Решение от 3 октября 2018 г. по делу № А31-11902/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-11902/2017
г. Кострома
03 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 октября 2018 года

В судебном заседании объявлялся перерыв с 13.09.2018 по 20.09.2018

Судья Арбитражного суда Костромской области Сергушова Татьяна Валерьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Костромская область, Костромской район, п. Никольское (ИНН <***>, ОГРНИП 307440136000110) о взыскании 377844 руб. 25 коп. задолженности, 13582 руб. 11 коп. пени по договору аренды земельного участка № Да.0244 от 27.12.2016,

встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1, Костромская область, Костромской район, п. Никольское (ИНН <***>, ОГРНИП 307440136000110) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) об удержании суммы понесенных расходов на устранение недостатков из стоимости арендной платы в общей сумме 1200000 руб.,

лицо, ведущее протокол до и после перерыва: секретарь судебного заседания Степанова К.А.,

при участии: от истца (ответчика по встречному иску) до и после перерыва: ФИО2 – представитель по доверенности от 29.12.2017 № 46; от ответчика (истца по встречному иску) до и после перерыва: не явились (уведомлены надлежаще),

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Костромская область, Костромской район, п. Никольское (ИНН <***>, ОГРНИП 307440136000110) о взыскании 377844 руб. 25 коп. задолженности, 13582 руб. 11 коп. пени по договору аренды земельного участка № Да.0244 от 27.12.2016.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать 10777 руб. 32 коп. пени за период с 15.02.2017 по 30.09.2017, требования в части основного долга оставляет без изменений.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, Костромская область, Костромской район, п. Никольское (ИНН <***>, ОГРНИП 307440136000110) обратился в суд с встречным исковым заявлением к первоначальному истцу об удержании суммы понесенных расходов на устранение недостатков из стоимости арендной платы в общей сумме 1200000 руб.

Определением суда от 19.04.2018 встречное исковое заявление принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Впоследствии от ответчика по первоначальному иску в дело представлено заявление об уточнении встречного иска, просит суд признать за ФИО1 право на уменьшение арендной платы на сумму 900000 руб., взыскать 900000 руб.

Представитель истца (ответчик по встречному иску) в судебном заседании уточненные исковые требования поддерживает, встречный иск не признает.

От ответчика (истца по встречному иску) заявлено ходатайство об отложении судебного заседания (телефонограмма в деле).

Принимая во внимание отсутствие документального подтверждения доводов ходатайства об отложении судебного заседания, а также неоднократное отложение судебного заседания, в том числе и по ходатайству ответчика для предоставления им дополнительных доказательств (определениями суда от 18.05.2018, 22.06.2018, 19.07.2018), в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания судом на основании статьи 158 АПК РФ отказано, о чем вынесено протокольное определение.

Требования, изложенные в указанных определениях суда, о предоставлении ФИО1 доказательств в обоснование встречного иска, расчетов заявленной суммы, ответчиком не исполнены. Документы по определениям суда не представлены.

После перерыва, объявленного 13.09.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание продолжено 20.09.2018.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддерживает, встречный иск не признает.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы основаны на том, что 27 декабря 2016 года между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Да.0244.

Согласно договору арендатору передан земельный участок, с кадастровым номером 44:27:061202:449, площадью 14707 кв.м, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования: объекты административного назначения, офисные объекты делового и коммерческого назначения, объекты розничной торговли, автостоянки (п. 1.1. договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 27.12.2016.

Пунктом 2.1. Договора, договор заключен сроком на 7 лет с даты его подписания сторонами.

17.01.2017 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

В разделе 3 договора стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы.

Размер арендной платы за год составляет 1511377 руб., за квартал 377844 руб. 25 коп. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15 числа второго месяца отчетного (текущего) квартала, путем перечисления на расчетный счет УФК по Костромской области. Размер арендной платы устанавливается на основании протокола о рассмотрении заявок на участие в аукционе. В сумму первого платежа по договору включается сумма задатка, уплаченная покупателем по заявке (пункты 3.1., 3.2. договора).

Пунктом 4.4.3. договора аренды установлено, что арендатор своевременно в соответствии с условиями договора аренды обязан вносить арендную плату.

Истец ссылается на то, что задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с 01.07.2017 по 30.09.2017 составляет 377844 руб. 25 коп.

Согласно п. 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате.

На основании указанного пункта договора истцом начислены пени (с учетом уточнений исковых требований) за период с 15.02.2017 по 30.09.2017 в размере 10777 руб. 32 коп. по 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Расчет прилагается.

В адрес ответчика была направлена претензия от 11.08.2017 № 02-62исх-1768/17 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение договорных обязательств по оплате арендных платежей ответчиком послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Встречные исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 об удержании суммы понесенных расходов на устранение недостатков из стоимости арендной платы в общей сумме 900000 руб., мотивированы тем, что ИП ФИО1 со ссылкой на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование своих требований указывает, что при использовании земельного участка им были обнаружены недостатки (дефекты) переданного в аренду участка ввиду наличия на нем оврага. В связи с этим, ответчик считает, что поскольку ему не было известно, а арендодатель ему не сообщил о наличии оврага, он понес необоснованные убытки на его засыпку и на разработку проектной документации (с учетом уточнений исковых требований) в размере 900000 руб. В связи с этим, ответчик, руководствуясь 4 абзацем пункта 1 статьи 612 ГК РФ, просит удержать указанную выше сумму понесенных расходов из стоимости арендной платы.

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с встречным иском не согласно, ссылается на то, что 17 марта 2016 года в адрес Управления от ФИО1 поступило заявление с приложенной к нему схемой расположения земельного участка (плановым материалом), о предоставлении земельного участка для строительства административного здания по адресу: <...> в районе дома 7, ориентировочной площадью 14722 кв.м.

В письме от 31.03.2016 № 02-39-231/16 Управление сообщило о подготовке процедуры торгов, проводимых в форме аукциона о предоставлении земельного участка в аренду для строительства в соответствии со статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

На основании заявления ФИО1, Управлением в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 и статьей 39.11 ЗК РФ была инициирована процедура аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на территории города Костромы, право государственной собственности на который не разграничено. В связи с этим, Управлением в силу абзаца второго подпункта 1 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с последующим проведением кадастровых работ по образованию земельного участка, о чем было издано распоряжение начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 20.04.2016 г. № 424-р. Далее, был сформирован и 10 мая 2016 года поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, которому был присвоен кадастровый номер: 44:27:061202:449, имеющий местоположение: <...> в районе дома 7, общей площадью 14707 кв.м., разрешенное использование: объекты административного назначения, офисные объекты делового и коммерческого назначения, объекты розничной торговли, автостоянки.

Постановлением Администрации города Костромы от 05.08.2016 № 2150 земельному участку присвоен адрес: <...>.

На основании распоряжения начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 08.11.2016 г. № 1971 -р утверждено извещение о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории города Костромы, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Распоряжение). В извещении лотом № 4 были указаны характеристики и условия предоставления земельного участка в аренду для строительства.

Из преамбулы Распоряжения и подпункта 4 Распоряжения следует, что начальный размер ежегодной арендной платы определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», о чем на основании муниципального контракта оценщиком был подготовлен отчет об оценке. В период подготовки земельного участка к аукциону Управлением были получены технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

10 ноября 2016 года Управлением было опубликовано извещение о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка в сети «Интернет» на официальном сайте torgi.gov.ru.

14 декабря 2016 года был объявлен аукцион. Ввиду участия на нем только ФИО1, в силу пункта 12 статьи 39.12 ЗК РФ, аукцион был признан несостоявшимся, в связи с чем, договор аренды земельного участка был заключен с единственным участником, то есть с ФИО1

После объявления аукциона несостоявшимся подписан протокол о рассмотрении заявок на участие в аукционе, а 27 декабря 2016 года в соответствии с пунктом 6 статьи 39.6 ЗК РФ между Управлением и ответчиком заключен договор аренды земельного участка. Акт приема-передачи земельного участка был подписан 27 декабря 2016 года, где пунктами 2 и 3 предусмотрено, что арендатор подтверждает, что ознакомился с состоянием земельного участка и претензий к арендодателю не имеет.

В обоснование возражений по встречному иску ответчик ссылается на то, что формирование земельного участка и выставление его на аукцион было произведено Управлением на основании заявления ФИО1 от 17 марта 2016 года. Указание ответчика в иске о том, что он не знал, что земельный участок имеет неровную поверхность, в том числе имеет овраг, и что это выяснилось уже после заключения договора аренды земельного участка, не соответствует действительности, так как сам ответчик был инициатором аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Ответчик не мог не знать об особенностях земельного участка, за предоставлением которого он сам же и обратился в марте 2016 года. Таким образом, начиная с марта 2016 года по 14 декабря 2016 года (дата проведения аукциона), у ответчика имелась реальная возможность ознакомиться с состоянием спорного земельного участка, провести его осмотр, иные обследования, в том числе с участием специалистов проектной организации и т.д. Арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, были скрытыми, и о которых лицу не было известно. Доказательства того, что недостатки, обозначенные ответчиком, были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, ФИО1 не представлены.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что первоначальный иск является обоснованным и подлежит удовлетворению, а встречный иск подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждено, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, по договору аренды, которая составляет 377844 руб. 25 коп.

Расчет данной задолженности представлен истцом в дело, соответствует условиям заключенного сторонами договора, ответчиком не оспорен, и принимается судом.

Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО3 в дело не представлено.

Доказательства оплаты задолженности ответчиком в деле также не имеется.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 377844 руб. 25 коп. подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела. Истцом на основании пункта 5.3. Договора аренды начислены пени в сумме 10777 руб. 32 коп.

Расчет пени представлен в материалы дела, соответствует условиям договора. Расчет и размер пени ответчик не оспаривает.

Взимание неустойки за просрочку платежа предусмотрено условиями договора и соответствует требованиям статьи 330 Российской Федерации, расчет принимается судом.

При таких обстоятельствах требование о взыскании пени подлежит удовлетворению.

Рассмотрев встречное исковое заявление, суд считает его не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что ответчик не воспользовался правом, предоставленным ему нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписал акт приема-передачи земельного участка от 27.12.2016 без замечаний, подтвердив, что ознакомился с состоянием земельного участка, претензий к арендодателю не имеет.

Материалами дела подтверждено, что ответчик с весны 2016 года являлся инициатором предоставления ему в аренду конкретного земельного участка, и у ответчика было достаточно времени и возможности с марта 2016 года до декабря 2016 года ознакомиться с состоянием земельного участка и заявить о недостатках имущества арендодателю при их наличии.

В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательства того, что недостатки, обозначенные ответчиком, были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, в деле отсутствуют, что исключает возложение на арендодателя последствий неосмотрительности арендатора.

Определениями суда истцу по встречному иску неоднократно предлагалось представить расчет взыскиваемой суммы и документы в обоснование заявленной суммы в размере 900000 руб.

Определения суда истцом по встречному иску не исполнены, расчет суммы иска не представлен, состав расходов на устранение заявленных недостатков имущества документально ничем не подтвержден.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина по первоначальному иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску, в связи с отказом в удовлетворении встречного иска, суд относит на ИП ФИО1 Излишне уплаченная по встречному иску государственная пошлина ИП ФИО1 подлежит возврату плательщику.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Иск Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома удовлетворить.

2.Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, Костромская область, Костромской район, п. Никольское в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома 377844 руб. 25 коп. задолженность, 10777 руб. 32 коп. пени.

3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, Костромская область, Костромской район, п. Никольское (ИНН <***>, ОГРНИП 307440136000110) в доход федерального бюджета 10772 руб. государственной пошлины.

4. В удовлетворении встречного иска отказать.

5. Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Костромская область, Костромской район, п. Никольское (ИНН <***>) из федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 347 от 02.03.2018.

6. Исполнительные листы выдать по вступлении решения суда в законную силу.

7. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.


Судья Т.В. Сергушова