соответствии с приказом департамента от 13.10.2022 №2036/36-01-П проведение аукциона на земельный участок было назначено на 23.11.2022.

Извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте органов местного самоуправления города Нижневартовска в рубрике Торговая площадка/Муниципальная собственность/Земельные участки 17.10.2022 https://www.n-vartovsk.ru/tradingfloor/municipalproperty/plots/torgi/44743 l.html и на официальном сайте Российской Федерации в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации https://torgi.gov.m/new/pubHc/lots/lot/22000060420000000001_2/riotInfo:info)?fro mRec=false.

В извещение о проведении аукциона отражена информация о том, что "на территории земельного участка расположены металлические и железобетонные гаражи, уличное освещение и электроснабжение гаражей, строительный и бытовой мусор. Въезд прегражден шлагбаумом с КПП, проезды межу гаражами грунтовые. При въезде на участок с левой стороны территория частично огорожена, на ней расположены металлические гаражи для грузового автотранспорта, вольеры, КТПН с ЛЭП-ЮкВ, металлический контейнер и здание неопределенного назначения (с прикреплением фотографий, отображающих информацию о фактическом состоянии земельного участка)", а также о том, что осмотр земельного участка на местности производится заинтересованным лицом самостоятельно.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2022 №22-АЗТ (далее – договор), в соответствии с условиями которого, на основании распоряжения администрации города от 20.07.2022 № 541-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка от 21.11.2022, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» площадью 73 799 кв.м с кадастровым номером 86:11:0202001:7544, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, для строительства в соответствии с основными видами и параметрами разрешенного использования: хранение автотранспорта; местоположение: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, городской округ Нижневартовск, город Нижневартовск, Северо-Восточный планировочный район, земельный участок 6 (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 11 лет (пункт).

Арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в следующие сроки: 1 кв. - до 10.04., 2 кв. - до 10.07., 3 кв. - до 10.10., 4 кв. - до 10.12. (пункт 2.3 договора).

Размер ежегодной арендной платы составляет 2 054 600 руб. (пункт 2.2 договора). Размер арендной платы рассчитан в соответствии с постановлением Правительства ХМАО - Югры от 02.12.2011 №457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов», постановлением администрации города Нижневартовска от 27.12.2011 №1602, постановлением Правительства ХМАО - Югры от 07.08.2015 №248-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры», Федеральным законом от 19.12.2016 №415-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов», Федеральным законом от 05.12.2017 №362-Ф3 «О Федеральном бюджете на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов», Федеральным законом от 29.11.2018 №459-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов», Федеральным законом от 02.12.2019 №380-Ф3 «О Федеральном бюджете на 2020 год и плановый период 2021 и 2022 годов», Федеральным законом от 08.12.2020 №385-Ф3 «О Федеральном бюджете на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов», Федеральным законом от 06.12.2021 №390-Ф3 «О Федеральном бюджете на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов».

За нарушение сроков внесения арендной платы, предусмотренных пунктами 2.3, 2.4 договора, с арендатора взыскивается неустойка (пени), которая начисляется в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Банка России, действующей в день, за который начисляется неустойка, от суммы задолженности по арендной плате за каждый день, начиная со дня просрочки исполнения обязательства до дня полной оплаты суммы задолженности (пункт 4.2 договора).

Согласно данным истца, задолженность ответчика по внесению арендных платежей за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 составила в размере 1 653 600,11 руб., сумма пени за несвоевременную оплату за период с 10.04.2024 по 24.12.2024 согласно прилагаемому расчету, составила в размере 142 602,85 руб., всего - 1 796 202,96 руб.

Истцом ответчику почтовой связью направлена претензия от 24.08.2017 №1703/36-03, от 25.12.2018 №3576/36-03 с требованием погасить задолженность и пени.

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы и отсутствием ответа на претензию, истец предъявил иск в арбитражный суд.

По встречному иску предприниматель просит об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.12.2022 № 22-АЗТ за период с 05.12.2022 по 30.09.2024 на 1 339 950,11 руб. до суммы в размере 2 401 954 руб.

Иск мотивирован тем, что после заключения договора аренды от 05.12.2022 № 22-АЗТ арендатор узнал, что арендованный земельный участок занят металлическими гаражами, которые вывозились с территории Нижневартовска в целях освобождения городской территории от самовольного установленных гаражей на основании постановления главы администрации города Нижневартовска от 11.04.1994 № 219. Указанные гаражи занимают всю территорию участка, препятствуют осуществлению строительных работ , требуют несоразмерных затрат на освобождение участка. По мнению предпринимателя указанные обстоятельства являются основанием для уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.12.2022 № 22-АЗТ, в связи с чем обратился в суд со встречным иском.

Изучив доводы, изложенные в заявлении, встречном заявлении, приложенные к ним доказательства, заслушав представителя предпринимателя, явившегося в судебное заседание, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ; пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, а в случаях, указанных в статье 620 этого же Кодекса, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа приведенных норм следует, что если невозможность использования переданного в аренду имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (например, если использование имущества в соответствии с условиями договора или целевым назначением имущества невозможно в результате противоправных действий арендодателя), арендатор не обязан вносить арендную плату.

Если арендодатель в соответствии с условиями договора передал арендатору имущество в надлежащем виде и невозможность использования этого имущества в период действия договора возникла не по вине арендодателя и по причинам, от него не зависящим, в результате действий третьих лиц, арендатор как участник гражданских правоотношений, действуя разумно и добросовестно при осуществлении своих прав, при выборе способа защиты права (пункты 3 и 4 статьи 1, пункты 1 и 2 статьи 10, пункт 1 статьи 404 ГК РФ), обязан уведомить об указанных обстоятельствах арендодателя, который, в свою очередь сможет реализовать право на взыскание убытков, в том числе в виде упущенной выгоды в размере не полученной от арендатора арендной платы, с лица, действия которого привели к наступлению указанных обстоятельств (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.).

Из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2024 № 305-ЭС24-13688, также следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату, если невозможность использования переданного в аренду имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (например, если использование имущества в соответствии с условиями договора или целевым назначением имущества невозможно в результате противоправных действий арендодателя).

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В рассматриваемом случае аукционная документация о проведении аукциона на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0202001:7544 содержала в себе информацию о расположении на земельном участке металлических и железобетонных гаражей и была известна ФИО2 заранее.

В проекте договора, являющегося неотъемлемой частью извещения о проведении аукциона в пункте 1.3 раздела 1 отражена информация о том, что на момент подписания договора земельный участок не заложен, не арестован, не передан в аренду или постоянное (бессрочное) пользование, не обременен иными правами третьих лиц (что также подтверждается Выпиской).

На день окончания приема заявок подана только одна заявка на участие в аукционе по лоту №2 от ФИО2 Данная заявка подписана предпринимателем лично, что подтверждает его ознакомление и согласие с характеристикой земельного участка, его фактическим местоположением и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В связи с чем, довод ФИО2 о том, что он узнал о том, что арендованный земельный участок занят металлическими гаражами после заключения договора, необоснован. Возражения от ФИО2 в части заключения договора аренды земельного участка с находящимися на них металлическими гаражами не поступали.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0202001:7544 объекты недвижимости на земельном участке не зарегистрированы.

Нахождение на земельном участке движимого имущества не является обременением, так как движимое имущество может быть демонтировано и установлено в ином месте без ущерба целевому назначению земельного участка и считается свободным от прав третьих лиц.

Факт нахождения на участке движимого имущества не может препятствовать предоставлению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку при получении в дальнейшем земельного участка, собственник или лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, вправе требовать от третьих лиц защиты его права, в том числе в судебном порядке.

Правомерность действий администрации города по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и заключению договора аренды земельного участка от 05.12.2022 №22-АЗТ подтверждена. Земельный участок, на котором расположены металлические гаражи, предоставлен ФИО2 на праве аренды с соблюдением всех процедур, установленных земельным законодательством. Правомерность действий администрации города по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и заключению договора аренды земельного участка от 05.12.2022 №22-АЗТ подтверждена решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.03.2023 по делу № А75-24601/2022, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций.

Отсутствие оснований для расторжения и признания договора аренды земельного участка от 05.12.2022 №22-АЗТ недействительным также подтверждено вступившим в законную силу решением Нижневартовского городского суда от 16.04.2024 по делу № 2-1582/2024, оставленным без изменения апелляционным определением суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.09.2024 по делу № 33-5744/2024.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается осведомленность предпринимателя о наличии на земельном участке, арендные права на который получены им по результату проведения публичных процедур, движимого имущества - гаражей, что не препятствует использованию земельного участка (по смыслу положений пункта 4 статьи 614 ГК РФ), но влечет необходимость совершения предпринимателем юридически значимых действий по освобождению земельного участка от этих гаражей, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска и уменьшения размера арендной платы по спорному договору аренды.

При этом, материалами дела подтверждается исполнение арендодателем (истцом) своих обязательств по передаче имущества в пользование ответчику. После принятия земельного участка у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

Доказательства оплаты задолженности в указанном размере или в части ответчиком в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены. Ответчик наличие и размер основного долга не оспорил, о наличии задолженности осведомлен.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку спорный земельный участок находился в пользовании ответчика, который осуществляет права арендатора на основании договора аренды, следовательно, именно он несет соответствующие обязанности в указанный в иске период.

Таким образом, требование иска о взыскании основной задолженности является правомерным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки в размере 142 602,85 руб. за период с 10.04.2024 по 24.12.2024.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Стороны при подписании договора аренды договорились, что за нарушение сроков внесения арендной платы, предусмотренных пунктами 2.3, 2.4 договора, с арендатора взыскивается неустойка (пени), которая начисляется в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Банка России, действующей в день, за который начисляется неустойка, от суммы задолженности по арендной плате за каждый день, начиная со дня просрочки исполнения обязательства до дня полной оплаты суммы задолженности (пункт 4.2 договора).

Требования закона относительно формы соглашения о неустойке (пени) сторонами соблюдено.

Учитывая факт просрочки оплаты арендных платежей, требование о взыскании пени на основании договора правомерно.

Дата начала периода просрочки определена с учетом условий оплаты, установленных в пунктах 2.3, 2.4 договора аренды. Ставки банковского процента при начислении неустойки истцом применены правильно.

Расчет неустойки не оспорен, с учетом условий договора признан судом верным, как в части определения периода просрочки, так и размера.

С учетом просрочки платежа, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию договорная неустойка (пени), предусмотренная пунктом 4.2 договора за период с 10.04.2024 по 24.12.2024 в размере 142 602,85 руб.

На основании изложенного, требования администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом полного удовлетворения первоначального иска, на основании статьи 110 АПК РФ, суд усматривает основания для взыскания государственной пошлины с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 78 886 руб.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 10, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ

исковое заявление администрации города Нижневартовска удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации города Нижневартовска задолженность по договору аренды от 05.12.2022 № 22-АЗТ в общем размере 1 796 202,96 руб., в том числе основную задолженность по арендной плате за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в размере 1 653 600,11 руб., пени за период с 10.04.2024 по 24.12.2024 в размере 142 602,85 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 78 886 руб.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                  Е.Д. Бачурин