Постановление от 27 мая 2024 г. по делу № А40-110699/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва 28.05.2024 Дело № А40-110699/23

Резолютивная часть постановления объявлена 27.05.2024 Полный текст постановления изготовлен 28.05.2024

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего – судьи Красновой С.В. судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В., при участии в заседании: от ООО «АРИС»: не явился, извещен,

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО1 по дов. от 27.12.2023 (онлайн),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 по делу № А40110699/23

по иску ООО «АРИС» к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "АРИС" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 205,1 кв. м (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024, суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0004008:4816, общей площадью 205,1 кв. м, изложив в следующей редакции: - Пункт 3.1., абзац 1 Договора: "Цена Объекта составляет 18 290 000 (Восемнадцать миллионов двести девяносто тысяч рублей 00 копеек), является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит". - Пункт 3.4., абзац 3 Договора: "Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 217 738 (Двести семнадцать тысяч семьсот тридцать восемь) руб. 10 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 25 000 руб. расходов за проведение экспертизы.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу

новый судебный акт, которым урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, по цене и на условиях ответчика.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Истец своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Представитель ответчика, участвуя в судебном заседании онлайн, доводы и требования кассационной жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 17.07.2017 № 00-00302/17 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...>/1.

Истец имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, статьи 3, части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которому Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и

субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Истец отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

09.02.2023 истец обратился к ответчику (номер обращения 0001-9000120042601-00001038/23) с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

29.03.2023 истцом получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 205,1 кв. м, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно пункту 3.1 проекта договора цена объекта составила 26 631 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.03.2023 № М492-522-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 16.03.2023 № 01/493-23, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО "АМР Консалтинг" для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно отчету от 26.04.2023 № 190423-01 "Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 205,1 кв. м", выполненным ООО "АМР Консалтинг", рыночная стоимость объекта оценки составляет 8 840 833 руб. 00 коп. без НДС.

28.04.2023 в "личном кабинете" на Портале истец выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

В протоколе разногласий предлагалось: п. 3.1 договора изменить и принять в редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 8 840 833 (восемь миллионов восемьсот сорок тысяч восемьсот тридцать три) руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.04.2023 № 190423-01 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "АМР Консалтинг", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; п. 3.4 договора изменить и принять в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 105 248 руб. 01 коп. и процентов за предоставленную рассрочку,

начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Ответчик не согласился с предложенной ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 04.05.2023 № 33-5-13367/23-(0)-10 ответчик уведомил истца об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным пунктом 2.10.1.1 Административного регламента утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы".

Таким образом, возникшие разногласия по пунктах 3.1., 3.4. договора купли-продажи должны быть разрешены судом в рамках рассмотрения настоящего спора.

Определением Арбитражного суда 06.09.2023 по настоящему делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 09.02.2023 составляет 18 290 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по

основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке, признав его надлежащим доказательством по делу.

Исследовав материалы дела, суд указал, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Законе № 159- ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Закона 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта) и пунктом 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не

менее 217 738 руб. 10 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 по делу № А40-110699/23 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья С.В. Краснова

Судьи: И.В. Лазарева

Л.В. Федулова