Решение от 28 августа 2025 г. по делу № А45-2092/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-2092/2025
г. Новосибирск
29 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2025 года. Решение в полном объёме изготовлено 29 августа 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Слими-Строй», г. Новосибирск (ИНН <***>)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска; 2) акционерное общество "Торговая компания Екатеринбург" (ИНН <***>)

о признании права собственности, при участии в судебном заседании представителей: истца: ФИО1, доверенность № 2 от 09.01.2025, паспорт, диплом; ответчика: не явился, извещен; третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Слими-Строй» (далее – истец, ООО «Слими-Строй») обратилось в арбитражный суд к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: здание

склада № 4.2 общей площадью 1082,8 кв.м., контрольно-пропускной пункт — общей площадью 12,5 кв.м. и реконструированный объект недвижимого имущества: подъездной железнодорожный путь протяженностью 422 м., расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:062530:78 и 54:35:000000:10087 по ул. Станционной в Ленинском районе города Новосибирска.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска и акционерное общество "Торговая компания Екатеринбург".

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований не представил.

Третье лицо - Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве указало, что спорные объекты не соответствуют требованиям, установленным в разрешении на строительство, не представлено доказательств технологического присоединения объектов к инженерным коммуникациям, заключения органа государственного строительного надзора.

Третье лицо - акционерное общество "Торговая компания Екатеринбург" в судебное заседание не явилось, отзыв по существу заявленных требований не представило.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третьи лица считаюся извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, оценив

доводы истца и третьего лица, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:062530:78 (с видами разрешенного использования: склады (6.9), железнодорожные пути (7.1.1), деловое управление (4.1) — объекты управленческой деятельности с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг), что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 26.08.2024 г.

Также истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:10087, что подтверждается договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 112918р (выдан 27.09.2012 г., дата государственной регистрации 30.12.2012 г. номер государственной регистрации 54-54-01/478/2012-701) с дополнительными соглашениями о продлении срока действия договора аренды: от 27.09.2012 г. № 112918р; № 1 от 27.12.2013 г.; № 2 от 16.10.2015 г.; № 3 от 10.10.2024 г., номер государственной регистрации 54:35:000000-10087-54/163/2024-1 что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В соответствии с п.1.3 Договора земельный участок предоставляется для строительства зданий складов, подъездного железнодорожного пути и контрольно – пропускного пункта.

В пределах границ указанных земельных участков с соблюдением красных линий и градостроительного плана ООО «СЛИМИ-СТРОЙ» были

возведены следующие объекты капитального строительства: здание склада № 4.2, контрольно-пропускной пункт и подъездной железнодорожный путь.

Строительство объектов осуществлялось на основании Разрешения на строительство № RU-54303000-350 от 16.10.2014 г. с изменениями № 54- RU-54303000-350n-2019г. от 13.11.2019 г., выданное Управлением

архитектурно-строительной инспекции Мэрии г. Новосибирска, срок действия которого установлен до 14.11.2026 г.

До окончания строительства данных объектов - 15.05.2022 г., ООО «СЛИМИ-СТРОЙ» обращалось с заявлением в Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии г. Новосибирска с просьбой о внесении изменений в действующее разрешение на строительство № RU-54303000-350-2019 г. от 13.11.2019 г. в части этапов строительства, а именно о замене 2 этапа на четыре:

I этап — здание склада № 4/2,; реконструкция железнодорожного тупика; контрольно-пропускной пункт;

II этап — здание склада № 4/1; Ш этап — административно-бытовое здание; IV этап- здание склада № 1.

При обращении в Департамент строительства и архитектуры Мэрии г. Новосибирска за получением нового градостроительного плана, ООО «СЛИМИ-СТРОЙ» стало известно о том, что в карту градостроительного зонирования территории г. Новосибирска были внесены изменения, а именно зона П-2 переведена в зону ИТ-3 на основании Решения Совета депутатов г. Новосибирска № 105 от 24.03.2021 г.

В связи с невозможностью возведения объектов, на строительство которых было выдано Разрешение, в 2022 г. ООО «СЛИМИ-СТРОЙ» обратилось с заявлением об изменении территориальной зоны ИТ-3 на зону ИТ-J (сооружения и коммуникации железнодорожного транспорта.

Требования ООО «СЛИМИ-СТРОЙ» были удовлетворены и Решением Совета депутатов г. Новосибирска № 501 от 22.03.2023 г. была установлена

зона ИТ-1, позволяющая строительство объектов, предусмотренных Разрешением.

На основании Постановления Мэрии города Новосибирска № 4016 от 05.06.2024 г. ООО «СЛИМИ-СТРОЙ» предоставлено разрешение на условно - разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:10087, площадью 17487 кв.м., с местоположением: РФ, <...> и объекта капитального строительства (зона коммуникаций и сооружений железнодорожного транспорта (ИТ-1)) - «деловое управление (4.1) — объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг».

На основании Постановления Мэрии города Новосибирска № 4019 от 05.06.2024 г. ООО «СЛИМИ-СТРОЙ» предоставлено разрешение на условно - разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:062530:10087, площадью 9970 кв.м., с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределом участка, ориентир - здание ПБК ст. Сортировочная, участок находится примерно в 300 м по направлению на запад от ориентира, адрес ориентира: РФ, <...> и объекта капитального строительства (зона коммуникаций и сооружений железнодорожного транспорта (ИТ-1)) - «деловое управление (4.1) — объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг».

07.10.2024 г. ООО «СЛИМИ-СТРОЙ» обратилось в УАСИ Мэрии г. Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, на что 14.10.2024 г. получило отказ.

15.10.2024 г., выполнив требования Мэрии г. Новосибирска, ООО «СЛИМИ-СТРОЙ», вновь обратилось в УАСИ Мэрии г. Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта

капитального строительства, на что вновь получило отказ № 11/1/11.1-04/03287 от 23.10.2024 г.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорные объекты не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, строительство (реконструкция) спорных объектов осуществлено на земельных участках, принадлежащих истцу на праве собственности и аренды, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил, но без получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорных объектов градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлено:

- разрешение на строительство № RU-54303000-350 от 16.10.2014 г. с изменениями № 54- RU-54303000-350n-2019г. от 13.11.2019 г.;

- строительно – технические заключения № ИТО-57/24с и № ИТО-56/24с, составленные ООО «СтройТехЭкспертПроект», согласно которым строительные конструктивные элементы зданий и линейного сооружения, имеют работоспособное состояние, обеспечивающее необходимую несущую способность, устойчивость, эксплуатационную надежность и безопасность, как отдельных конструкций, так и сооружений в целом и не создают угрозы

причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений;

- заключения о соответствии объектов требованиям норм и правил пожарной безопасности, выполненные ООО «Корпорация Услуг Безопасности», в соответствии с которыми фактическое состояние каждого из указанных объектов соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», действующим нормам и правилам в части обеспечения требований пожарной безопасности и последующая его эксплуатация не представляет собой угрозы для жизни и здоровья людей;

- экспертные заключения № 01-449/ 08-203, № 01-449/ 08-204 и № 01-449/ 08-205 от 30 сентября 2024 г., подготовленные ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», в соответствии с которыми спорные объекты соответствуют требованиям: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий и сооружений и иных объектов». «Новая редакция»; СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ и услуг» разделу II п.п. 2.5, 2.8.;

- заключения от 09.10.2024 кадастрового инженера ФИО2 (с уточнениями), согласно которым здания и линейный объект соответствуют градостроительным нормам и требованиям, правилам землепользования и застройки г.Новосибирска, не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, при возведении объекта соблюдены отступы от границ смежных земельных участков и объектов недвижимости;

- копии договоров и актов о подключении, технологическом присоединении к централизованной системе водоотведения, электрическим сетям, к сети газораспределения.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольных построек не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями.

Как следует из представленных истцом в материалы дела документов, спорные объекты находятся в пределах земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности и аренды.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие

меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с

нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом было получено разрешение на строительство, получение которого предусмотрено Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации, однако в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истцу было отказано.

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил,

а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной

постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Истец получил разрешение на строительство, подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения документов, необходимых для оформления самовольной постройки; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

Таким образом, истец предпринял все зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорных самовольных построек является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенные (реконструированные) объекты недвижимости.

Поскольку мэрия города Новосибирска, привлеченная к участию в деле в качестве ответчика, в материально-правовых отношениях с истцом не состояла, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершала, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Слими-Строй», г. Новосибирск (ИНН <***>) на объекты недвижимого имущества: здание склада № 4.2 общей площадью 1082,8 кв.м., контрольно-пропускной пункт — общей площадью 12,5 кв.м. и реконструированный объект недвижимого имущества: подъездной железнодорожный путь протяженностью 422 м., расположенные в границах

земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:062530:78 и 54:35:000000:10087 по ул. Станционной в Ленинском районе города Новосибирска.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Н.Голубева