Решение от 16 декабря 2020 г. по делу № А83-10231/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-10231/2018
16 декабря 2020 года
город Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2020 года. Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2020 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер»

к Администрации города Джанкоя Республики Крым,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Джанкойский городской совет РК, Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации г.Джанкой РК, МУП муниципального образования городской округ Джанкой «Городская управляющая компания», Государственное учреждение – Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации в Джанкойском районе Республике Крым, Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Статус Плюс»

об оспаривании решения,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер» – ФИО2, доверенность от 14.01.2020, ФИО3, доверенность от 01.07.2020,

от общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Статус Плюс» - ФИО4, доверенность от 10.06.2020.

иные участники судебного процесса не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Джанкойский Партнер" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением в котором просило:

- признать незаконным отказ к Администрации города Джанкоя Республики Крым оформленный ответом о рассмотрении обращения от 14.06.2018 №023-14/5261/1 в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер» на приобретение арендуемых нежилых помещений №139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв.м., расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым, Российская Федерация, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ;

- обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым осуществить государственный кадастровый учет упомянутых нежилых помещений, а также оформление иных необходимых правоустанавливающих документов;

- обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым восстановить нарушенные права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер», совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить обществу с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер» проект договора купли-продажи названного помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда Арбитражного суда Центрального округа от 11.12.2019 решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу № А83-10231/2018

Определением от 25.12.2019 суд принял заявление, возбудил производство по делу, и назначил предварительное судебное заседание.

Заявленные требования мотивированы тем, что невключение объекта недвижимости в план приватизации муниципального имущества по причине отсутствия правоустанавливающих документов и намерения собственника муниципального имущества не может служить основанием для отсутствия у арендатора права на приобретение имущества

Администрация города Джанкоя Республики Крым возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, указывала, что спорные объекты исключены из состава казны муниципального образования городской округ Джанкой и закреплены на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием муниципального образования городской округ Джанкой «Городская управляющая компания», ООО «Джанкойский Партнер» на день обращения с заявлением о выкупе имущества (18.05.2018) не представило доказательств его соответствия требованиям, приведенном в ст.3 Закона №159-ФЗ, а именно доказательств отнесения ООО «Джанкойский Партнер» к категории субъектов малого предпринимательства, имеющих преимущественное право выкупа арендуемого имущества, что право муниципальной собственности не зарегистрировано на спорные помещения, что само по себе влечет невозможность совершения действий, определенных решением суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения участников процесса, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 22.07.2011 отдел по управлению и реформированию коммунальной собственности Джанкойкого городского совета (по договору арендодатель) и ООО «Джанкойский Бытовик» (по договору арендатор) заключили договор аренды коммунального имущества N 18/11по условиям пункта 1.1 которого, арендодатель передал, а арендатор принял в срочное платное пользование на условиях аренды встроенные нежилые помещения N 128 общей площадью 54,3 кв. м, N 132 общей площадью 24,3 кв. м, N 133 общей площадью 3,4 кв. м, расположенные по адресу: ул. Ленина, д. 8. г. Джанкой, находящиеся в собственности территориальной громады г. Джанкоя. Имущество передано в аренду для размещения мастерской по ремонту обуви, без права сдачи в субаренду (пункт 1.1.). В соответствии с пунктом 2.1. договора вступление арендатора во владение и пользование имуществом наступает одновременно с подписанием сторонами договора и акта приема-передачи указанного имущества (пункт 2.1. договора) (том 1 л.д. 16-25).

Соответствующий акт приема передачи-имущества подписан сторонами договора 22.07.2011 (том 1 л.д. 20).

05.02.2015 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 22.07.2011 N 18/11, по условиям п. 1 которого, сторонами договора решено арендодателя отдел по управлению и реформированию коммунальной собственности Джанкойкого городского совета заменить на Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя, а также арендатора - ООО "Джанкойский Бытовик" (ОКПО 37463697) заменить на ООО "Джанкойский Бытовик" (ОГРН <***>), а также продлить срок действия договора аренды до 22.07.2015 (том 1 л.д. 21).

Исследуя правоотношения сторон договора, суд установил, что после заключения договора 22.07.2011 и передачи имущества объект аренды арендодателю по акту приема-передачи не возвращался, непрерывно находился в пользовании арендатора.

23.07.2015 Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации города Джанкоя (по договору арендодатель) и ООО "Джанкойский Бытовик" (ОГРН <***>, по договору арендатор) заключили договор аренды N 05 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым. Предметом данного договора согласно пункту 1.1. являются встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184, общей площадью 46,9 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, д. 8, г Джанкой, Республика Крым. Имущество передано в аренду с целью размещения мастерской по ремонту обуви, на что указано в п. 1.2. договора. В пункте 1.3. договора стороны указали, что данный договор заключен взамен договора аренды N 18/11 от 22.07.2011 недвижимого имущества коммунальной собственности, срок действия которого истек, и в связи с реализацией права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (том 1 л.д. 22-25).

Помещения (с уточненной площадью и нумерацией) были переданы в аренду по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору аренды от 21.07.2015) (том 1 л.д. 26).

21.06.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 05 от 23.07.2015, которым установили срок его действия - одиннадцать месяцев с 22.06.2016 по 22.05.2017 (том 1 л.д. 27).

28.04.2017 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N 5 от 23.07.2015, по условиям пункта 1 которого сторона арендодателя заменена на муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" (том 1 л.д. 28).

24.05.2017 муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" (по договору арендодатель) и ООО "Джанкойский Бытовик" (по договору арендатор) заключен новый договор аренды N 226 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, предметом которого согласно пункту 1.1. договора являются те же встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, д. 8 в г Джанкой, Республика Крым. Имущество передано в аренду также с целью размещения мастерской по ремонту обуви сроком с 24.04.2017 по 24.04.2018, на что указано в п. 1.2., 9.1. договора. В пункте 1.3. договора его стороны указали, что предмет договора предоставлен арендатору на основании постановления Администрации г. Джанкоя Республики Крым от 17.05.2017 N 214 "О заключении договора аренды на новый срок с ООО "Джанкойский Бытовик" (том 1 л.д. 32-39).

Прием-передача помещений от арендодателя к арендатору оформлен актом приема-передачи (том 1 л.д. 40).

10.08.2017 общим собранием ООО "Джанкойский Бытовик" принято решение о реорганизации общества путем выделения из него нового общества с передачей выделенному обществу полномочий по договору аренды от 24.05.2017 N 226 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, встроенных нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м., расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым (том 1 л.д. 29-30).

По передаточному акту от 10.08.2017 арендуемые встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м, расположенные по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым, переданы от реорганизованного ООО "Джанкойский Бытовик" правопреемнику - ООО "Джанкойский Партнер", о чем составлен передаточный акт (том 1 л.д. 31).

22.01.2018 Администрацией г. Джанкоя Республики Крым принято постановление N 35 "Об изменении договора аренды", пунктом 1 которого Администрация дала согласие муниципальному унитарному предприятию муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" на заключение дополнительного соглашения об изменении договора аренды муниципального имущества от 24.05.2017 N 226 в части замены арендатора - ООО «Джанкойский бытовик» на правопреемника –ООО «Джанкойский Партнер», созданного в результате реорганизации путем выделения из ООО «Джанкойский бытовик».

На основании указанного постановления 22.01.2018 между муниципальным унитарным предприятием муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" и ООО "Джанкойский бытовик" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.05.2017 N 226 о замене стороны арендатора по договору (том 1 л.д. 42-43).

В соответствии с пунктами 2, 3 дополнительного соглашения N 1 с момента его подписания с согласия арендодателя арендатор - ООО "Джанкойский бытовик" передал свои права и обязанности по договору аренды от 24.05.2017 N 226 арендатору - ООО "Джанкойский Партнер", который с указанного момента является арендатором по договору. Другие условия договора остались неизменными, стороны подтвердили свои обязательства по ним (пункт 6).

25.04.2018 муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" (по договору - арендодатель) и ООО "Джанкойский Партнер" (по договору - арендатор) заключили договор аренды N 37 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (том 1 л.д. 44-51).

В соответствии с пунктом 1.1. данного договора в аренду ООО "Джанкойский Партнер" переданы те же встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м, расположенные по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым, с целью размещения мастерской по ремонту обуви.

Согласно пункту 1.3. договора спорные нежилые помещения предоставлены арендатору на основании постановления Администрации города Джанкоя Республики Крым от 10.04.2018 N 169 "О заключении договора аренды на новый срок".

Срок действия договора установлен сторонами продолжительностью 11 (одиннадцать) месяцев с 25.04.2018 по 25.03.2019 (пункт 9.1. договора).

Прием-передача помещений от арендодателя к арендатору оформлены актом приема-передачи от 25.04.2018 (том 1 л.д. 52).

Из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства следует, что ООО "Джанкойский Бытовик" было включено в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016 с категорией субъекта предпринимательства микропредприятие, его правопреемник - ООО "Джанкойский Партнер" был включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.12.2017 с той же категорией - микропредприятие.

Из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что с 28.11.2017 ООО "Джанкойский Партнер" является правопреемником ООО "Джанкойский Бытовик".

15.05.2018 ООО "Джанкойский Партнер" обратилось в Администрацию города Джанкоя Республики Крым с письмом исх. N 1/05 о реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества, арендованного по договору аренды N 37 от 25.04.2018, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, а именно: встроенных нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м, расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым (том 1 л.д. 53).

Администрацией указанное письмо получено нарочным 18.05.2018, что подтверждается штампом канцелярии Администрации.

В ответ на указанное заявление Администрация города Джанкоя Республики Крым письмом исх. N 02.3-14/5261/1 от 14.06.2018 отказа заявителю в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объекты недвижимости их включение в план приватизации не планируется (том 1 л.д. 54).

Не согласившись с вынесенным решением, заявитель обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим заявлением.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявление Общества подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов , осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов , осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта, решения органа государственной власти незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие данного акта, решения закону и нарушение данным актом, решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Аналогичные положения содержатся в части 7 статьи 1 Закона Республики Крым от 06.11.2014 N 1-ЗРК/2014 "О порядке и условиях приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым", согласно которой особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации имущества Республики Крым, переданного им в аренду, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Требования заявителя по настоящему делу мотивированы наличием у него преимущественного права выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Часть 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции от 01.07.2017, действовавшей на дату обращения общества с требованием о выкупе), предоставляла субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном выполнении перечисленных выше условий.

Отказ в реализации преимущественного права выкупа по основаниям, не предусмотренным законом, не допускается.

В рассматриваемой ситуации заявитель и его правопредшественник перечисленным выше критериям соответствуют: оба являются субъектами малого предпринимательства, не имеют и не имели задолженности по арендной плате (доказательств иного в деле нет), по состоянию на 1 июля 2015 года имущество находилось в аренде непрерывно свыше двух лет (с учетом периода аренды ООО "Джанкойский Бытовик"), обществом заявлено требование о выкупе именно того имущества, которое им арендуется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), с учетом того, что переход права аренды в порядке реорганизации основан на сингулярном правопреемстве, что позволяет включить в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что периоды нахождения имущества в аренде у правопредшественника - ООО "Джанкойский Бытовик" следует учесть при установлении срока аренды на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа.

Абзацем 2 пункта 6 Информационного письма N 134 также предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В рассматриваемой ситуации заявитель и его правопредшественник пользовались имуществом непрерывно, в связи с чем в силу приведенных выше разъяснений наличие незначительных промежутков между окончанием срока действия предыдущего договора аренды и заключением нового не прерывает отношения аренды и не влияет на реализацию преимущественного права выкупа имущества.

Довод заявителя о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за МУП "Городская управляющая компания" и исключении из казны признается судом несостоятельным, поскольку из материалов дела следует, что заявитель и его правопредшественник арендуют имущество непрерывно с 2011 года, в то время как распоряжение об исключении его из казны и закреплении за МУП "Городская управляющая компания" принято 28.04.2017. При этом право хозяйственного ведения МУП "Городская управляющая компания" не зарегистрировано, как это предусмотрено статьями 131, 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимость использования арендуемого имущества для нужд предприятия материалами дела не подтверждена, имущество как и прежде сдается в аренду МУП "Городская управляющая компания" с согласия Администрации, самим предприятием помещения не используются.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на необходимость включения в предмет исследования вопроса о том, могут ли спорные помещения быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании положений статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, и соответствует ли общество условиям об отсутствии задолженности по арендной плате на установленную дату.

Выполняя предписания суда кассационной инстанции, суд установил, что в соответствии с актами сверок взаимных расчетов между МУП «Городская управляющая компания» и ООО «Джанкойский партнер» за первое полугодие 2018 года, за период с 01.01.2018 по 06.11.2019 и с 01.01.2019 по 27.11.2019 задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями, в том числе по состоянию на день подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений отсутствует.

Согласно представленному 09.05.2019 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее Госкомрегистр) реестровому делу на кадастровый учет с кадастровым номером № 90:17:010101:963 поставлены помещения № 145, 146, 147, 148, 149, 183, 184 по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым.

При этом, согласно представленному администрацией г. Джанкоя договору безвозмездного пользования имуществом № 5-БП от 29.12.2014 помещение № 145 по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым находится в пользовании ГУ УПФ РФ в Джанкойском районе Республики Крым.

Помещения № 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым находятся в пользовании ООО «Джанкойский партнер» с 22.07.2011 в соответствии с договорами аренды.

Указанное свидетельствует о том, что на кадастровый учет под единым номером поставлены нежилые помещения, находящиеся в пользовании у двух разных арендаторов.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Согласно абз. 5 п. 2 приказ Минэкономразвития России № 953 технический план помещения составляется в отношении помещения, в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений, которые в том числе могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании либо сооружении.

Таким образом, действующим законодательством допускается постановка на кадастровый учет под одним кадастровым номером нескольких помещений, являющихся обособленными и изолированными по отношению к друг другу, при условии их расположения рядом друг от друга (или примыкая друг к другу).

Пунктом 20 приказа Минэкономразвития России № 953 предусмотрено, что сведения о помещении могут быть указаны в техническом плане также на основании представленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта помещения или технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение.

Согласно п. 3 приказа Минэкономразвития России № 953 технический план состоит из текстовой и графической частей. К графической части технического плана относятся, в том числе план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у объекта недвижимости этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения или машино-места (пп. 4 п. 5 приказа Минэкономразвития России № 953).

В материалах реестрового дела на помещения № 145, 146, 147, 148, 149, 183, 184 по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым, представленного Госкомрегистром, имеется технический план помещений, а также план этажа здания по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым, на котором расположены нежилые помещения.

Согласно указанному плану этажа помещения № 145, 146, 147, 148, 149, 183, 184 по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым являются смежными.

Исходя из приложений к Требованиям к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений (приложение №2 к приказу Минэкономразвития № 953) - Специальные условные знаки, а также плана этажа здания по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым следует, что:

- помещение № 145 по своему периметру имеет 3 глухих стены и 1 стену с окном и дверью (по направлению к помещению № 152 - коридор общего пользования);

- помещения № 146, 147, 148, 149, 183, 184 имеют по периметру стены, доступ друг к другу осуществляется без использования иных помещений в здании (доступа к помещению № 145 не имеют).

В соответствии с письмом Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/00072-ГЕ/14 «О направлении писем по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире» под обособленностью помещения понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью - возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

Учитывая изложенное, помещение № 145 по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым, находящееся в пользовании ГУ - УПФ РФ в Джанкойском районе Республики Крым (договор безвозмездного пользования имуществом № 5-БП от 29.12.2014) является изолированным и обособленным и тем самым имеет возможность быть самостоятельным предметом гражданского оборота.

Следовательно, учитывая, что на кадастровый учет поставлены помещения № 145, 146, 147, 148, 149, 183, 184 по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым, помещения № 146, 147, 148, 149, 183, 184 являются изолированными и обособленными, как и помещение № 145, и могут выступать самостоятельным предметом гражданского оборота.

Согласно общедоступным сведениям из официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://rosreestr.ru) нежилое помещение № 139 общей площадью 12,7 кв.м., по ул. Ленина, 8 в г. Джанкое Республики Крым 07.05.2020 постановлено на кадастровый учет с кадастровым номером №90:17:010101:987.

С учетом п. 34 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» помещение № 139 по ул. Ленина, 8 в г.Джанкое Республики Крым является изолированным и обособленным и может выступать самостоятельным предметом гражданского оборота.

При таких обстоятельствах, с учетом установленного по делу факта непрерывной аренды помещений по распоряжениям Администрации, отсутствия государственной регистрации права хозяйственного ведения, принимая во внимание положения пункта 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также разъяснения, предусмотренные пунктом 5 информационного письма N 134, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определением Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. по делу N 308-ЭС18-16134, суд приходит к выводу о создании Администрацией необоснованных препятствий для реализации преимущественного права общества на выкуп помещения путем формального издания распоряжения о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения при отсутствии государственной регистрации данного права и фактического использования помещений для нужд муниципального предприятия.

Приведенный в оспариваемом письме Администрации довод об отсутствии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости ввиду отсутствия государственной регистрации права муниципальной собственности на них не относится к числу законно установленных оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа имущества ввиду отсутствия законно установленных препятствий для одновременной регистрации права муниципальной собственности и его перехода по договору купли-продажи в порядке реализации преимущественного права выкупа.

Требования заявителя о реализации преимущественного права выкупа обоснованно адресованы Администрации, на которую положениями ст. 9 Закона N 159-ФЗ возложена обязанность по обеспечению реализации данного права в установленном порядке.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что арендуемое заявителем имущество подлежит приватизации в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, у заявителя есть право на его преимущественный выкуп в соответствии с положениями статей 3, 9 названного Закона, в связи с чем требования общества подлежат удовлетворению.

Из анализа взаимосвязанных положений ст. 2 и п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ следует, что признавая оспариваемый акт недействительным или решение незаконным суд вправе обязать орган, принявший оспариваемый акт, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа, в том числе по проверке представленных документов и установлении (оценке) юридически значимых обстоятельств.

При этом судебные акты арбитражных судов в силу норм ст. 2 АПК РФ не могут подменять собой решения органов государственной власти и органов местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.

В этой связи суд пришел к выводу, что права и законные Общества подлежат восстановлению путем обязания Администрацию совершить действия, поименованные в части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в частности, при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается в размере 3 000,00 рублей.

С учетом изложенного, государственная пошлина в размере 3 000,00 руб. подлежит возмещению заявителю Администрацией города Джанкоя Республики Крым.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявление удовлетворить.

2. Признать незаконным отказ Администрации города Джанкоя Республики Крым, оформленный ответом о рассмотрении обращения от 14.06.2018 №023-14/5261/1 в реализации преимущественного права Общества с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер» на приобретение арендуемых нежилых помещений № 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв.м., расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым, Российская Федерация, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

3. Обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым восстановить нарушенные права и законные интересы Общества с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер», совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07 2008 г. № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить обществу с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер» проект договора купли-продажи названного помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

4. Взыскать с Администрации города Джанкоя Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью «Джанкойский Партнер» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Республик и Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>).


Судья М.П. Авдеев