Решение от 14 февраля 2019 г. по делу № А15-749/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А15-749/2018
14 февраля 2019 года
г. Махачкала


Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Магомедова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации ГО с ВД "город Махачкала" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Центр моды и дизайна» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Комитету по управлению имуществом г. Махачкалы (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании заключенного договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы и ООО «Центр моды и дизайна» от 09.03.2016 за №9-ВА (нежилое помещение общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером №05:40:000041:6525 по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж № 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: «А») недействительным и применить последствия недействительности сделки, путем возврата в муниципальную собственность помещений общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером №05:40:000041:6525 по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж № 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: «А», с участием в судебном заседании от истца: представитель ФИО2 (доверенность), от ответчика - Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы : представитель не явился, от ответчика- ФИО3: представитель ФИО4 (доверенность), от Управления Росреестра по РД: представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО с ВД "город Махачкала" (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО «Центр моды и дизайна» (далее- ответчик, общество) и Комитету по управлению имуществом г.Махачкалы (далее – комитет) о признании заключенного договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы и ООО «Центр моды и дизайна» от 09.03.2016 за №9-ВА (нежилое помещение общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером №05:40:000041:6525 по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж № 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: «А») недействительным и применить последствия недействительности сделки, путем возврата в муниципальную собственность помещений общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером №05:40:000041:6525 по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж № 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: «А».

Ответчик - Комитет по управлению имуществом г.Махачкалы в отзыве на исковое заявление указывает, что поскольку договор им подписан и последующие его действия были направлены на переоформление прав, т.е. свидетельствовали о действительности сделки, то его доводы в рамках оспаривания договора не имеют правового значения. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и иных, предусмотренным законом случаях.

Ответчик - в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать. Его представитель в судебном заседании просил в иске отказать, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, и просил исковые требования удовлетворить.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.03.2016 комитет (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку №9-ВА от 09.03.2016, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество- нежилые помещения общей площадью 362,5 кв.м. с кадастровым номером №05:40:000041:6525 по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж № 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: «А»). Свидетельство о государственной регистрации права №05-АА 184959 от 09.02.2009, кадастровый (или условны) номер: 05-05-01/002/2009-119).

Согласно п. 3.1 договора покупатель приобретает помещение по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке стоимости жилого помещения). Общая стоимость помещения составляет 7 472991 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с договором оплата производится в рассрочку. Передача помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по двухстороннему акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Право собственности на помещение переходит к покупателю с момента госрегистрации перехода права собственности.

Управление Росреестра по РД 20.05.2016 зарегистрировало переход права собственности на указанные объекты к обществу (номер государственной регистрации 05- 05/001 -05/140/012/2016-13214/2). Документом-основанием для регистрации права собственности послужили договор купли-продажи от 09.03.2016.

09.02.2018 прокуратура г. Махачкалы внесла представление об устранении нарушений федерального законодательства, в котором указано, что на основании ранее заключенных с нарушением ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ, т.е. без проведения торгов, договоров аренды, со сроками действия с января по 30 декабря года их подписания, был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку от 09.03.2016 №9-ВА.

Полагая, что договор купли-продажи №9-ВА от 09.03.2016 был заключен с нарушением ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ, то есть без проведения торгов и в связи с этим является ничтожной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

С учетом положений части 2 статьи 9, части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, Закон N 159-ФЗ предоставил право выкупить арендованное имущество как тем лицам, чье имущество не включено в упомянутый Перечень (в этом случае субъект малого (среднего) предпринимательства по состоянию на 01.07.2015 должен арендовать указанное имущество непрерывно в течение двух и более лет); так и лицам, включенным в Перечень, если такое имущество на 01.07.2015 арендовалось непрерывно в течение трех и более лет и находилось в перечне в течение пяти и более лет до подачи такого заявления.

Пунктом 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При рассмотрении дела судом установлен факт полного соответствия предпринимателя всем необходимым условиям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ (заявитель является арендатором с 1996 г., предприниматель относится к субъектам малого предпринимательства; у него отсутствует задолженность по арендной плате), им соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения- нежилых помещений общей площадью 362,5 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 17, 18, 19, 20 Этаж: 1, Подвал. Литер: «А».

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, не оспаривают стороны, нежилые помещения под номерами на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж № 1,2,3,4,5,6,7,17,18,19,20. Этаж: 1, Подвал. Литер: «А», расположенные по адресу: Россия, <...> с 1996 г. непрерывно находились у ответчика на основании договоров аренды, заключенных с комитетом.

Подлинники договоров аренды за 1996-2015 гг. представлены на обозрение суда.

Следовательно, договоры аренды муниципального имущества, т.е. нежилых помещений общей площадью 362,5 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал: 8; 1-этаж №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 17, 18, 19, 20 Этаж: 1, Подвал. Литер: «А», расположенные по адресу: <...> были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В связи с этим мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в отношении этих помещений.

На момент заключения оспариваемого договора года указанное имущество находилось во владении и пользовании у ответчика на основании договора аренды от 11.01.2015 №91/01.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Как следует из материалов дела, подтвердили стороны, указанные помещения непрерывно находились у ответчика с 1996 года, в том числе и в период прекращения одного договора аренды данного помещений и заключения последующего договора их аренды.

После истечения срока действия договоров аренды и до заключения последующего договора аренды спорного имущества, оно непрерывно (в незначительный промежуток) находилось у общества в фактическом владении и пользовании, против чего не возражал арендодатель.

В материалы дела истец не представил доказательства, подтверждающие, отсутствие или наличие у ответчика задолженности перед арендатором на момент заключения договора купли-продажи спорных объектов, в том числе и акт сверки взаиморасчетов.

Так истец ссылается на наличие задолженности по арендной плате в сумме 101 818руб.

Между тем в подтверждение данного факта в материалы дела истцом не представлены доказательства наличия задолженности арендатора.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

Как следует из материалов дела, истец не направлял в адрес общества требование о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Напротив, общество на основании договора аренды за № 91/01 от 11.01.2015 года, заключенного на период до 30.11.2015 года, как арендатор выплатило всю сумму, составляющую арендную плату за весь период действия его, в подтверждение чего в материалы дела представлены копии платежных поручений за период 2013-2016гг.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что:

1. Согласно статье 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества).

В ст. 4 Федерального закона № 159-фз установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Такой нормы, как наличие или отсутствие согласования с антимонопольным органом при заключении договоров аренды, не имеется.

Указанное обстоятельство не может является основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендатора.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ факт недействительности сделки, ее совершение с нарушением норм закона, доказываются администрацией. Поскольку истец документально не подтвердил названные обстоятельства, основания для удовлетворения искового заявления отсутствуют.

При таких обстоятельствах исковые требования администрации и доводы истца не нашли своего документального и правового подтверждения в ходе судебного разбирательства, ввиду чего удовлетворении иска следует отказать.

Определением суда от 14.03.2018 по заявлению администрации приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан совершать любые регистрационные действия в отношении спорного имущества до принятия судом решения по существу спора, в связи с принятием таковой обеспечительные меры следует отменить.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на истца.

Истец в соответствии с законом освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем вопрос о его взыскании не рассматривается.

Руководствуясь ст. 110, 112156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 14.03.2018 отменить.

Решение суда вступает в законную силу в месячный срок со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки через Арбитражный суд Республики Дагестан в порядке определенном главой 34 АПК РФ.

Судья Р.М. Магомедов