Решение от 7 августа 2020 г. по делу № А40-271206/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-271206/19-41-2143

Резолютивная часть решения объявлена 09.07.2020

Решение в полном объеме изготовлено 07.08.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 06.02.2019, ответчиков Департамента городского имущества г. Москвы ФИО3 по доверенности от 15.04.2020 № 33-Д-172/20, Мосприроды ФИО4 по доверенности от 18.12.2019 № ДПиООС 05-20-29255/19, ООО «Жолли» ФИО5 по доверенности от 21.09.2018 № 01/2018, дело по иску ООО АФ «Мицелий» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>), ООО «Жолли» (ОГРН <***>), Мосприроде (ОГРН <***>) о взыскании 7 395 074 руб. 40 коп., 3-е лицо ООО «Шампиньон», установил:

С учетом увеличения размера исковых требований истец просит суд взыскать с ответчиков 7 395 074 руб. 40 коп., в том числе:

с Департамента городского имущества города Москвы - 694 507 руб. 46 коп., из них 605 179 руб. 63 коп. в виде уплаченной арендной платы за период с 1-го квартала 2018 года по 1-й квартал 2020 года, и 89 327 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 31.01.2018 по 07.02.2020;

с ООО «Жолли» - 3 133 647 руб. 32 коп., из них 2 271 603 руб. 08 коп. в оплату использования земельного участка площадью 3 593 кв. м за период с 3-го квартала 2015 года пои 4-й квартал 2019 года, и 862 044 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.07.2015 по 31.12.2019;

с Мосприроды - 3 566 919 руб. 62 коп., в том числе 2 585 685 руб. 20 коп. в оплату использования земельного участка площадью 4 555 кв. м за период с 3-го квартала 2015 года по 4-й квартал 2019 года, и 981 234 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.07.2015 по 31.12.2019.

В обоснование иска истец сослался на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:55 площадью 34 555 кв. м на основании договора аренды от 26.04.1995 № М-07-002150. На дату заключения договора на участке располагались несколько объектов недвижимости, в том числе объект незавершенного строительства, который истец по договору от 04.10.2006 № 1 продал ООО «Жолли». Площадь земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, составляет 2 036 кв. м, 20.07.2012 этот земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 и предоставлен ООО «Жолли» в аренду по договору аренды от 16.01.2014 № М-07-508385, заключенному с Департаментом городского имущества города Москвы.

Вместе с тем при формировании земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 площадь этого земельного участка не исключена из площади земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:55, предоставленного в аренду истцу, в связи с чем арендная плата за земельный участок площадью 2 036 кв. м уплачивается и истцом в рамках договора аренды от 26.04.1995 № М-07-002150, и ООО «Жолли» в рамках договора аренды от 16.01.2014 № М-07-508385, что привело к неосновательному обогащению на стороне Департамента городского имущества города Москвы. Размер последнего определен истцом как арендная плата, уплаченная им за период с 1-го квартала 2018 года по 1-й квартал 2020 года за участок площадью 2 036 кв. м.

Кроме того, фактически ООО «Жолли» занимает земельный участок площадью 5 629 кв. м, поскольку именно эта площадь огорожена забором, установленным вокруг объекта незавершенного строительства. В рамках договора аренды от 26.04.1995 № М-07-002150 истец уплачивал арендную плату за весь участок, огороженный забором, поэтому, по мнению истца, неосновательное обогащение возникло и на стороне ООО «Жолли», которое, используя земельный участок площадью 5 629 кв. м, плату за участок площадью 3 593 кв. м не уплачивало ни в адрес Департамента по договору аренды от 16.01.2014 № М-07-508385, ни в адрес истца, который нес расходы по уплате арендной платы за участок площадью 3 593 кв. м.

Часть земельного участка, предоставленного истцу в аренду по договору от 26.04.1995 № М-07-002150, находится в границах особо охраняемой природной территории «Природный заказник «ФИО6 реки Сетунь», ее площадь составляет 4 555 кв. м. Таким образом, по мнению истца, Мосприроды неосновательно обогатилась на сумму арендной платы, уплаченную истцом за указанную часть земельного участка.

Ответчики против иска возразили.

Департамент городского имущества города Москвы сослался на то, что после формирования земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 истец не подавал заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 26.04.1995 № М-07-002150 в части уменьшения арендуемой истцом площади, в связи с чем арендная плата правомерно начисляется с той площади земельного участка, которая указана в договоре аренды.

ООО «Жолли» сослалось на то, что после приобретения объекта незавершенного строительства у истца в 2006 году в силу прямого указания закона приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.04.1995 № М-07-002150 в отношении только той части земельного участка, которая занята объектом незавершенного строительства; образование земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, произведено на основании распоряжения Департамента земельных ресурсов города Москвы от 20.03.2012 № 949, которым земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:55 разделен на 2 участка с сохранением земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:55 в измененных границах; вновь образованный земельный участок поставлен на кадастровый учет 20.07.2012 с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, предоставлен ответчику в аренду Департаментом городского имущества города Москвы по договору от 16.01.2014 № М-07-508385. Оснований для уплаты арендной платы за земельный участок, вокруг которого установлен забор, ООО «Жолли» не видит, поскольку забор устанавливался не им, а самим истцом, по договору купли-продажи ООО «Жолли» передавался только объект незавершенного строительства, забор предметом договора не являлся, земельный участок площадью 3 593 кв. м истцом не передавался, причем в формировании земельного участка по периметру забора ООО «Жолли» отказано (участок сформирован по периметру объекта незавершенного строительства).

Мосприрода сослалась на то, что в постоянном пользовании Мосприроды находится земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:1009, земельный участок, арендатором которого является истец, во владение и пользование Мосприроды не передавался. Часть этого участка действительно находится в границах особо охраняемой природной территории «Природный заказник «ФИО6 реки Сетунь», однако данное обстоятельство, по мнению Мосприроды, налагает ряд ограничений и обязательств на истца как арендатора этого земельного участка, но не свидетельствует о том, что арендную плату за эту часть земельного участка обязана уплачивать Мосприрода.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что Правительством Москвы в лице председателя Москомзема в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора заключен договор аренды земель в г. Москве от 26.04.95 № М-07-002150, в соответствии с которым истцу предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 34 555 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, промзона № 37 «Очаково», проектируемый проезд № 3636, - сроком на 25 лет для строительства и эксплуатации комплекса по производству шампиньонов.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2006 № 1, заключенному истцом в качестве продавца и ООО «Жолли» в качестве покупателя, последнему продается объект незавершенного строительства, который находится на арендованном истцом земельном участке.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Согласно п. 3 ст. 552 ГК Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, ООО «Жолли» после приобретения объекта незавершенного строительства в силу прямого указания закона приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.04.95 № М-07-002150 в отношении части земельного участка, занятой объектом незавершенного строительства.

Из представленных суду доказательств следует, что на основании распоряжения Департамента земельных ресурсов города Москвы от 20.03.2012 № 949 земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:55 разделен на 2 участка с сохранением земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:55 в измененных границах, вновь образованный земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, приобретенный ООО «Жолли» у истца, поставлен на кадастровый учет 20.07.2012 с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, предоставлен ООО «Жолли» в аренду Департаментом городского имущества города Москвы по договору от 16.01.2014 № М-07-508385.

Вместе с тем из объяснений представителей истца и Департамента городского имущества города Москвы следует, что, несмотря на то, что распоряжение от 20.03.2012 № 949 предусматривало изменение границ земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:55, после образования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 сведения в ЕГРН об изменении (уменьшении) площади земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:55 не внесены, не внесены изменения и в договор аренды земельного участка от 26.04.1995 № М-07-002150 в части площади земельного участка, арендуемого истцом.

По указанной причине из представленных в дело лицевых счетов по договорам аренды и платежных поручений следует, что истец уплачивает арендную плату по договору аренды от 26.04.1995 № М-07-002150 за земельный участок площадью 34 555 кв. м, в то время как часть этого участка площадью 2 036 кв. м с 20.07.2012 представляет собой вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, арендную плату за который уплачивает ООО «Жолли».

Таким образом, Департамент городского имущества города Москвы получает арендную плату за участок площадью 2 036 кв. м и от истца в рамках договора аренды от 26.04.1995 № М-07-002150, и от ООО «Жолли» в рамках договора аренды от 16.01.2014 № М-07-508385.

В соответствии со ст. 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случае, предусмотренных ст. 1109 Кодекса. Ст. 1107 Кодекса устанавливает, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения, а на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку истец представил суду доказательства образования на стороне Департамента неосновательного обогащения в виде арендной платы, уплаченной истцом за период с 1-го квартала 2018 года по 1-й квартал 2020 года за земельный участок площадью 2 036 кв. м, иск в части взыскания с Департамента 605 179 руб. 63 коп. арендной платы и начисленных на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами суд удовлетворяет.

В остальной части оснований для удовлетворения иска не имеется.

Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2006 № 1, заключенного истцом в качестве продавца и ООО «Жолли» в качестве покупателя, является объем незавершенного строительства; п. 6.1.1 договора возлагает на продавца обязанность передать покупателю в его собственность без каких-либо изъятий объект незавершенного строительства, а п. 6.1.2 – обязанность предоставить покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на объект и оформления прав землепользования. Кроме того, в соответствии с п. 6.1.4 договора продавец обязуется в течение 10-ти дней с даты государственной регистрации права собственности на объект сдать покупателю в субаренду земельный участок площадью не менее 0, 9 га, выделенный из земельного участка, арендуемого продавцом по договору аренды от 26.04.95 № М-07-002150.

Судом установлено, что истец передал ООО «Жолли» только объект незавершенного строительства. Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, сформирован, поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 77:07:0012004:2960 и предоставлен ООО «Жолли» в аренду по договору аренды от 16.01.2014 № М-07-508385, заключенному с Департаментом городского имущества города Москвы.

Доказательства того, что истец исполнил п. 6.1.4 договора и передал ООО «Жолли» в субаренду земельный участок, площадь которого превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, суду не представлены.

Что касается забора, установленного на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0012004:55, то в судебном заседании представитель ООО «Жолли» пояснил, что забор устанавливался самим истцом, по договору купли-продажи от 04.10.2006 № 1 забор не передавался, предметом договора не являлся.

Причина, по которой истец, установивший забор на арендованном им земельном участке, после государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства к ООО «Жолли» и формирования под этим объектом земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, не демонтировал забор, судом не установлена.

Доказательства того, что ООО «Жолли» фактически использует земельный участок, площадь которого превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:2960, суду не представлены.

При указанных обстоятельствах суд соглашается с мнением ООО «Жолли» об отсутствии у него обязанности компенсировать истцу расходы по уплате арендной платы за земельный участок площадью 3 593 кв. м.

Из доказательств, представленных суду, следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:55, арендатором которого является истец, частично находится в особо охраняемой природной территории «Природный заказник «ФИО6 реки Сетунь», границы которой утверждены постановлением Правительства Москвы от 06.06.2006 № 378-ПП «О территориальной схеме сохранения и развития особо охраняемой природной территории «Природный заказник «ФИО6 реки Сетунь».

В соответствии со ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов; земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности, а в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

Согласно ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95), изымаются из оборота, а иные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и в пределах особо охраняемых природных территорий, ограничиваются в обороте.

В п. 2 ст. 27 Кодекса установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:55 находится в государственной собственности, в пределах особо охраняемой природной территории, однако не изъят из оборота, поскольку на нем не располагается находящийся в федеральной собственности государственный природный заповедник или национальный парк, а потому этот участок в той части, которая находится в границах особо охраняемой природной территории, может являться предметом аренды.

Какие-либо объекты недвижимости, которые находятся в собственности, оперативном управлении, пользовании Мосприроды, на участке отсутствуют, доказательства того, что Мосприроды фактически использует участок истца, суду не представлены.

Следовательно, истец остается арендатором этого земельного участка и после того, как часть участка вошла в границы особо охраняемой природной территории, в связи с чем именно истец обязан уплачивать арендную плату за участок без какой-либо ее компенсации со стороны Мосприроды.

Оценивая довод истца о невозможности использования той части земельного участка, которая находится в границах особо охраняемой природной территории, суд соглашается с тем, что после принятия Правительством Москвы постановления от 06.06.2006 № 378-ПП (через 10 лет после заключения договора аренды земельного участка) в отношении части этого участка установлена зона с особыми условиями использования территорий, однако данное обстоятельство в соответствии с п. 6 ст. 107 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ, является основанием для возмещение правообладателю земельного участка убытков, причиненных ограничением их прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, в порядке, установленном ст. 57.1 Кодекса, и, возможно, для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, но не является основанием для неуплаты арендной платы за эту часть земельного участка, пока она остается предметом договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь Земельным кодексом Российской Федерации, ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО АФ «Мицелий» 694 507 руб. 46 коп., в том числе неосновательно обогащение в сумме 605 179 руб. 63 коп. и 89 327 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 16 890 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В иске к ООО «Жолли» и к Мосприроде отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова