Решение от 19 апреля 2022 г. по делу № А26-10182/2021

Арбитражный суд Республики Карелия


ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №


А26-10182/2021
г. Петрозаводск
19 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 года. Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительным уведомления от 07.04.2021 №1674/5.1-09/УЗР об изменении арендной платы по договору №8680 от 08.06.2010,

при участии представителя истца - ФИО2, полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ответчик, Администрация) о признании недействительным уведомления от 07.04.2021 №1674/5.1-09/УЗР об изменении арендной платы по договору №8680 от 08.06.2010.

Иск обоснован статьями 1, 2, 17, 18, 19, 54, 55, 57 Конституции Российской Федерации, статьями 4, 6, 12, 153-157, 166-168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Как указывает Общество, требование по оплате аренды основаны на договоре аренды земельного участка № 8680 от 08.06.2010, Администрация Петрозаводского городского округа производит расчет исковых требований исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726, общей площадью 14059 кв.м. и площади земельного участка с кадастровым номером 1:0200135:872, общей площадью 7015 кв.м. В свою очередь, в соответствии с условиями названного договора аренды ООО «Онего-Строй» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 10:01:200135:138 (общая площадь 73 878 кв.м.) для эксплуатации здания гаража под магазин и склад. Арендная плата подлежит начислению следующим образом: площадь здания 7490,7 , из которой 2495, 13 кв.м. (площадь склада) и 4995,57 кв.м. (площадь магазина). Ранее Администрация Петрозаводского городского округа указывала, что земельные участки с кадастровым номером 10:01:0200135:726 и 10:01:0200135:872 образовались из земельного участка с кадастровым номером 10:01:200135:138. Соответствующие документы арендатору не предоставлялись, период образования также не известен. Кроме того, из уведомления Администрации Петрозаводского городского округа 07.04.2021 № 1674/5.1-09/УЗР-и следует, что задолженность по арендной плате у ООО «Онего-Строй» образовалась за период с 10.04.2020, по мнению истца, расчету арендной платы придана обратная сила.

Администрация Петрозаводского городского округа в отзыве на иск с заявленным требованием не согласилась по следующим основаниям. Земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:726 с разрешённым использованием «предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по реализации готовой продукции» 02.09.2015 образован путем раздела из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138. По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 10:01:0200135:169, в отношении которого зарегистрировано обременение в виде аренды ООО «Онего-Строй». Таким образом, используемое в хозяйственной деятельности ООО «Онего-Строй» здание гаража под магазин и склад фактически расположено в границах земельного участка кадастровым номером 10:01:0200135:726. 12.04.2018 из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726 образован путем раздела земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:872 с разрешенным использованием «паркинги». При этом истец письмом №б/н от 25.12.2017 представил копию договора субаренды, заключенного с 01.02.2009 между ООО «Онего-Строй» и ООО «Снабстрой». Пунктом 2.1 названного договора субаренды недвижимого имущества определено, что ООО «Онего-Строй» обязуется предоставить во временное владение и пользование нежилые помещение, расположенные по адресу <...>. Согласно пункту 2.1.3 ООО «Снабстрой» приобретает право пользования территорией гостевой автостоянки, прилегающей к арендованному имуществу. Общая, площадь гостевой автостоянки составляет 12 350 метров. Учитывая имеющиеся в распоряжении Администрации документы и сведения, расчет арендной платы по Договору аренды №8680 земельного участка осуществлен с учетом фактического использования земельных участков ООО «Онего-Строй».

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал правовые позиции, изложенные в исковом заявлении, а также представленных письменных пояснениях.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

23.01.2009 ООО «Онего-Строй» (арендатор) заключило с Петрозаводским муниципальным унитарным предприятием «Дорожно-эксплуатационное управление» (арендодатель) договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым получило во временное владение и пользование на срок 15 лет здание гаража - ангары общей площадью 7490,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В связи с этим между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен и действует по настоящее время договор аренды земельного участка № 8680 от 08.06.2010, на основании которого Общество по акту приема-передачи приняло в аренду неделимый земельный участок по ул. Путейской, 5, имеющий кадастровый номер 10:01:200135:138, общей площадью 73878 кв.м. Участок предоставлен из земель населенных пунктов для эксплуатации здания гаража под магазин и склад (пункт 1.2).

В соответствии с его условиями земельный участок с кадастровым номером 10:01:200135:138 был предоставлен для эксплуатации здания гаража под магазин и склад. Арендуемый Обществом земельный участок с кадастровым номером 10:01:200135:138 находится в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа. Арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно Приложению № 1 (п. 2.1 договора). В соответствии с ним размер ежедневной арендной платы составил 1492,76 рублей. Данный расчет был произведен согласно «Временному положению об арендной плате за землю в г. Петрозаводске», утвержденному постановлением Главы самоуправления города от 28.11.1997 № 4532. Между истцом и ответчиком был подписан без замечаний акт сверки расчетов по арендной плате по состоянию на 31.12.2020.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 установлен «Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа» (далее - Порядок, Решение № 28/30-593), являющийся приложением к названному Решению.

В соответствии с пунктом 2.8. утвержденного Решением № 28/30-593 «Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа», арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1-2.7 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.

Согласно приложению № 1 к договору расчет годовой арендной платы производится согласно Временному положению об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденному постановлением Главы самоуправления города от 28.11.1997 № 4532, исходя из площади 7490,70 кв.м (2495,13 кв.м – площадь склада и 4995,57 кв.м – площадь магазина). Годовая арендная плата составляла 544858 руб. 14 коп., ежедневная - 1492,7612 руб.

Пунктом 2.4 договора аренды земельного участка № 8680 от 08.06.2010 предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем направления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не чаще одного раза в пять лет.

В том случае, если действие договора аренды пролонгировано на неопределенный срок, рыночная стоимость права аренды земельного участка после года, в котором он пролонгирован на неопределенный срок, определяется исходя из срока аренды земельного участка, равному одному году. Размер арендной платы в таком случае равен рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за срок аренды земельного участка, равный одному году.

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка, в отношении которого договор аренды пролонгирован на неопределенный срок, проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности ежегодно.

До принятия оспариваемого нормативного акта, размер арендной платы определялся в соответствии с Решением Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-41 «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа» по следующей условной формуле:

Ап=УПКСЗ X S X П, где:

Ап - годовой размер арендной платы в рублях

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, определяемый для конкретного вида разрешённого использования;

П - коэффициент размера арендной оплаты, определяемый в соответствии с Приложением к Порядку.

Однако, в соответствии со вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 20.12.2019 по делу № А26-6145/2019 уведомление Администрации Петрозаводского городского округа с 14.09.2017 признано недействительным. В связи с этим, размер арендной платы для ООО «Онего-Строй» до принятия оспариваемого нормативного акта определялся условиями договора аренды земельного участка № 8680 от 08.06.2010, заключенного между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и Обществом (арендатор).

В апреле 2021 года Обществом было получено уведомление Администрации Петрозаводского городского округа от 07.04.2021 № 1674/5.1-09/УЗР-и об изменении размера арендной платы по договору № 8680 от 08.06.2010. Согласно расчету, приложенному к указанному уведомлению, в связи с принятием указанного нормативного правового акта размер ежедневной арендной платы с 10.04.2020 по указанному договору составляет 6862,19 руб.

Не согласившись с уведомлением об увеличении арендной платы за пользование земельным участком, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 65 (в редакции до 1 марта 2015 года) и пунктов 1, 3 статьи 39.7 (действующих с 1 марта 2015 года) Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

При вынесении оспариваемого уведомления об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация руководствовалась тем, что на территории Петрозаводского городского округа действует Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденный Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 №28/30-593 (далее — Решение, Порядок).

Согласно п.2 Решения последнее вступает в силу по истечении 10 (десяти) дней со дня его официального опубликования. Решение опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления «Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа» pgo-npa.ru 30.03.2020. Дата вступления в силу — 10.04.2020.

В соответствии с указанным Порядком арендная плата определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка.

Для земельного участка, арендуемого ООО «Онего-Строй», исчисление годовой арендной платы с применением нового расчета повлекло увеличение размера платы за пользование земельным участком приблизительно в пять раз.

Пунктом 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков.

Постановление № 582 в части установления основных принципов является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков арендная плата должна определяться, в числе прочего, исходя из принципа экономической обоснованности, принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

Принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении №582, означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11.05.2004 № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при его принятии помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Спорный расчет годовой арендной платы производится Администрацией в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 №28/30-593, отчетом от 30.11.2020 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка № О/317/09-2020/78.

В соответствии с п. 2.13. Решения Петрозаводского городского Совета от25.03.2020 № 28/30-593 «О Порядке определения размера арендной платы заиспользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственностиПетрозаводского городского округа», в случае изменения кадастровой стоимостиземельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участкаразмер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованиюарендодателя земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчетус 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменениекадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права арендыземельного участка.

Отчет № О/317/09-2020/78 был подготовлен 30.11.2020 и не мог быть применен арендодателем с 01.04.2020.

Анализ фактических обстоятельств дела свидетельствует о том, что Администрация не осуществляла многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Иных доказательств, свидетельствующих о проведении расчетов, анализа и оценки экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков на территории Петрозаводского городского округа, предшествовавших установлению годовой арендной платы, в материалы не представлено.

Арендное обязательство в силу статьи 606 ГК РФ возникает из договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Администрацией Петрозаводского городского округа произведен раздел арендуемого земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 без согласия арендатора, что не оспаривалось представителем ответчика в предыдущем судебном заседании.

Как указывает истец, земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:872 не используется обществом в своей хозяйственной деятельности и на нем не располагается объект недвижимости. В противном же случае (если он необходим для эксплуатации нежилого здания, арендуемого истцом) земельный участок для эксплуатации здания (с кадастровым номером 10:01:0200135:726) должен был быть сформирован с учетом этой территории, а не отдельно. В настоящее время, земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:872 является местом общего пользования, доступ к нему не ограничен, используется безвозмездно неопределенным кругом лиц.

Учитывая изложенное, суд установил отсутствие условий для одностороннего изменения договора аренды, и как следствие, о недействительности уведомления Администрации Петрозаводского городского округа от 07.04.2021 №1674/5.1-09/УЗР об изменении арендной платы по договору №8680 от 08.06.2010.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению полностью с отнесением судебных расходов по уплате государственной пошлины на ответчика в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. Признать недействительным уведомление Администрации Петрозаводского городского округа от 07.04.2021 №1674/5.1-09/УЗР об изменении арендной платы по договору №8680 от 08.06.2010.

Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья


Колесова Н.С.