Решение от 3 сентября 2021 г. по делу № А39-4012/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-4012/2021

город Саранск03 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 03 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мордовское агропромышленное объединение "Торбеево"

к Администрации Торбеевского муниципального района Республики Мордовия, ФИО2

о признании недействительными торгов на право заключения договора купли-продажи земельного участка, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество «Мордовский бекон», общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческий центр «АРС»,

при участии:

от истца: не явились,

от ответчика - Администрации: ФИО3, представителя по доверенности от 17.05.2021, ФИО4, представителя по доверенности от 14.04.2021,

от ответчика – ФИО2: не явились,

от третьих лиц: не явились,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Мордовское агропромышленное объединение "Торбеево" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Администрации Торбеевского муниципального района Республики Мордовия о признании недействительными торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 13:21:0206003:251.

Заявлением от 17 июня 2021 года истец уточнил исковые требования, просил также признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 27.02.2021, заключенный между Администрацией Торбеевского муниципального района Республики Мордовия и ФИО2.

Определением суда от 17 июня 2021 года к участию в деле привлечен в качестве ответчика ФИО2, имеющий статус индивидуального предпринимателя (ОГРНИП 320631300107247, дата регистрации 15.10.2020).

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество «Мордовский бекон», общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческий центр «АРС».

Ответчики исковые требования не признали, представили письменные отзывы, указав на отсутствие оснований для признания торгов и заключенного договора купли-продажи недействительными. Нарушения, допущенные организатором торгов, не являются значительными, не могли повлиять на результат торгов и на определение их победителя.

ЗАО «Мордовский бекон» представило письменный отзыв, указав на отсутствие оснований для удовлетворения иска.

В качестве оснований для признания торгов о продаже земельного участка недействительными истец указывает на следующие:

организатором торгов допущены нарушения при определении итоговой стоимости имущества, а именно, аукционистом стоимость имущества на 70 шаге аукциона не озвучивалась, аукционист перешёл к озвучиванию цены земельного участка с 69 - го шага сразу на 71 – ый шаг;

победитель аукциона (ФИО2) неправомерно допущен к участию в торгах, поскольку его представитель ФИО5 не имел полномочий на подписание заявки на участие в торгах;

протокол о результатах торгов содержит недостоверные сведения, а именно, указывается, что протокол подписан ФИО2, но на самом деле его подписывал ФИО5;

земельный участок не мог быть предметом аукциона в связи с отсутствием государственной регистрации права муниципальной собственности на него;

в извещении о проведении торгов отсутствуют обязательные сведения: информация о подключении к инженерным сетям (электроснабжение, водоснабжение), максимально и минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства;

кадастровая стоимость земельного участка не определена, что в последующем повлечет для победителя торгов дополнительные расходы на проведение оценки земельного участка.

Исходя из материалов дела усматривается следующее.

На основании постановления Администрации Торбеевского муниципального района Республики Мордовия от 13.01.2021 №1 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора купли - продажи земельного участка, для ведения сельского хозяйства» органом местного самоуправления (ответчиком) на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов размещено извещение на сайте http://www.torgi.gov.ru №150121/0355383/02 на право заключения договора купли – продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, для сельскохозяйственного производства, площадью 1076000 кв. м, с кадастровым номером 13:21:0206003:251, находящийся по адресу: Республика Мордовия, Торбеевский район, Кажлодское сельское поселение. Разрешенное использование земельного участка – сельскохозяйственное использование, для сельскохозяйственного производства. Начальная цена земельного участка: 523000 рублей 00 коп. Шаг аукциона – 15690 руб. Дата начала подачи заявок на участие в аукционе: 18.01.2021 г. в 08 час. 30 мин. Аукцион состоится: 17.02.2021 г. в 10 часов 00 мин.

В состав аукционной документации входит Выписка из ЕГРН от 12.11.2020 на земельный участок с кадастровым номером 13:21:0206003:251, площадью 1076000 кв. м, находящийся по адресу: Республика Мордовия, Торбеевский район, Кажлодское сельское поселение, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, кадастровая стоимость земельного участка не определена.

Первоначальная стоимость земельного участка в размере 523000 руб. определена на основании Отчета №1108-РМ/2020 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненного ООО «Титул» 30.11.2020.

К извещению о проведении торгов в качестве приложения прикреплен файл с Техническими условиями №286 от 28.12.2020 на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям газоснабжения, выданными АО «Газпром газораспределение Саранск».

В извещении (пункт 19) также указывается, что с момента начала приема заявок каждому претенденту предоставляется возможность ознакомиться с дополнительной информацией (указан адрес и контактный телефон организатора торгов) и с имуществом (указывается время проведения осмотра).

В пункте 20 Информационного сообщения указано, что аукцион проводится в соответствии со статьей 39.12 Земельного кодекса РФ.

Как следует из представленных Администрацией документов, ФИО2 через своего представителя ФИО5 направил в адрес организатора торгов заявку с приложением квитанции об оплате задатка, копии паспорта на ФИО2, нотариально удостоверенной доверенности представителя, копии паспорта представителя. От имени ФИО2 заявку на участие в аукционе подписал ФИО5, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от 29.07.2020 (сроком действия на три года) с правом подачи заявок на участие, правом принимать участие в торгах, конкурсах, аукционах, подписывать протоколы, акты приема-передачи, иные документы, указанные в извещениях о проведении аукциона, документации об аукционе.

В соответствии с протоколом №1 от 12.02.2021 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №150121/0355383/02 лот №1 признаны участниками торгов ФИО6, ЗАО «Мордовский бекон», ООО «Производственно-коммерческий центр АРС», ФИО2, ФИО7, ФИО8, ООО МАПО «Торбеево».

В соответствии с Протоколом №2 от 17.02.2021 о результатах открытого аукциона по продаже земельного участка по извещению №150121/0355383/02 лот №1 от 17.02.2021 года начальная цена продажи земельного участка составила 523000 рублей 00 копеек. Для участия в торгах явились представители ЗАО «Мордовский бекон», ООО «ПКЦ «АРС», ООО «МАПО «Торбеево», ФИО2

Победителем аукциона признан участник – карточка №5 (ФИО2), предложивший наиболее высокую цену – 1636990 руб. 00 коп. за земельный участок.

Предпоследнее предложение о цене земельного участка в размере 1605610 (один миллион шестьсот пять тысяч шестьсот десять) рублей 00 копеек, предложили участники №2 (ЗАО «Мордовский бекон») и №5 (ФИО2).

Открытый аукцион на право заключения договора купли – продажи земельного участка для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 13:21:0206003:251, находящийся по адресу: Республика Мордовия, Торбеевский район, Кажлодское сельское поселение признан состоявшимся.

Аукционной комиссией принято решение заключить договор купли – продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, для сельскохозяйственного производства, площадью 1076000 кв. м, с кадастровым номером 13:21:0206003:251, находящийся по адресу: Республика Мордовия, Торбеевский район, Кажлодское сельское поселение с ФИО2

Протокол №2 от 17.02.2021 подписан членами комиссии по проведению торгов и ФИО5 от имени ФИО2, как победителя аукциона, что подтвердили представители Администрации и не отрицал ФИО2

По результатам проведенного аукциона ответчик заключили 27 февраля 2021 года договор купли-продажи земельного участка №7. В пункте 2.1. договора купли-продажи указана его продажная стоимость 1636990 руб. Регистрация права собственности произведена 29.03.2021.

Посчитав, что торги по продаже земельного участка и заключенный по их итогам договор купли-продажи земельного участка являются недействительными, истец обратился в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 44 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. В силу положений абзаца четвертого пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" органы местного самоуправления муниципальных районов осуществляют предоставление земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Таким образом, Администрация на законных оснований осуществила действия по проведению торгов по продаже спорного земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 ГК РФ).

В ходе проведения торгов по продаже земельного участка интересы ФИО2 представлял ФИО5, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от 29.07.2020 (сроком действия на три года). Содержание данной доверенности не позволяет усомниться в праве ФИО5 подписывать от имени ответчика какие-либо документы, связанные с проведением аукциона, в том числе заявки на участие в торгах, протоколы о результатах торгов. В связи с указанным доводы истца о том, что аукционная комиссия неправомерно допустила ФИО2 к участию в аукционе из-за заявки, подписанной ФИО5, неправомерно предоставила ФИО5 возможность подписать протокол о результатах торгов, не нашли своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 20 Информационного сообщения об аукционе на право заключения договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 13:21:0206003:251 аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шаг аукциона» и порядка проведения аукциона.

«Шаг аукциона» устанавливается в размере 3 % от начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течении всего аукциона.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и не отрицается представителями Администрации, при проведении аукциона по продаже земельного участка аукционист после озвучивания цены предпоследнего 69-го шага (1605610 руб.) не стал озвучивать цену 70-го шага (1621300 руб.), а перешел к завершающему шагу цены земельного участка (1636990 руб.). Желание приобрести земельный участок за сумму 1636990 руб. изъявил только один желающий – ФИО2

Между тем, допущенное аукционистом нарушение порядка озвучивания по нарастающей цены земельного участка в данном случае носит чисто технический характер, не позволяет усомниться в итогах проведенного аукциона, поскольку истец фактически устранился от участия в аукционе, перестав поднимать карточку с предложением о цене земельного участка на 31 шаге аукциона (последняя цена участка, предложенная истцом – 1009390 руб.). ООО МАПО «Торбеево» не изъявило желание приобрести земельный участок ни за 1605610 руб. (69 шаг), ни за озвученную сумму 1636990 руб. (70 шаг), отказавшись поднимать карточку на соответствующем шаге.

В рассматриваемом случае пропуск одного шага при озвучивании цены земельного участка не повлиял на исход и результаты торгов, поскольку с заключительной ценой земельного участка согласился только один участник торгов – ФИО2

В силу положений пункта 21 статьи 39.11. Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать, среди прочего, сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Земельный участок, являющийся предметом аукциона, относится к землям сельскохозяйственного назначения, предназначен для сельскохозяйственного использования. Как пояснили представители администрации, отнесение земельного участка к указанной категории и виду разрешенного использования не предполагает строительство на нем каких либо объектов капитального строительства. В таком случае в силу пункта 21 статьи 39.11. Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует необходимость в извещении о проведении торгов размещать сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. К тому же потенциальный участник торгов вправе был обратиться за соответствующими разъяснениями к организатору торгов, однако истец таким правом не воспользовался.

Положения пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают исчерпывающий перечень случаев, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона. Отсутствие кадастровой стоимости вопреки доводам истца в указанный перечень не входит. Извещение о проведении торгов содержало сведения о начальной цене земельного участка (523000 руб.), определенной исходя из отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком.

В соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган направляет победителю аукциона три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен ответчиками 27 февраля 2021 года, то есть до истечения десятидневного срока.

При этом администрацией нарушен пункт 20 статьи 39.12 ЗК РФ, согласно которому заключение договора по итогам проведения аукциона ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте не допускается.

Согласно части 11 статьи 18.1 Федерального закона «О защите конкуренции», в случае принятия жалобы к рассмотрению антимонопольный орган размещает в течение трех рабочих дней со дня ее поступления информацию о поступлении жалобы и ее содержание на официальном сайте торгов или на сайте антимонопольного органа, направляет заявителю, организатору торгов, оператору электронной площадки, в конкурсную или аукционную комиссию, уполномоченный орган и (или) организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей, уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу. Уведомление направляется посредством почтовой или факсимильной связи либо электронной почты.

Указанная в пункте 20 статьи 39.12 ЗК РФ норма о десятидневном сроке, по истечении которого заключается договор купли-продажи, направлена на соблюдение прав участников аукциона и других заинтересованных лиц на обжалование результатов аукциона.

Между тем, жалобу на результаты аукциона по продаже земельного участка истцом направлена в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Мордовия по истечении 15 дней со дня опубликования итогов торгов, то есть 05 марта 2021 года, что следует из решения УФАС по РМ от 29 марта 2021 года.

Таким образом, заключение ранее, чем на один день, договора купли-продажи земельного участка не повлекло за собой нарушение ничьих прав и законных интересов, в том числе и истца. В десятидневный срок со дня опубликования результатов торгов жалоба в антимонопольный орган не поступила.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (абзац третий пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Между тем, допущенные при проведении торгов нарушения порядка их проведения (пропуск одного шага в цене земельного участка в ходе проведения аукциона, преждевременное заключение договора купли-продажи земельного участка) не повлекли за собой неверное подведение результатов торгов и определение их победителя. Устранение таких нарушений не было способно повлечь за собой восстановление нарушенных прав истца на приобретение земельного участка, поскольку реально предоставленным правом на получение земельного участка ООО МАПО «Торбеево» не воспользовалось.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований и принимает решение об отказе в иске.

Судебные расходы истца по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возврату из федерального бюджета либо возмещению за счет ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в иске истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев