Решение от 23 апреля 2025 г. по делу № А53-2757/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«24» апреля 2025 г.Дело № А53-2757/25

Резолютивная часть решения объявлена «22» апреля 2025 г.

Полный текст решения изготовлен «24» апреля 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Паутовой Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Литвиновой ОА.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области ИНН <***>, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Сити» ИНН <***>, ОГРН <***>

о приостановлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 (доверенность от 13.01.2025)

от ответчика: представитель ФИО2 (доверенность от 16.03.2024)

установил:

Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области (далее – Служба) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Сити» (далее – ООО СЗ «МСК-Сити») о приостановлении на двенадцать месяцев осуществления ООО «Специализированный застройщик «МСК-Сити», зарегистрированным в качестве юридического лица по адресу: пер. Доломановский, д. 70 «Д», ком. 19, г. Ростов-на-Дону, деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...>, жилой дом поз.4.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, приобщил в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, письменные доказательства.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН <***>) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...> (жилой дом поз. 4) (далее - объект) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

ООО СЗ «МСК-СИТИ» осуществляет строительство объекта на основании разрешения № 61-310-941101-2018 от 27.12.2018, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, со сроком действия до 27.12.2025.

Проектной документацией в составе объекта предусмотрено 11 объектов долевого строительства (2 жилых помещения площадью 379,47 кв.м.; 9 нежилых помещений площадью 10922,21 кв.м.).

В настоящее время заключено 5 договоров участия в долевом строительстве, из которых 2 - по жилым помещениям площадью 379,47 кв.м.; 3 - по нежилым помещениям площадью 10 886,21 кв.м.

В рамках контрольных (надзорных) мероприятий, проводимых Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области, выявлены неоднократные нарушения ООО СЗ «МСК-Капитал» требований Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем, применены меры административного воздействия. Застройщик не исполняет обязанность по передаче объектов долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований. При этом указанные требования в совокупности составляют не менее чем 100 тысяч рублей.

Служба установила наличие оснований, предусмотренных пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ, для приостановления на определенный срок осуществления ООО СЗ «МСК-Капитал» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

Согласно постановлению Правительства Ростовской области от 15.12.2011 № 230 «Об утверждении Положения о Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области», Региональная служба является исполнительным органом Ростовской области (органом исполнительной власти Ростовской области), уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регионального государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, на территории Ростовской области».

Частью 6 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено: контролирующий орган: выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения; вправе получать от органа регистрации прав документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; вправе получать от органов местного самоуправления документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность в случае, если застройщик освобожден от обязанности представлять такую отчетность в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренного статьей 18 Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее - государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности). В случае, если застройщик представляет годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, контролирующий орган получает такую отчетность из этого государственного информационного ресурса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия; осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом; застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей; застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия; в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона; по истечении трех месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований.

При обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указал на то, что привлечение к административной ответственности в данном случае являлось достаточной мерой государственного принуждения за допущенные застройщиком требования Федерального закона № 214-ФЗ. Допущенное однократное нарушение срока предоставления отчетности носит несущественный характер, не свидетельствует о грубом игнорировании и несоблюдении интересов участников долевого строительства и норм Федерального закона № 214-ФЗ. Согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом участника долевого строительства, а не обязанностью. В сложившейся ситуации применение данной санкции ограничит права участников долевого строительства и фактически лишит застройщика возможности исполнить обязанность по уже заключенным договорам участия в долевом строительстве.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО СЗ «МСК-Капитал» является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства жилого комплекса «Город у реки», расположенного по адресу: <...> (жилой дом поз. 4).

ООО СЗ «МСК-СИТИ» осуществляет строительство объекта на основании разрешения № 61-310-941101-2018 от 27.12.2018, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, со сроком действия до 27.12.2025.

Застройщик обязан размещать в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной c привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также проектную декларацию.

Проектная декларация ООО СЗ «МСК-СИТИ» № 61-000840 от 10.04.2019 с изменениями от 13.01.2025 по объекту размещена в ЕИСЖС.

Проектной документацией в составе объекта предусмотрено 11 объектов долевого строительства (2 жилых помещения площадью 379,47 кв.м.; 9 нежилых помещений площадью 10922,21 кв.м.).

В настоящее время заключено 5 договоров участия в долевом строительстве, из которых 2 - по жилым помещениям площадью 379,47 кв.м.; 3 - по нежилым помещениям площадью 10 886,21 кв.м.

В соответствии с проектной декларацией ООО СЗ «МСК-СИТИ» неоднократно переносились сроки ввода и передачи объекта.

Вместе с тем, дополнительные соглашения о переносе срока передачи объектов долевого строительства с участниками долевого строительства не заключены, указанная информация в Службе отсутствует.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительства, заключаемым застройщиком и участником строительства и, согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, должен быть единым для всех участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 4, статьей 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

В соответствии с частью 2 статьи 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 164 ГК РФ правовые последствия сделки, подлежащей государственной регистрации, наступают после ее регистрации. Таким образом, соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой.

Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 31.12.2021. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 3 квартал 2021 года.

В настоящее время планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию размещенный в ЕИСЖС - 1 квартал 2025 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства - 30.04.2025.

Согласно представленной ООО СЗ «МСК-СИТИ» информации со всеми участниками долевого строительства заключались дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, по условиям которых срок ввода в эксплуатацию не позднее 30.06.2024, срок передачи объектов долевого строительства - 30.06.2024.

В настоящее время ориентировочная строительная готовность объекта составляет 87 %.

В связи с очередным изменением сроков ввода объектов и передачи объектов строительства Служба Госстройнадзора направила в адрес ООО СЗ «МСК-СИТИ» запрос от 07.11.2024 № 38/4454 о предоставлении письменных пояснений по следующим вопросам:

-о текущей ситуации на объекте, перспективах строительства и ввода объекта в эксплуатацию в указанный в проектной декларации срок;

-направлена ли участникам долевого строительства объекта информация о переносе срока передачи объектов долевого строительства и предложение о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве;

-заключены ли с участниками долевого строительства объекта дополнительные соглашения о переносе срока передачи объектов долевого строительства (указать количество заключенных договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения, нежилые помещения на дату представления пояснений и дополнительных соглашений к указанным договорам о переносе срока передачи объектов долевого строительства).

ООО СЗ «МСК-СИТИ» направило в Службу ответы от 11.11.2024 № 441 и от 25.11.2024 № 108 на запрос, согласно которым застройщик принимает все возможные меры для завершения строительства объекта. Также застройщик сообщил, что продление сроков завершения строительства объекта и передачи объектов долевого строительства его участникам обусловлено не только действиями застройщика, но и напрямую самих участников, заявляющих новые требования к характеристикам возводимого объекта. Учитывая данное обстоятельство, по информации застройщика, дополнительные соглашения будут подписаны только после завершения корректировки проектной документации в полном объеме, получения положительного заключения и заключения договоров подряда на выполнение соответствующих работ.

Застройщиком не направлялись участникам долевого строительства предложения об изменении договоров в связи с переносом сроков строительства, соответствующие дополнительные соглашения с участниками долевого строительства объекта не заключались и не проходили государственную регистрацию в Росреестре.

Таким образом, застройщик в нарушение законодательства в одностороннем порядке изменил срок передачи объектов долевого строительства и в настоящее время он нарушен на 7 месяцев.

Учитывая изложенное, срок исполнения застройщиком обязательств по передаче объектов долевого строительства в настоящее время нарушен на 7 месяцев и имеется основание, предусмотренное пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ для приостановления на определенный срок осуществления ООО СЗ «МСК-СИТИ» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта.

При обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения, что соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 21 ноября 2002 года № 15-П, от 30 июля 2001 года № 13- П, от 12 мая 1998 года № 14-П, определениях от 7 февраля 2002 года № 16-О, от 5 июля 2001 года № 130-О, от 7 июня 2001 года № 139-О, от 14 декабря 2000 года № 244-О).

Согласно указанным правовым позициям меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств.

Оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что в данном случае, ненадлежащие действия застройщика носят систематический и длящийся характер.

Ответчик неоднократно привлекался к административной ответственности за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве.

Приведенные факты свидетельствует о систематическом нарушении застройщиком положений Федерального закона № 214-ФЗ при непринятии комплекса мер, направленных на устранение допущенных нарушений.

Применение мер административного воздействия в отношении застройщика подтверждается материалами дела и не оспаривается застройщиком.

Ответчик не представил в материалы дела доказательства принятия всех зависящих от него мер по выявлению и недопущению нарушений и наличия обстоятельств, объективно препятствовавших заинтересованному лицу в надлежащем исполнении установленных законом требований.

Приостановление деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства объекта недвижимости, на срок один месяц направлено на приведение деятельности застройщика в соответствие с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ и прекращение нарушения прав и законных интересов участников долевого строительства. Данная мера является разумной и адекватной, направленной на защиту интересов дольщиков, в том числе потенциальных.

Суд принимает во внимание, что в данном случае приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не ограничивает застройщика в осуществлении иной хозяйственной деятельности, не препятствует извлечению доходов от продолжения иной деятельности, а наложение указанного запрета не нарушает прав застройщика, представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц, является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и мерой государственного воздействия на нарушителей, для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства.

Указанная мера направлена на защиту интересов потенциальных дольщиков и не лишает застройщика возможности завершать строительство объектов недвижимости, в частности за счет собственных либо привлеченных иных образом средств, поскольку строительные работы не приостанавливаются.

Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив факт нарушения обществом требований Федерального закона № 214-ФЗ, влекущего приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, удовлетворяет требование о приостановлении на двенадцать месяцев осуществление обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Сити» ИНН <***>, ОГРН <***> деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...>, жилой дом поз.4.

Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 206 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области удовлетворить.

Приостановить на двенадцать месяцев осуществление обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Сити» ИНН <***>, ОГРН <***> деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...>, жилой дом поз.4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «МСК-Сити» ИНН <***>, ОГРН <***> в доход федерального бюджета 50 000 руб. госпошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Л.Н. Паутова