Решение от 12 февраля 2021 г. по делу № А32-48866/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-48866/2020
г. Краснодар
12 февраля 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 12 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Армавирская производственно-строительная компания», г. Армавир (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: ФИО2 – доверенность,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Армавирская производственно-строительная компания» (далее – ответчик) с требованиями:

1. Расторгнуть договор от 25.06.2010 №°7700001582 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:78;

2. Разъяснить, что данное решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости права аренды общества с ограниченной ответственностью «Армавирская производственно-строительная компания» на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102003:78.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика представил доказательства оплаты спорной задолженности.

Представитель истца в судебном заседании подтвердил оплаты, однако, на расторжении договора настаивал.

Представитель ответчика возражал против исковых требований.

Суд, в порядке статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Между МТУ Росимущества (арендодатель) и ЗАО «Холдинговая компания «Кубань» (арендатор) заключен договор аренды от 25.062010 № 7700001582 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:78.

На основании соглашения от 25.12.2018 г. ЗАО «Холдинговая компания «Кубань» переуступило права и обязанности по договору аренды от 25.062010 г. № 7700001582 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:78 ООО «Армавирская производственно-строительная компания».

В соответствии с п. 5.2.2. договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок, так как это установлено п. 3 договора.

Расчет размера арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принцах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В связи с нарушением сроков оплаты за обществом образовалась задолженность в размере 1 544 811,13 рублей.

МТУ Росимущества в адрес ООО «Армавирская производственно-строительная компания» направило досудебное требование исх. № 23-СМ-10/13890 от 17.09.2020 г. о погашении указанной суммы задолженности.

Однако, данная претензия оставлена ответчиком без исполнения.

В связи с чем, 21.09.2020 г. истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора для подписания.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд, принимая решение по настоящему спору, исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

По общему правилу надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Так, ответчиком представлено платежное поручение № 1 от 10.02.2021 г. по оплате задолженности в размере 1 544 811, 13 руб.

Истец подтвердил произведенную ответчиком оплату в указанном размере, однако, на расторжении договора настаивал, пояснив, что намерен уточнить основание иска, путем указания новой задолженности, возникшей за иной период.

Однако, предусмотренный законодательством претензионный порядок в отношении расторжения договора аренды не предусматривает уточнения основания, в виде новой суммы задолженности, без предоставления арендатору возможности оплатить долг в добровольном порядке. Более того, на момент судебного заседания требования не уточнены, истцом заявлено лишь о таком намерении в будущем. Однако, при наличии иных оснований к расторжению договора аренды отличных от спорных истец не лишен права на обращение в суд с соответствующим иском с соблюдением установленного законом претензионного порядка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой внесения арендной платы за два и более периода подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так, материалами дела установлено, что в претензии исх. № 23-СМ-10/13890 от 17.09.2020 г. истец предупредил о необходимости исполнения обязательств по оплате.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Материалами дела подтверждается факт направления претензии в адрес ответчика.

Таким образом, МТУ Росимущества были приняты меры по надлежащему извещению общества о намерении расторгнуть договор, что означает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Между тем, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В качестве основания расторжения договора администрация указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование участком.

В то же время, суд приходит к выводу, что допущенные обществом нарушения не являются существенными, поскольку на данный момент долг погашен. МТУ Росимущества не доказало, что оно в значительной степени лишилось того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Ответчик уплатил арендную плату.

Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом.

На наличие иных существенных условий использования спорного земельного участка истец не указал.

Таким образом, расторжение договора при погашении задолженности является нецелесообразным, поэтому влечет отказ в удовлетворении иска в указанной части.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий