Решение от 17 августа 2025 г. по делу № А41-88865/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-88865/24
18 августа 2025 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 18 августа 2025 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.М. Аслановой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 26.08.2002, юридический адрес: 143404, Московская область, Красногорск город, Ленина улица, 4) к АО «Инвестиционно - строительный холдинг «Новое строительство» (196191, <...>, лит. А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка №702 от 23.11.2011,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области  (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Акционерному обществу «Инвестиционно - строительный холдинг «Новое строительство» (далее – ответчик) с требованиями:

1. расторгнуть договор аренды № 702 от 23.11.2011 года, заключенный между Администрацией городского округа Красногорск Московской области и Закрытым акционерным обществом «Инвестиционно-строительный холдинг «Новое строительство» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050408:335 общей площадью 9020 + / - 166 м?, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Ильинское, вблизи с. Петрово-Дальнее;

2. установить, что решение суда является основанием для погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды № 331 от 09.08.2012 года (в редакции дополнительного соглашения № 309 от 24.06.2013 года) в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050408:335 общей площадью 9020 + / - 166 м?, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Ильинское, вблизи с. Петрово-Дальнее.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области (в настоящее время – Администрация городского округа Красногорск Московской области  (далее – Истец, Администрация, Арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Инвестиционно-строительная компания «Новое строительство» заключен договор № 702 (от 23.11.2011 года) аренды (далее – Договор) земельного участка (далее – ЗУ, Объект) с кадастровым номером 50:11:0050408:335 общей площадью 9020 + / - 166 м?, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Ильинское, вблизи с. Петрово-Дальнее.

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды составляет 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации. Земельный участок передан Арендатору, Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.12.2011 года, номер государственной регистрации № 50-50-11/124/2011-004, о чём в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись.

Пунктом 1.2 Договора установлен вид разрешённого использования передаваемого в аренду земельного участка: для размещения автостоянки легковых автомобилей, прибывающих к общественно-деловому центру.

В соответствии с п. 4.4.1, 4.4.2 Договора Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с видом разрешённого использования.

Кроме того, в соответствии с п. 8.1 Договора, Арендатор обязан выполнять работы по благоустройству прилегающей территории в соответствии с утверждённым проектом и поддерживать в надлежащем состоянии созданные улучшения

Между Закрытым акционерным обществом «Инвестиционно-строительная компания «Новое строительство» и Закрытым акционерным обществом «Инвестиционно-строительный холдинг «Новое строительство» (далее – Ответчик, Общество, Арендатор) заключен договор уступки от 26.01.2015 г., согласно условиям которого все права и обязанности по Договору аренды перешли к Ответчику.

Реализуя своё право, предусмотренное п. 4.1.2 Договора, Администрация осуществила проверку (осмотр) земельных участков на предмет соблюдения условий Договоров. По результатам выездных мероприятий составлен акт, согласно которому территория земельного участка частично огорожена, в западной части земельного участка расположена детская площадка и дорога, признаков ведения деятельности не установлено. Исходя из визуального осмотра, земельный участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешённого использования.

Таким образом по результатам выездного обследования установлено, что земельные участки на протяжении длительного времени не используется в соответствии с целевым назначением, установленным Договором, прилегающая территория не благоустроена.

 Администрацией были выявлены факты нарушения условий Договора, допущенные Арендатором, а именно положений пунктов 4.4.1, 4.4.2, 4.4.10, 8.1, а также норм Земельного (далее – ЗК РФ) Гражданского (далее – ГК РФ) Кодексов Российской Федерации.

 В соответствии с п. 4.1.1 Договора Арендодатель имеет право требовать его досрочного расторжения в том числе при использовании участка не по целевому назначению.

Администрация обратилась к Ответчику с претензией от 12.08.2024 г. исх. № 1.2.5/3440 в которой предложила Арендатору в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента направления претензии устранить нарушения, либо предоставить документы, подтверждающие освоение и использование земельных участков в соответствии с установленной категорией земель и видом разрешённого использования. Арендатору также было предложено явиться в управление земельно-имущественных отношений для оформления прекращения договорных отношений (в том числе урегулирования вопросов по арендным платежам) и возврата земельных участков.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050408:335 используется им в соответствии с целевым назначением, для размещения автостоянки автомобилей.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы сторон, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Также согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 8 ст. 1 ЗК РФ предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2025 года суд обязал сторон провести совместное обследование земельного участка.

Во исполнение определения суда Администрацией представлен акт осмотра от 11.04.2025, согласно которому выявлены признаки не освоения земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050408:335.

Представителем ответчика представлены возражения, в которых ответчик указал, что из-за наличия снежного покрова в акте не отражены следующие моменты:

- планировка территории автостоянки со срезкой растительного грунта;

- наличие ливневой канализации для отвода поверхностных вод в пониженных местах с территории автостоянки указаны не в полном объеме;

-на территории автостоянки расположены не насыпи сыпучих, а гравийных материалов (щебня).

Определением Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2025 года суд повторно обязал сторон провести совместное обследование земельного участка.

По результатам обследования сторонами составлен акт выездного обследования земельного участка от 27.06.2025 с фото-таблицей.

Согласно указанному акту, земельный участок огорожен, доступ ограничен, примыкание (подъезд) к земельному участку для доступа транспортных средств отсутствует. На момент осмотра в границах земельного участка осуществляются работы по отсыпке щебня, при этом большая часть земельного участка покрыта растительностью. В границах участка расположены канализационные люки, однако дождеприемники ливневой канализации не обнаружены, в связи с чем невозможно определить функциональное назначение люков, при этом возможно установить, что канализационные люки технически не связаны с осматриваемым участком и не могут быть использованы для его обслуживания ввиду отсутствия в границах участка связанных с ними коммуникаций. Предположительно канализационные люки относятся к системе ливневой канализации расположенного в непосредственной близости к осматриваемому участку коттеджного поселка. Признаки использования (освоения) участка по назначению по результатам осмотра не выявлены. 

Ответчиком приложены замечания к акту осмотра от 27.06.2025, в которых ответчик указал, что проезд на участок осуществляется с подъездной дороги к строящемуся общественно-деловому центру с организацией дополнительного пожарного выезда через ворота на ул. 3-й ФИО1 тупик. В настоящее время ведутся работы по реконструкции стоянки - произведены планировочные работы по разбивке участка, производятся работы по дополнительной отсыпке территории стоянки щебнем поверх уже существующего слоя. На момент осмотра работы проведены на половине территории. По территории проложены центральная сеть ливневой канализации с организацией промежуточных колодцев для приема ливневых стоков с автостоянки с последующей организацией ливнеприемников. 

Указанные обстоятельства подтверждаются приложенными к замечаниям фотоматериалом из которых видно, что земельный участок используется ответчиком, на территории земельного участка расположена стоянка автомобилей, произведены работы по отсыпке территории стоянки щебнем.

Ответчиком также представлен договор №20-09-24/ПР от 20.09.2024г., заключенный с АО «Инвестиционный строительный холдинг «Новое строительство», по разработке проекта организации парковки автотранспортных средств на территории земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050408:335, а также договор №175 от 12.03.2025, заключенный с ООО «Атлант –Строй», по поставке нерудных строительных материалов.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора, поскольку ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды от № 702 от 23.11.2011 года у суда не имеется.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований  отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                           В.С. Желонкин