Решение от 24 января 2018 г. по делу № А70-15290/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-15290/2017
г. Тюмень
25 января 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 25 января 2018 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской области

к ООО «Корида»

Третье лицо: Администрация Тюменского муниципального района.

при ведении протокола секретарем ФИО1

при участии в заседании:

представители истца: ФИО2 – доверенность от 5.07.2017 года.

представители ответчика: ФИО3 – доверенность от 6.12.2017 года, Корбут – директор.

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Корида» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 1 181 888 рублей 07 копеек за период с 01.10.2013 года по 06.06.2016 года и 506 008 рублей договорной неустойки за период с 15.11.2013 года по 06.06.2016 года.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик не исполняет договорные обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

В судебном заседании, начатом 18 января 2018 года был объявлен перерыв до 25 января 2018 года до 14 часов 15 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

Заявлением от 25.01.2018 года, Департамент имущественных отношений Тюменской области уменьшил размер исковых требований, просит взыскать 875 715 рублей – задолженность по арендной плате за период с 22.08.2014 года, и 274 451 рубль - пени за просрочку исполнения обязательства за период с 16.08.2014 года по 06.06.2016 года.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «Корида» с исковым заявлением не согласен по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву, ссылаясь на то, что Администрация Тюменского муниципального района свои обязательства по передаче участка, свободного от застройки, обременений и ограничений как это указано в протоколе об итогах аукциона на право заключения договора аренды не исполнило, предоставив арендатору участок, который изначально в момент передачи находился в непригодном состоянии для его надлежащего использования. Указывает, что Решением Арбитражного суда Тюменской области по делу А70-13170/2014 снижена арендная плата до 0 за период с 12.10.2012 года по 09.10.2013 года, а с 22.08.2014 года установлена фактическая невозможность использования участка по целевому назначению.

Третье лицо: Администрация Тюменского муниципального района по существу спора возражений не представила, в отзыве на исковое заявление просит вынести решение на усмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и ООО «Корида» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 17-02/253 от 12.10.2012, в соответствии с которым, арендодатель передает в аренду земельный участок площадью 3 000 кв.м., расположенный по адресу: Тюменский район, с. Каменка, с кадастровым номером 72:17:0801003:445, для строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 7.2 договора аренды срок аренды земельного участка определен с 12.10.2012 по 11.10.2015 года.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Тюменской области.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)

Земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи в аренду земельного участка от 12.10.2012 (л.д.17). ООО «Корида» приняло в аренду земельный участок без претензий.

В свою очередь, арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором (пункт 3.2.5 договора).

С 01.01.2015 года в соответствии с со ст. 3 Закона Тюменской области от 26.12.2014 года № 125 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области и о внесении изменений в статью 14 Закона Тюменской области «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена полномочия органов местного самоуправления Тюменского муниципального района в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена отнесены к полномочиям органов государственной власти Тюменской области (включая образование земельных участков, в том числе утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории).

05.07.2016 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «Корида» заключено соглашение о расторжении договора аренды № 17-02/253 от 12.10.2012, земельный участок возвращено по акту приема передачи от 06.06.2016 года (л.д.18-19).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Частью 3 указанной статьи установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 396 000 рублей в год с применением коэффициента инфляции по Тюменской области, публикуемым Территориальным органом федеральной государственной статистики Тюменской области.

Согласно пункту 4.2.1 договора арендная плата за первый год вносится единовременным платежом в течение 10 - ти дней с момента подписания договора аренды. В последующие годы пропорционально ежеквартально в сроки до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.

По утверждению истца, ответчик арендную плату с 18 ноября 2013 года не производит, согласно расчету (л.д.14) задолженность за период с 01.10.2013 года по 06.06.2016 года составляет 1 181 888 рублей 07 копеек. В расчете так же указана сумма произведенных платежей Ответчика в размере 495 000 рублей.

Претензией от 09.08.2017 ответчику сообщено о существовавшей задолженности по арендным платежам, однако оплата задолженности не была произведена.

Вступившим в законную силу судебным решением Арбитражного суда Тюменской области от 30 ноября 2015 года по иску ООО «Корида» к Администрации Тюменского муниципального района (Дело А70-13170/2014) установлено, что в нарушение статей 606, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок был предоставлен Администрацией Тюменского муниципального района не свободным, поскольку на нем были расположены временные надворные постройки физических лиц (бани, огороды, заборы, деревянные строения), имея в виду, что арендодатель в лице Администрации Тюменского муниципального района обязан был предоставить истцу земельный участок пригодным для целей договора аренды - для строительства жилого дома на весь период действия этого договора. Таким образом, спорный земельный участок был изначально предоставлен Администрацией Тюменского муниципального района в непригодном состоянии для его надлежащего использования в соответствии с целями, установленными договором от № 17-02/253 от 12.10.2012. Так же судом было установлено, что невозможность использования участка в связи с нахождением на нем надворных построек физических лиц длилась с момента заключения договора аренды, то есть с 12.10.2012 до момента освобождения участка от временных строений и получения истцом разрешения на строительство, то есть до 22.08.2014. В результате, Решением Арбитражного суда Тюменской области в деле А70-13170/2014 от 30 ноября 2015 года установлено, что получение Администрацией Тюменского муниципального района арендных платежей за период с 12.10.2012 по 09.10.2013 из расчета 99 000 руб. в квартал (4 квартал 2012 - 1-3 кварталы 2013 года) в общем размере 495 000 рублей является не обоснованным в силу нарушения принципа встречного предоставления с учетом положений ст.ст. 328, 606, 614 ГК РФ.

Арбитражным судом Тюменской области в деле А70-13170/2014 от 30 ноября 2015 года решено уменьшить размер арендной платы по договору № 17-02/253 аренды земельного участка от 12.10.2012 за период с 12.10.2012 по 09.10.2013 до нуля рублей в квартал. Взыскать с Администрации Тюменского муниципального района в пользу ООО «Корида» и возвратить на расчетный счет ООО «Коррида» денежные средства, уплаченные сверх суммы, уменьшенной арендной платы в размере 495 000 руб. за период с 12.10.2012 по 09.10.2013 из расчета 99 000 руб. в квартал

Вместе с тем, как следует из расчета исковых требований в настоящем деле (л.д.14), истцом производилось начисление арендной платы за вышеуказанный период, и рассчитывается неустойка.

В соответствии со ст. 6 ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что арендная плата не подлежала начислению и не подлежала начислению неустойка за период с 12.10.2012 до момента освобождения участка от временных строений и получения истцом разрешения на строительство, то есть до 22.08.2014.

Как было указано выше, заявлением от 25.01.2018 года, департамент имущественных отношений Тюменской области уменьшил размер исковых требований, просит взыскать 875 715 рублей – задолженность по арендной плате за период с 22.08.2014 года, и 274 451 рубль - пени за просрочку исполнения обязательства за период с 16.08.2014 года по 06.06.2016 года.

Рассмотрев требования о взыскании арендной платы за оставшийся период, т.е. с 22.08.2014 года до 06.06.2016 года суд руководствуется следующим:

Как следует из уведомления Департамента, направленного в адрес ООО «Корида» от 30.09.2016 г. исх. 160930011/08-4 (л.д.53), 20 января 2016 г. по делу № 2-132/2016 вынесено решение Тюменского районного суда по делу № 2-132/2016, которым результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:445 признаны недействительными в связи с наложением границ земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:445 на фактические границы ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:485. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 16.05.2016 г. решение оставлено без изменения, а сведения о границах спорного земельного участка были исключены из государственного кадастра недвижимости.

16.05.2016 г. сведения о границах земельного участка исключены из государственного кадастра недвижимости. Следовательно, спорный земельный участок перестал существовать как объект гражданского права.

Установленная невозможность использования участка по назначению и прекращение существования участка как объекта гражданских прав послужили причиной расторжения Договора.

По Акту приема-передачи земельного участка от 06.06.2016 г. участок был передан Истцу, а 05.07.2016 г. стороны подписали соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка от 12.10.2012 г. № 17-02/253.

В дальнейшем участок с кадастровым номером 72:17:0801003:445 был разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801003:637 площадью 1 821 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801003:636.

Часть участка площадью 1 821 кв.м., на которой началось строительство многоквартирного дома, впоследствии была передана ООО «Корида» в аренду для окончания строительства многоквартирного жилого дома на основании Договора аренды земельного участка № 23-40/1879-08 от 06.07.2016 г.

В связи с тем, что границы вновь образованного в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:636 пересекают границы земельного участка, принадлежащего на праве собственности иному лицу, в заключении Договора аренды на другую часть прежнего земельного участка было отказано.

Градостроительный план земельного участка площадью 1 821 кв.м. подготовлен 05.12.2017 г., в период подготовки которого 30.11.2017 г. № 11818/14 Администрацией Тюменского муниципального района было отказано во внесение изменений в разрешение на строительство от 22.08.2014 г. в связи с отсутствием в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Тюменского муниципального района данного разрешения.

Таким образом, с момента получения разрешения на строительство у Арендатора существовала возможность пользоваться лишь частью участка, на котором построить планируемый многоквартирный дом в заявленных параметрах ( т.е. три подъезда) не представлялось возможным, Ответчику предоставлена возможность фактически пользования частью лишь участка, что не соответствует условиям Договора.

Как указывает ответчик, в течение 2014 г. производился снос построек, а в период с 2015 г. по 16.05.2016 г. предоставлена возможность пользования участком лишь в части, непригодной для строительства многоквартирного дома в планируемых параметрах, поскольку наложение земельных участков, принадлежащего на праве собственности ФИО4 и переданного в аренду ООО «Корида» не было устранено, а с 16.05.2016 г. участок как объект гражданских прав прекратил свое существование.

Из материалов дела следует, что по иску физического лица ФИО4 определением апелляционной инстанции Тюменского областного суда от 16.12.2013 г. признано право собственности на земельный участок площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0801003:485, расположенный в границах спорного участка, по адресу: <...>, а в последующем выдано свидетельство о праве собственности от 18.02.2014 серии 72 НМ № 562213. При этом земельный участок ФИО4 территориально входит в земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Корида».

Из схемы расположения земельного участка 72:17:081003:445 на кадастровом плане территории следует, что земельный участок, принадлежащий ФИО4 на праве собственности, располагается посередине арендованного земельного участка, разделяя его фактически на две части.

Из вышеизложенного следует, что ООО «Корида» не могло пользоваться земельным участком в полном объеме, т.е. в площади 3 000 кв.м., поскольку на части земельного участка располагался земельный участок, принадлежащий иному лицу, ФИО4

Однако разрешение на строительство от 22.08.2014 г. было выдано на возведение многоквартирного дома на земельном участке площадью 3 000 кв.м.

Поскольку переданный в аренду ООО «Корида» участок был перегорожен земельным участком, принадлежащим ФИО4 на праве собственности, у Ответчика отсутствовала фактическая возможность пользоваться оставшейся частью земельного участка для целей, оговоренных в Договоре аренды № 17-02/253 от 12.10.2012г.

Вместе с тем, суд считает, что исходя из представленных доказательств и доводов самого ответчика, в период с 22.08.2014 года до 06.06.2016 года им осуществлялось фактическое пользование частью земельного участка площадью 1 821 кв.м. и силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливающей принцип платности использование земли в Российской Федерации он обязан произвести оплату стоимости фактического пользования частью земельного участка за период с 22.08.2014 года до 06.06.2016 года, т.е. за 654 дня.

При этом, суд не усматривает препятствий при определении стоимости фактического пользования руководствоваться установленной договором - 396 000 рублей в год за участок площадью 3 000 кв.м. с учетом положений пункта 4.1. договора о применении коэффициента инфляции по Тюменской области начисляемого начиная с первого года, следующего за годом в котором был заключен договор аренды.

Таким образом, стоимость фактического пользования частью участка площадью 1 821 кв.м, за период с 22.08.2014 года до 06.06.2016 года, составит 531 559 рублей 08 копеек.

Указанная стоимость корреспондирует представленному истцом математическому расчету задолженности и пени по договору, начисляемую с учетом площади 1 821 кв.м. и с коэффициентом инфляции (при этом истцом не заявляется об уменьшении размера исковых требований до указанной суммы, что является его правом, а не обязанностью исходя из положений статьи 49 АПК РФ).

Истцом так же заявлено о взыскании 274 451 рубль - пени за просрочку исполнения обязательства за период с 16.08.2014 года по 06.06.2016 года.

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 0,1% от каждого неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из приложенного к заявлению об уменьшении размера исковых требований расчета следует, что истец рассчитывает пени исходя из стоимости пользования участком площадью 3 000 кв.м, что признается судом не верным по вышеизложенным обстоятельствам фактического пользования ответчиком участком в спорный период площадью 1 821 кв.м.

Таким образом, подлежащий к взысканию размер пени за период 16.08.2014 года по 06.06.2016 года должен составлять 166 591 рубль 74 копейки, что так же корреспондирует представленному истцом для сведения математическому расчету задолженности и пени по договору, начисляемую с учетом площади 1 821 кв.м. и с коэффициентом инфляции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает требования истца о взыскании с ответчика неустойки подлежат удовлетворению частично.

Принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, освобождение истца от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в размере 16 963 рубля в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично .

Взыскать с ООО «Корида» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 531 559 рублей 08 копеек – задолженности, 166 591 рубль 75 копеек – пени.

Взыскать с ООО «Корида» в доход федерального бюджета 16 963 рубля - государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Макаров С.Л.