Решение от 14 июля 2025 г. по делу № А79-4406/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4406/2024
г. Чебоксары
15 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.07.2025.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, Ульяновская область,

к    Администрации города <...>

о признании права собственности на нежилое здание,

третьи лица: Главное управление МЧС России по Чувашской Республике – Чувашии, Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Чебоксары,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 21.05.2025 (сроком на 1 год),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от  25.06.2025 №29/А0001-5301 (сроком до 31.12.2025),

от третьего лица ГУ МЧС – ФИО4 по доверенности от  26.12.2024 №ДВ-173-99 (сроком на один год), служебному удостоверению серии ГПН № 168870 от 18.10.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании права собственности на нежилое здание магазина с кадастровым номером 21:01:010208:1922, общей площадью 664,8 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010208:169 по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на нормах статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в аренде истца по договору от 12.09.2022 №58/6474-М, объект выкуплен истцом на торгах, ранее был изъят  у ООО "Инфоград", разрешительная документация на достройку не оформлялась, поскольку на момент приобретения объекта в 2022 году он фактически был полностью достроен, во вводе в эксплуатацию Администрацией отказано.

Определением суда от 27.05.2024 к  участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Главное управление МЧС России по Чувашской Республике – Чувашии, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары.

Определением суда от 12.09.2024 по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО1 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ "Ульяновская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5.

11.06.2025 в суд поступило заключение эксперта от 04.06.2025.

Определением суда от 11.06.2025 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика отзывом от 14.07.2025 просил в иске отказать, указав, что непринятие истцом исчерпывающих мер по получению разрешительной документации на самовольную постройку свидетельствует о недобросовестном поведении, истец не оспаривал отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Представитель Главного управления МЧС России по Чувашской Республике-Чувашии пояснил, что спорный объект соответствует требованиям пожарной безопасности, ранее выявленные нарушения истцом устранены, что установлено по результатам повторного осмотра объекта.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания,  явку полномочных представителей в суд не обеспечило.

Выслушав представителей явившихся лиц, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 на основании договора № 58/6474-М от 12.09.2022 аренды земельного участка является арендатором земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:169 общей площадью 468 кв.м., с видом разрешенного использования: под размещение 1-этажного магазина товаров первой необходимости по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, р-н Московский, ул. Пирогова, предоставленного в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001  № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на основании сведений из ЕГРН от 22.08.2022.

В целях установления соответствия между разрешенным использованием земельного участка и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, на основании постановления Администрации города Чебоксары от 04.10.2022 № 3350 между сторонами заключено дополнительное соглашение от 25.01.2023 к договору аренды земельного участка № 58/6474-М от 12.09.2022 с видом разрешенного использования: магазины.

На основании договора купли-продажи арестованного имущества от 18.07.2022 истец приобрел подвергнутое аресту Межрайонным ОСП по ИОИП УФССП по Чувашской Республике - Чувашии по исполнительному производству № 101080/21/21002-ИП от 20.05.2021, принадлежащее должнику ООО "ИнфоГрад" имущество: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 21:01:010208:1922, степенью  готовности – 60%, площадью застройки 287 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010208:169.

Истец заявлением от 14.09.2022 обратился в Администрацию г. Чебоксары о продлении срока действия разрешения на строительство № RU "21304000"-"167" от 03.10.2014.

Администрация письмом № С-11631 от 20.09.2022 отказала истцу в продлении срока действия разрешения на строительство, обосновав тем, что ранее выданное  разрешение считается прекращенным в связи с расторжением договора аренды с ООО "ИнфоГрад".

Решение о прекращении действия разрешения на строительство от 20.09.2022 приложено к письму Администрации.

В целях уточнения сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 21:01:010208:1922, а также постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания (завершенного строительством), расположенного по адресу: <...>, по поручению истца подготовлен технический план здания от 15.03.2023, согласно которому площадь здания составляет 664,8 кв.м., уточненная площадь застройки: 274,2 кв.м., здание состоит из 2-х составляющих контуров. Контур № 1 – подземный контур цокольного этажа, контур №2- наземный контур 1 этажа.

Истец в апреле 2023 года обратился в адрес Администрации с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приложив к заявлению технический план здания от 15.03.2023, подготовленный кадастровым инженером ФИО6

Уведомлением № 46 от 20.04.2023 Администрация города Чебоксары отказала предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в аренде у истца для целей завершения строительства.

Право собственности истца на незавершенный строительством объект  зарегистрировано за истцом.

На сегодняшний день объект фактически готов к эксплуатации.

С целю ввода объекта в эксплуатацию между истцом и ресурсоснабжающими организациями заключены договоры, в том числе с АО "Чувашская энергосбытовая  компания" заключен договор энергоснабжения № 36-01/1066-9629 от 07.09.2022, с АО "Водоканал" заключен договор № 13/13-23 от 06.03.2023 о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения, договора № 14/13-23 от 06.03.2023 о подключении к централизованной системе водоотведения.

В целях оценки технического состояния строительных конструкций построенного здания на предмет соответствия проектной документации по заявлению истца подготовлено техническое заключение № 20-нр от 05.12.2022.

На основании комплексного обследования технического состояния строительных конструкций 1- этажного нежилого здания с подвалом, расположенного по адресу: Чувашская Республика, ул. Пирогова, д.  18г, в соответствии с ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" общее техническое состояние здания признано: нормативное техническое состояние.

Истец приобрел спорное здание по договору купли-продажи арестованного имущества от 18.07.2022. Конструктивные характеристики, конфигурация здания не изменялись. Продление разрешения на строительство, выданного предыдущему собственнику, не представляется возможным. Получение  разрешения на ввод в эксплуатацию объекта также  не представляется возможным, так как объект существующий.

В настоящее время истец не имеет возможности зарегистрировать объект недвижимости ввиду отсутствия разрешительной документации, в связи с чем обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности  на завершенный строительством объект.

Исследовав и оценив представленные в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании пункта 1 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Спорное нежилое здание с кадастровым номером 21:01:010208:1922, площадью 664,8 кв.м. расположено на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010208:169, площадью 468 кв.м. по адресу: <...>, с видом разрешенного использования "магазины". 

Согласно техническому заключению № 20-нр от 05.12.2022 ООО "АКБ-Стройпроект", техническому плану от 27.03.2023, изготовленному кадастровым инженером ФИО6, объект недвижимости – магазин, 2023 года постройки, площадь здания составляет 664,8 кв.м., площадь застройки – 274,2 кв.м. Здание состоит из 2-х составляющих контуров. Контур № 1 – подземный контур цокольного этажа, контур №2- наземный контур 1 этажа.

На основании комплексного технического обследования здания ООО "АКБ Стройпроект" установило, что  спорное здание составляет нормативному техническому состоянию.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Из содержания указанных норм и разъяснений следует, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует ли такая постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки, действующими на день обращения в суд.

В целях установления упомянутых обстоятельств определением суда от 12.09.2024 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ "Ульяновская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли произведенная реконструкция в нежилом здании с кадастровым номером 21:01:010208:1922, общей площадью 667,0 кв.м., по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, р-н Московский, ул. Пирогова. д. 18г, градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов? Если не соответствует, то каким, являются недостатки устранимыми?

2. Создает ли произведенная реконструкция в нежилом здании с кадастровым номером 21:01:010208:1922, общей площадью 667,0 кв.м.. по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, р-н Московский, ул. Пирогова. д. 18г, угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц?

Согласно заключению судебного эксперта ФБУ "Ульяновская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации №958/03-3-24, составленному 04.06.2025, объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером 21:01:010208:1922, общей площадью 667,0 кв.м., по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, р-н Московский, ул. Пирогова. д. 18Г, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, и не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц (л.д. 33-48 том 2).

Заключение судебной экспертизы является полным, содержит ясные ответы на все поставленные судом вопросы, методически, логически и нормативно обосновано, эксперт имеет необходимые специальные познания, стороны возражений относительно выводов судебного эксперта не привели, в связи с чем оснований для отклонения данного доказательства у суда не имеется, заключение принято судом в качестве надлежащего доказательства  соответствия объекта необходимым требованиям и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела Управлением МЧС России по Чувашской Республике-Чувашии по требованию суда также проведены обследования спорного объекта  на предмет выявления нарушений противопожарных норм и требований.

При первоначальном обследовании выявлен ряд устранимых нарушений. При повторном обследовании Управлением установлено, что все нарушения устранены, объект соответствует требованиям пожарной безопасности, о чем суду сообщено представителем ГУ МЧС по Чувашии в судебном заседании 14.07.2025.

Кроме того, истцом в материалы дела представлены акты восстановления огнезащищенного покрытия конструкций от 08.07.2025, 10.07.2025 общества с ограниченной ответственностью "01", согласно которым работы по восстановлению огнезащитного покрытия выполнены в полном объеме, соответствуют проектной и технической документации на средства огнезащиты

В Постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики № 2 (2020) также отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Согласно пояснениям истца получить разрешение на строительство не представилось возможным.

Кроме того, на момент приобретения объекта он, по утверждению истца, фактически был завершен строительством, истец не осуществлял работы по достройке ограждающих конструкций и перекрытий, не изменял этажность и конфигурацию здания, не изменял расположение оконных проемов.

С учетом доводов истца, представленных им в дело доказательств,  а также выводов судебной экспертизы, судом установлено, что истец является собственником объекта, согласно заключению судебного эксперта и  позиции Главного управления МЧС России по Чувашской Республике-Чувашии спорный объект соответствуют всем обязательным требованиям, не представляет угрозы для граждан; соответствует требованиям пожарной безопасности.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушений прав и законных интересов третьих лиц, несении угрозы жизни и здоровью граждан.

Аргументы Администрации о непринятии истцом исчерпывающих мер по получению разрешительных документов, по не оспариванию отказа Администрации в выдаче разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию носят формальный характер, не основаны на собранных по делу доказательствах и действительном поведении истца, поскольку истец не возводил самовольный объект, а приобрел его на торгах по воле самой Администрации, которая  в силу указанного вместо создания новому собственнику условий для оперативного ввода объекта  в эксплуатацию, до настоящего времени несмотря на результаты проведенной государственным экспертным учреждением строительно-технической экспертизы и позицию Главного управления МЧС России по Чувашской Республике-Чувашии, подтвердивших благонадежность и безопасность объекта, продолжает настаивать на отказе истцу в легализации объекта.

Иные возражения ответчика, как не влияющие на исход дела, судом оценены и отклонены.

При изложенных обстоятельствах суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению.

Иной подход к оценке владения истца спорным зданием будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством, безопасного и находящегося в собственности истца объекта недвижимости.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы  в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, поскольку в данной ситуации признание иска ответчиком не повлекло бы для истца возможности зарегистрировать свое право в отсутствие разрешительных документов.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое одноэтажное здание магазина с цокольным этажом, из прочих материалов, общей площадью 664,8 кв.м., 2023 года постройки, (ранее этот объект незавершенный строительством имел кадастровый номер 21:01:010208:1922), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010208:169 по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, <...>.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

   О.А. Коркина