Решение от 30 марта 2024 г. по делу № А75-2248/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-2248/2024
30 марта 2024 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Когалым, ОГРНИП 319861700061487, ИНН <***>, дата регистрации: 16.08.2019, место нахождения: 628481, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Когалым, СНТ СОНТ Нефтяник, д. 155) о расторжении договора, обязании освободить земельный участок,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности № 04 от 05.02.2024 (посредством веб-конференции),

от ответчика – ФИО2 по паспорту (посредством веб-конференции),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП Доброгост, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2022 № 5215; об обязании освободить и вернуть земельный участок с кадастровым номером 86:17:0011401:1016, общей площадью 12 524 кв.м., расположенный по адресу (описание местоположения с Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> по акту возврата в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, в том состоянии, в котором ответчик его получил.

Определением от 10.02.2024 предварительное судебное заседание назначено на 21.03.2024 в 10 часов 00 минут, судебное заседание назначено на 21.03.2024 в 10 часов 05 минут.

Сторонам предложено сообщить о наличии возражений, относительно рассмотрения дела в судебном заседании непосредственно после окончания предварительного судебного заседания и окончания подготовки по делу.

В связи с отсутствием возражений относительно перехода к рассмотрению дела в судебном заседании непосредственно после окончания предварительного судебного заседания, арбитражный суд на основании статьи 137 АПК РФ, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», завершил подготовку по делу и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель истца поддержал исковые требования, ссылаясь на то, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с назначением.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен, отзыв не представлен, что не исключает использование объяснений стороны в качестве доказательства по делу (статья 64 АПК РФ).

Предприниматель явился в суд лично и дал свои объяснения по существу спора.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.08.2022 № 5215 без торгов, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из категории земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 86:17:0011401:1016, общей площадью 12 524 кв.м., расположенный по адресу (описание местоположения): Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...> предоставленный (разрешенное использование): сельскохозяйственное использование (для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности), (далее - участок). На момент подписания договора участок не заложен, не арестован, не передан в аренду или постоянное (бессрочное) пользование, не обременен иными правами зреть их лиц. Земельный участок обременен - на него установлены ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.1 договора).

Срок аренды по настоящему договору устанавливается с 01.08.2022 по 31.07.2027 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата за владение и пользование участком за 153 дня 2022 года составляет 13 (тринадцать) рублей 77 копеек, арендная плата за владение и пользование участком с 01.01.2023 в год составит 31 (тридцать один) рубль 18 копеек, согласно приложению №1 к договору (расчет арендной платы). порядок оплаты установлен пунктами 3.2 - 3.3 договора. В соответствии с условиями договора и пунктом 2 статьи 40 Бюджетного кодекса Российской Федерации, обязательства арендатора по внесению арендной платы считаются исполненными со дня зачисления денежных средств в полном объеме на расчетный счет арендодателя.

Согласно сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), ответчиком создано крестьянское (фермерское) хозяйство.

Согласно передаточному акту земельный участок передан 01.08.2022 в отсутствием каких-либо претензий со стороны арендатора в течение временного владения и пользования участком.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств и расторжения договорав 30-дневный срок в случаях: использования участка не по целевому назначению; использования участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки; невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев подряд.

В силу пункта 4.2.5 договора аренды арендодатель обязан направить арендатору требование, не позднее чем за 1 месяц, о досрочном расторжении договора.

Согласно пунктам 4.4.2 и 4.4.11 договора аренды арендатор обязан использовать участок на условиях, установленных договором, соблюдать при использовании участка технические регламенты о требованиях пожарной безопасности, градостроительные регламенты, экологические, санитарно-эпидемиологические требования, в том числе государственные санитарно-эпидемиологические правила и гигиенические нормативы, а также иные правовые акты, которые содержат обязательные требования к состоянию и эксплуатации земельных участков.

Администрацией, в целях проведения проверки использования земельных участков по назначению 14.06.2023 проведен комиссионный выезд и осмотр земельных участков с разрешенным видом использования - земли сельскохозяйственного назначения, в том числе осмотр земельного участка с кадастровым номером 86:17:0011401:1016, общей площадью 12 524 кв.м.

По итогам осмотра 14.06.2023 установлено следующее: участок предоставлен в аренду ответчику на основании договора аренды; вид разрешенного использования участка - для сельскохозяйственного использования; площадь участка 12 524 кв.м.; осмотр участка проводился в дневное время суток, в условиях естественного освещения в 10 час. 57 мин.; при проведении осмотра доступ на участок осуществлялся со стороны автомобильной дороги; на участке отсутствуют хозяйственные постройки, ограждение. Администрация пришла к выводу о том, что участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования участка: земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования.

Согласно Постановлению Администрации города Когалыма от 26.05.2022 № 1200 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Когалыма» основные виды разрешенного использования участка: сельскохозяйственное использование, ветеринарное обслуживание, животноводство.

Учитывая отсутствие документов и сведений, подтверждающих использование участка по целевому и разрешенному использованию, руководствуясь п.4.2.5 договора аренды, истец направил в адрес ответчика требование о досрочном расторжении договора аренды от 17.10.2023 №2-исх-2820 о необходимости в течение 1 месяца с даты получения подписать соглашение №1 о расторжении договора аренды, освободить участок и сдать его по акту возврата в земли города Когалыма.

Поскольку требования истца не были исполнены ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договоров аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьёй 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Истец ссылается в качестве основания для требования о расторжении договора на нарушение ответчиком пунктов 4.4.2 и 4.4.11 договора, а так же на пункт 4.1.1 договора, которым закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в частности, при использовании земельных участков не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договоров аренды подтверждено претензией от 17.10.2023 о расторжении договорас приложенным к нему проектом соглашения о расторжении договора.

В обоснование требований о расторжении договора аренды истец указал на неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

Между тем, как следует из договора, такое основание расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя не предусмотрено.

Одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из договора и кадастровой выписки в отношении земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 86:17:0011401:1016 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования участка: земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования.

Согласно Постановлению Администрации города Когалыма от 26.05.2022 № 1200 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Когалыма» основные виды разрешенного использования участка: сельскохозяйственное использование, ветеринарное обслуживание, животноводство.

В подтверждении доводов о неиспользовании земельных участков истцом представлены составленные специалистами администрации 14.06.2023 акт обследования спорного земельного участка, согласно которому на участке отсутствуют хозяйственные постройки, ограждение.

Между тем, указанное в договоре разрешенное использование не предполагает обязательное строительство каких-либо объектов либо возведение временных сооружений на земельном участке, а отсутствие таковых на момент проверки не свидетельствует об использовании земельного участка с нарушением вида его разрешенного использования.

Сельскохозяйственное использование связано с сезонностью осуществления определенных видов деятельности.

При осмотре земельного участка 14.06.2023 администрацией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 86:17:0011401:1016 полностью очищен от снега, на участке отсутствуют хозяйственные постройки и ограждение (л. д. 32).

При составлении администрацией акта обследования земельного участка 13.03.2024, непосредственно перед судебным заседанием, производилось фотографирование, в результате которого установлено, что арендуемый участок частично освобожден от деревьев и кустарников, расчищен, на участке размещено сооружение, которое ответчик именует как теплица. К участку организован проезд (приложение к ходатайству от 20.03.2024).

Не согласившись с доводами истца, ответчик в судебном заседании пояснил, что оспариваемый участок используется, ведется сельскохозяйственная деятельность в летнее время, установлена теплица, деятельность сезонная - выращивание овощей, земельный участок необходим для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, основным видом деятельности предпринимателя является выращивание овощей, бахчевых, корнеплодных и клубнеплодных культур, грибов и трюфелей, прочих однолетних культур.

Предприниматель пояснила, что имеет свой магазин и реализует выращенные овощи и зелень, корнеплоды, на арендуемом участке в вегетативный сезон ею выращивались овощи.

При этом в договоре разрешенный вид использования земельного участка конкретизирован - для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (пункт 1.1).

Данные обстоятельства истцом не опровергнуты.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств, связанных с нецелевым использованием земельных участков, в настоящем случае возлагается на истца.

Использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование способами, приводящими к его порче, невнесение арендной платы более чем за 6 месяцев (пункт 4.1.1 договора), истцом не доказано и из материалов дела не следует.

Кроме того, условия договора не содержат однозначного и четкого указания на возможность расторжения договора в случае не использования его в соответствии с разрешенным видом в течении какого-то конкретного времени.

Учитывая, что большая часть участка покрыта древесно-кустарниковой растительностью, расчистка и подготовка к использованию участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности требует определенного времени, что затрудняет использование участка непосредственно с даты его передачи в аренду.

Таким образом, учитывая наличие доказательств использования земельного участка ответчиком для сельскохозяйственных нужд (осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (п.1.1. договора), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для заключения о существенном нарушении со стороны арендатора условий договоров аренды и, следовательно, для его досрочного расторжения.

Иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 16, 67, 68, 71, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству участвующих в деле лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяО.Г. Чешкова