Решение от 18 августа 2021 г. по делу № А27-7405/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, г. Кемерово, 650000,

тел. (384-2) 45-10-16

e-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А27-7405/2021
город Кемерово
18 августа 2021 года
Резолютивная часть оглашена 11 августа 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 августа 2021 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Куликовой Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гутовой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилфонд", г. Салаир (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному образованию «Гурьевский муниципальный округ» в лице администрации Гурьевского муниципального округа, г. Гурьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному образованию «Гурьевский муниципальный округ» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального округа, г. Гурьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора,

при участии: от истца – ФИО1, доверенность № 02/02-21 от 01.02.2021 (подлинник, срок действия до 31.12.2021), паспорт, диплом;

от администрации – ФИО2, доверенность №507 от 15.05.2020, паспорт, диплом,

от комитета – ФИО3, доверенность №2 от 01.02.2021, паспорт, диплом;

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилфонд" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Гурьевский муниципальный округ» в лице администрации Гурьевского муниципального округа, в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального округа о расторжении договора управления многоквартирным домом от 21.06.2016.

Исковые требования мотивированы изменением существенных обстоятельств исполнения условий договора, а именно признанием непригодными всех жилых помещений, которые являлись предметом договора, а также существенным нарушением со стороны муниципального образования условий договора, что выразилось в неизвещении о признании большей части жилых помещений непригодными для проживания, несовершения действий по взаимодействию с нанимателями в рамках договоров найма при невнесении ими оплаты длительные периоды, неисполнении обязанности по сохранности принадлежащего муниципальному образованию имущества, в результате чего истец вынужден нести убытки.

В письменных отзывах ответчики исковые требования не признали, администрация, указав на то, что не является надлежащим ответчиком, поскольку договор заключен с комитетом; невозможности отказа истца как управляющей компании от исполнения договора правления в одностороннем порядке; аварийность дома не снимает с истца обязанности по содержанию дома и не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, влекущем расторжение договора; комитет, указав на то, что признание жилых помещений непригодными для проживания не снимает с истца обязанностей по оказанию предусмотренных договором услуг и не является основанием для расторжения договора; истцом не представлено доказательств несения убытков.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с постановлением администрации Гурьевского муниципального района от 25.05.2016г. № 558 «О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» 21.06.2016 между ООО УК «Жилфонд» и Муниципальным образованием «Гурьевский муниципальный район» был заключен Договор управления многоквартирным домом <...> в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», которое устанавливает порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Собственником жилых помещений данного дома согласно Договору, Выписке из реестра объектов муниципального имущества Гурьевского муниципального округа является Муниципальное образование «Гурьевский муниципальный округ».

Согласно Извещению о проведении открытого конкурса жилая площадь дома составляла 206,9 м2, а цена - 20 руб. /м2, соответственно цена Договора составила 4 138 рублей.

Согласно Приложению №1 к Договору «Перечень квартир, находящихся в муниципальной собственности №20 по ул. Кутузова, г. Салаир» имеются следующие квартиры: №№ 1, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора срок окончания его действия - 20 июля 2018 года. Согласно пункту 5.2 Договора срок действия договора считается продленным на тот же срок и на тех же условиях в случае, если за 30 дней до окончания срока его действия ни от одной из сторон договора не поступят заявления о прекращении договора.

В отсутствие заявлений сторон о прекращении действия договора истец продолжил обслуживание данного дома после 20.07.2020.

27.01.2021 истцу стало известно, что 11.03.2019 следующие квартиры получили статус «жилого помещения непригодного для проживания» согласно Постановлениям администрации Гурьевского муниципального района №№194 - кв. 4, 195 - кв. 6, 196 - кв. 7, 197 - кв. 8, 198-кв. 9, 199-кв. 10, 200-кв. 11, 201-кв. 12, 202-кв. 13, 203 -кв. 14.

При этом, согласно письму Комитета по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального района исх.№919 от 24.03.2021 на запрос ООО УК «Жилфонд» от 18.03.2021 квартир №№ 1, 13, 14, 15 нет в Реестре объектов муниципального имущества Гурьевского муниципального округа, в частную собственность они также не передавались.

Ссылаясь на то обстоятельство, что несет убытки, поскольку собственник скрыл в ходе исполнения договора информацию о статусе ряда помещений как непригодных, а также неоплату нанимателями услуг, непринятие собственником мер по сохранению принадлежащего ему имущества, в адрес представителей муниципального образования 03.02.2021 ООО УК «Жилфонд» было направлено соглашение о расторжении договора, в отсутствие согласия собственника на расторжение, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, которым установлено, п. 2 ст. 450 ГК РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор.

Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований истец ссылается, что, заключая спорный договор, рассчитывал на получение соответствующей оплаты, предусмотренной договором, однако вследствие того, обстоятельства, что большая часть помещений признана непригодной для проживания, неисполнением нанимателями помещений обязанности по оплате услуг по управлению и содержанию, в связи с чем, вынужден нести убытки, оказывая минимальный перечень услуг согласно приложению №4 к договору.

Суд отмечает, что само по себе указанное обстоятельство, связанное с неполучением денежных средств за оплату услуг от нанимателей помещений, не является существенным изменением обстоятельств, на которое рассчитывало лицо при заключении договора, поскольку управляющая компания вправе в том числе в судебном порядке реализовать свое право на получение денежных средств и из материалов дела (судебные приказы, постановления в рамках исполнительных производств), следует, что истцом указанные действия были совершены в отношении нанимателей не производивших оплату.

Вместе с тем, оценивая действия сторон при исполнения договора как добросовестные и разумные, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком обязательств при этом исходит из следующего.

Как указывалось выше, согласно Извещению о проведении открытого конкурса жилая площадь дома составляла 206,9 м2, а цена - 20 руб. /м2, соответственно цена Договора составила 4 138 рублей.

Указанная стоимость услуг по договору определена из расчёта тех помещений, которые поименованы в приложении №1 к договору.

Между тем, о том, что основная часть помещений (10 из 12) помещений признаны непригодными для проживания, истцу стало известно лишь в январе 2021 года, что ответчиками в ходе судебного разбирательства не опровергнуто.

Доказательств извещения истца об изменении общей площади жилых помещений ввиду признания их части непригодными ответчики не представил.

Согласно пункту 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Таким образом, признание жилых помещений непригодными для проживания исключает возможность проживания в указанных помещениях граждан, тогда как обязанность по оплате услуг в силу условий спорного договора возложена именно на нанимателей.

По условиям пункта 2.3.1 договора на собственника возложена обязанность предоставлять исполнителю информацию о нанимателях в соответствии с договорами социального найма.

В материалы дела не представлены доказательства извещения истца муниципальным образованием как о признании жилых помещений непригодными для проживания, так и актуализированной информации относительно нанимателей в отношении признанных непригодными для проживания помещениях.

Между тем, размер платы за содержание жилого помещения является существенным условием договора управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Исходя из смысла указанных выше норм, управляющая организация формирует перечень затрат на услуги, работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и согласовывает его с собственниками помещений, при этом, плата за содержание жилого помещения должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Поскольку при заключении спорного договора по результатам проведения открытого конкурса сторонами были определены: количество жилых помещений, находящихся в доме, установлена цена договора исходя из 1 кв.м. общей площади жилых помещений, а также минимальный перечень услуг и работ, истец лишился возможности рассчитывать на получение того размера платы, исходя из условий договора и оплату перечня минимальных услуг, оказываемых управляющей компанией, в том числе продолжая оказывать услуги и выполнять работы по истечении установленного в пункте 5.1 срока действия договора, что повлекло пролонгацию договора.

В то время как, если бы муниципальное образование известило истца о том, что в 2019 году 10 из 12 помещений признаны непригодными помещениями, что лишит его права на получение оплаты в эквивалентом оказываемым услугам размере, истец мог реализовать свое право на односторонний отказ от договора по прекращении срока его действия как установлено в пункте 5.2 договора, то есть до 20.07.2020.

Суд также полагает необходимым отметить, что в пункте 2 статьи 687 ГК РФ установлено, что в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя. Аналогичные положения содержатся в статьях 60, 65, 67, 83 ЖК РФ. Таким образом, в рамках договора найма жилого помещения обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя перед наймодателем, который выступает стороной по договору найма жилого помещения и, являясь кредитором в отношении обязанности нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уполномочен применять к нанимателю меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанной обязанности, однако доказательств принятия муниципальным образованием «Гурьевский муниципальный округ» мер в отношении нанимателей, заключивших договор социального найма, и не исполняющих требования по оплате жилого помещения в срок более 6 месяцев, о чем, в частности, свидетельствуют представленные в материалы дела постановления в рамках исполнительных производств, судебные приказы (том 1 л.д.30, 32, 36, 39, 41, 55), не представлено.

Также истцом в материалы дела представлены сведения об обращении в органы полиции с заявлением о пропаже чугунных радиаторов отопления практически во всех помещениях МКД.

Обстоятельство пропажи радиаторов подтверждено ответчиками в судебном заседании.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По убеждению суда, допущение ситуации пропажи чугунных радиаторов из помещений, принадлежащих муниципальному образованию, свидетельствует о непринятии муниципальным образованием как собственником должных мер к обеспечению сохранности своего имущества.

В свою очередь, при отсутствии отопительных приборов, подготовка управляющей компанией дома к отоплению будет невозможной, что препятствует оказанию услуг истцом в согласованном объеме и в соответствии с нормативами.

При заключении Договора ООО УК «Жилфонд» рассчитывало в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, обеспечить готовность инженерных систем, исходя из обычных для данных договоров условий и методов работ, а также обычных затрат и рисков.

При этом, суд отмечает, что истец продолжает оказывать услуги по настоящее время в целях соблюдения положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона о защите прав потребителей. Доказательств ненадлежащего оказания услуг, либо с ненадлежащим качеством ответчиками не представлено, что свидетельствует о добросовестности со стороны исполнителя.

В данном случае, оценивая представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, действия сторон по исполнению договора, суд приходит к выводу о существенном нарушении муниципальным образованием обязанностей по договору, положений Гражданского кодекса Российской Федерации, непредставления ответчиками информации истцу о признании большей части помещений непригодными для проживания в срок до истечения срока действия - 20.07.2020, в связи с чем, арбитражный суд признает обоснованным требование истца о расторжении договора.

Определяя в качестве лица, которое выступает от имени муниципального образования в спорных правоотношениях, суд таким органом считает администрацию Гурьевского муниципального округа, с учётом закрепления в Уставе муниципального образования Гурьевский муниципальный округ Кемеровской области – Кузбасса, принятого решением Совета народных депутатов Гурьевского муниципального округа от 29.04.2020 N 59, его функций как исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления Гурьевского муниципального округа, в том числе в области ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, предоставляет малоимущим гражданам по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда; принятия решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласовывает переустройство и перепланировку жилых помещений, признает в установленном порядке жилые помещения муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; осуществлении муниципального жилищного контроля.

Оснований для предъявления требований к комитету по управлению муниципальным имуществом Гурьевского муниципального округа, являющемуся согласно Положению о нем (том 1 л.д. 85) лишь реестродержателем принадлежащего муниципальному образованию имущества, не имеется.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в полном объеме относится на ответчика – муниципальное образование в лице администрации Гурьевского муниципального округа.

Руководствуясь 110, 167-171, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать расторгнутым договор управления многоквартирным домом по адресу: <...> от 21.07.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилфонд" и муниципальным образованием «Гурьевский муниципальный округ».

Взыскать с муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ» в лице администрации Гурьевского муниципального округа 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Т.Н. Куликова