Решение от 23 октября 2020 г. по делу № А63-1834/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Р Е Ш Е Н И Я

Дело № А63-1834/2020
г. Ставрополь
23 октября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 29 сентября 2020 года


Решение изготовлено в полном объеме 23 октября 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Галушки В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, с. Надежда, ОГРНИП 304264527800059,

к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН <***>,

к администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН <***>,

к администрации муниципального образования Надежденского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, с. Надежда, ОГРН <***>

о признании права собственности на самовольную постройку в виде объекта недвижимости,

при участии представителя заявителя – ФИО3 по доверенности от 22.11.2019, представителя комитета – ФИО4 по доверенности от 21.01.2020 № 3, представителя администрации – ФИО4 по доверенности от 22.01.2020 № 84/01-12, представителя администрации – ФИО5 по доверенности от 09.01.2020 № 1,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского района Ставропольского края (далее-комитет) к администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее-администрация муниципального района) в котором просил:

признать недействительным отказа от 05.08.2019 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:370, площадью 30 кв.м, из земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для размещения объектов торговли, находящегося по адресу: <...> А;

обязать заключить договор аренды земельного участка с кадастровым №26:11:080501:370, площадью 30 кв.м., из земель населённых пунктов с видом разрешённого использования: для размещения объектов торговли, находящегося по адресу: <...> для завершения строительства объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование: магазин, площадь объекта - 23.5 кв.м., площадь застройки - 27.8 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости - 26:11:080501:370, находящегося по адресу: <...>;

признать право собственности на самовольную постройку в виде объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование, магазин, площадь объекта - 23.5 кв.м., площадь застройки - 27.8 кв.м., кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости 26:11:080501:370. находящегося по адресу: <...>.

Определением от 04.08.2020 суд принял к производству уточнённые требования предпринимателя согласно которым последний отказался от заявленных требований в части оспаривания отказа от 05.08.2019 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым №26:11:080501:370 и обязаниия заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №26:11:080501:370, просил признать право собственности на самовольную постройку в виде объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование, магазин, площадь объекта - 23.5 кв.м., площадь застройки - 27.8 кв.м., кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости 26:11:080501:370, находящегося по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрации муниципального образования Надежденского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края (далее-администрации муниципального образования).

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и уточнениях к нему.

Представители ответчиков требования не признали по доводам, изложенным в отзывах, просили в удовлетворении иска отказать.

Исследовав материалы дела с учётом уточнённых требований, выслушав представителя сторон, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального образования Надежденского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края от 01.07.2009 № 560-п между предпринимателем (арендатор) и администрацией муниципального образования (арендодатель) 01.07.2009 заключён договор аренды земельного участка (далее-договор аренды), согласно которому арендодатель в срок до 01.07.2019 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 30 кв.м, с кадастровым номером 26:11:080501:370 из земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для размещения объектов торговли, находящегося по адресу: <...> (далее-земельный участок).

Предприниматель 30.09.2009 обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина, на арендуемом земельном участке. Заявление было согласовано с главой администрации администрацию муниципального образования.

После согласования с администрацией муниципального образования возможности строительства магазина предприниматель приступил к строительству.

Согласно техническому плану предпринимателем на данном земельном участке был построен объект недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование, магазин, площадь объекта - 23.5 кв.м., площадь застройки - 27.8 кв.м (далее-объект недвижимости).

В связи с тем, что полномочия по распоряжению земельным участком были переданы администрации муниципального района, предприниматель по истечении срока действия аренды земельного участка 25.07.2019 обратился в комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок под объектом недвижимости.

Комитет письмом от 05.08.2019 № 2135/02-02/19 отказал в продлении договора аренды, по причине того, что за предпринимателем не зарегистрировано в установленном законном порядке право собственности на объект недвижимости на испрашиваемом земельном участке.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель 06.02.2020 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа и обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка, а также о признании права собственности на объект недвижимости.

Предприниматель при рассмотрении настоящего спора отказался от требований в части признания недействительным отказа и обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка, просил, признать право собственности на объект недвижимости.

Судом приняты к рассмотрению уточнённые требования в связи, с чем спор рассматривается в части требований предпринимателя о признании права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при соблюдении соответствующих условий за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. В числе необходимых к одновременному соблюдению условий находятся следующие требования: в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Иск о признании права относится к способам защиты права. Условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению необходимых для строительства разрешений (в частности, разрешения на строительство). Если же истец не принял таких мер ни до начала строительства, ни во время него, то удовлетворение указанного иска противоречит положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11066/09).

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Абзац 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее-постановление Пленума № 10/22) устанавливает, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур. Поэтому иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Разъяснения о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель, даны и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

В названном обзоре указано также, что суду необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство и обращено внимание на то, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений.

Как установлено судом проектная и разрешительная документация на строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости расположенного на земельном участке, а также правоустанавливающие документы на занимаемый земельный участок у предпринимателя отсутствуют, что также не оспаривается последним.

Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта надвижимости - здания магазина расположенного на земельном участке, администрацией муниципального района и администрацией муниципального образования не выдавались, что также не оспаривается предпринимателем.

Таким образом, вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств принятия надлежащих мер к легализации спорного объекта, в частности к получению разрешения на строительство спорного объекта и на ввод его в эксплуатацию.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ (в редакции от 30.12.2008) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 7 статьи 51 ГрК РФ (в редакции от 30.12.2008) в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, перечень которых приведен в указанной норме права.

В соответствии с часть 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Доказательств подачи в уполномоченный орган заявления по установленной форме о получении разрешения на строительство с приложением необходимого пакета документов либо заявления на ввод спорного объекта в эксплуатацию с документами, перечень которых содержится в статье 55 ГрК РФ, истцом в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах, заявитель не предпринимал на протяжении 10 лет надлежащие меры к легализации спорного объекта, что является основанием для отказа в удовлетворении требований.

Необходимо также учитывать, что признание права собственности на самовольную постройку относится к способам защиты права, поэтому для применения данного способа необходимо доказать наличие нарушенного права. В то же время нельзя считать права заявителя, построившего объект в обход установленного порядка, нарушенными тем, что он в силу закона не признается собственником этого объекта. Обращение лица, соорудившего самовольную постройку, для ее легализации непосредственно в суд, минуя соответствующие органы, означало бы установление упрощенной процедуры оформления прав на самовольную постройку, игнорирование предусмотренных градостроительным законодательством положений о порядке осуществления строительства, создание самовольному застройщику более льготных условий по сравнению с лицами, осуществляющими строительство в установленном законом порядке.

Ссылка предпринимателя на имевшую место подпись главы администрации муниципального образования на заявлении предпринимателя о выдаче разрешения на строительство магазина от 03.11.2009 «не возражаю» (т. 1. л.д. 35) не принимается судом, так как названная подпись не подтверждает факт выдаче разрешения на строительство или отказа в выдаче разрешения на строительство, которые в материалы дела не представлены.

Суд отмечает, что к вышеназванному заявлению предпринимателем не были приложены документы, указанные в части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Кроме того специалистами управления архитектуры и градостроительства администрации Шпаковского муниципального района 03.06.2020 произведен осмотр земельного участка и объекта недвижимости расположенного на нём которым было установлено, что объект возведен с нарушением границ зоны застройки, в части несоблюдения отступов от границ (в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования Надежденского сельсовета Шпаковского района, земельный участок расположен в зоне ИТ- 1 «Зона предприятий автомобильного транспорта, магистральных улиц, дорог, объектов коммунального хозяйства и объектов инженерной инфраструктуры»), фактически занимает площадь 40 кв.м, что превышает площадь земельного участка (30 кв.м) ранее предоставленного в аренду, соответственно осуществлен самозахват земельного участка площадью 10 кв.м (т. 1. л.д. 55-58).

Довод истца о том, что при возведении спорного объекта не допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, и что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также представленное в обоснование этого техническое заключение экспертизы от 18.12.2019 № 969/12/19Э (т.1. л.д. 37-86), правового значения не имеет, поскольку это имеет значение лишь при установлении факта обращения в установленном законном порядке в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала производства строительных работ (абзац 3 пункта 26 постановления Пленума № 10/22).

Кроме того, истцом при рассмотрении настоящего спора ходатайств о проведении судебной экспертизы на предмет соответствия объекта недвижимости градостроительным, строительным нормам и правил, а также отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан не заявлено.

Довод предпринимателя о том, что срок договора аренды земельного участка в соответствии с часть 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях, на неопределённый срок отклоняется судом на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»" при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

На основании пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из условий договора, срок аренды земельного участка установлен с 01.07.2009 по 01.07.2019 (пункт 2.1 договора).

Договор прекращается по истечении срока действия, если стороны не согласятся с его продлением (пункт 9.1 договора).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) определено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка был заключен в соответствии с постановлением администрации муниципального образования от 01.07.2009 № 560-П (т. 1, л.д. 25) на основании протокола конкурсной комиссии от 01.07.2009 № 72 в связи с поступлением на участие в конкурсе одной заявки предпринимателя.

Подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии, в том числе, условия, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпунктам 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случаях предоставления, перечисленных в данной норме закона.

Судом установлено, что ни одного из перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ оснований в отношении спорного земельного участка не имеется.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды земельного участка не может быть продлен на неопределенный срок, поскольку законодатель предусмотрел такую возможность только по результатам проведения публичных процедур. Договор аренды прекращен в связи с истечением срока действия.

Кроме того как следует из уведомления администрации муниципального района от 10.07.2020 № 48 (является приложением к отзыву поступившего в электронном виде 04.08.2020) предпринимателю предложено в течении тридцати дней с момента получения уведомления привести земельный участок под объектом капитального строительства в исходное состояние.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований предпринимателю следует отказать.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нём выводов с учетом, представленных в материалах дела доказательствами.

В связи с тем, что истец при рассмотрении настоящего спора отказался от требований в части признания недействительным отказа и обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка, последнему на основании абзаца 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату государственная пошлина в размере 210 рублей.

В остальной части требований судебные расходы по государственной пошлине относятся на истца в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, с. Надежда, ОГРНИП 304264527800059, из федерального бюджета 210 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.


Судья В.В. Галушка