Решение от 24 сентября 2021 г. по делу № А73-9545/2021

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9545/2021
г. Хабаровск
24 сентября 2021 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 21.09.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318272400049080, ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)

о признании решения незаконным, обязании продлить срок аренды по договору

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 20.07.2021;

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 11.01.2021.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – Комитет) об отказе в продлении срока аренды недвижимого имущества по договору от 01.01.2020 № 26475 (выраженного в письме № 5-33к/1740 от 19.03.2021), возложении обязанности продлить срок аренды по указанному договору до 06.12.2021, с сохранением ранее установленного размера арендной платы (с учетом подлежащего применению коэффициента инфляции).

Требования нормативно обоснованы положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве Комитет заявленные требования не признал, просил оставить их без удовлетворения. Оспариваемое решение принято в строгом соответствии с положениями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В заседании суда представители сторон поддержали правовые позиции по спору, приведенные в иске и отзыве.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

По итогам аукциона № 40, результаты которого отражены в протоколе № 57 от 17.12.2018, между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 09.01.2019 № 26475, по условиям которого во временное владение и пользование Предпринимателя передана часть площади нежилого помещения № 1001 (№№ на поэтажному плане 1-4, 32-39) площадью 182,6 кв.м в здании по адресу: <...>.

Факт передачи помещения Предпринимателю подтвержден актом от 09.01.2019.

Действие соглашения распространено на период 09.01.2019-08.12.2019 (пункт 1.2).

Согласно пункту 3.1.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 59 868 руб. 49 коп.

По окончании установленного пунктом 1.2 периода между Комитетом и ИП ФИО2 в отношении того же имущества заключен договор аренды от 01.01.2020 № 26475, сроком действия 09.12.2019-07.12.2020.

При этом размер ежемесячной арендной платы по вновь заключенному соглашению был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 1751/19 от 11.10.2019 и составил 63 030 руб.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора № 26475 размер арендной платы подлежит изменению на коэффициент инфляции ежегодно, с направлением письменного извещения арендатору.

05.11.2020 Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о заключении договора на новый срок (12 месяцев). Кроме того, 10.11.2020 Комитетом принято к рассмотрению заявление ИП ФИО2 о заключении соответствующего договора по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы.

Комитетом в установленном порядке подготовлен и передан для подписания Предпринимателем договор аренды № 26475 от 11.01.2021 (сроком действия до 06.12.2021), пунктом 3.1.1 которого определено, что размер ежемесячной арендной платы на очередной период составляет 74 750 руб. (897 000 руб. в год). Данный показатель определен по результатам рыночной оценки стоимости арендной платы, отраженной в отчете ООО «Аналитик Центр» от 02.11.2020, подготовленном на основании муниципального контракта № 000007 от 16.10.2020.

Уведомлением от 16.12.2020 ИП ФИО2 проинформирована о предстоящей корректировке арендной платы, с учетом уровня инфляции (коэффициент 1,037).

11.01.2021 Предпринимателем в Комитет подано заявление с просьбой об отклонении ранее направленного обращения. Одновременно с этим в Комитет представлено заявление о заключении договора аренды муниципального имущества на срок 3 года

Ответом на указанное обращение № 5-33к/644 от 04.02.2021 Комитет проинформировал заявителя о необходимости, с учетом предполагаемого срока использования объекта и его особенностей, подготовить технический план помещения.

24.02.2021 Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением, в котором сообщила об отзыве ранее поданного заявления о предоставлении объекта в аренду на срок 3 года, и намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый (прежний) срок. Наряду с указанным обращением Предприниматель подала заявление с просьбой о подготовке соответствующего дополнительного соглашения к договору № 26475 от 01.01.2020.

Письмом № 5-33к/1740 от 19.03.2021 Комитет разъяснил заявителю положения гражданского законодательства, Закона о защите конкуренции, сообщил о невозможности заключения дополнительного соглашения в предлагаемом порядке, необходимости фиксации условия об оплате на основании актуального отчета об оценке рыночной стоимости аренды.

Полагая, что указанные действия Комитета противоречат гражданскому законодательству, ИП ФИО2 обратилась в суд с заявлением.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных требований.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 606 ГК РФ предписано, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Совокупность приведенных нормативных предписаний позволяет констатировать, что действующим законодательством предусмотрена гарантия, в соответствии с которой добросовестный арендатор наделен преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем надлежит учитывать, что в силу прямого указания статьи 621 ГК РФ указанное базовое правило должно применяться с учетом статуса объекта арендных отношений и специальных предписаний национального законодательства, в том числе регулирующего реализацию конкурсных процедур.

В ходе судебного разбирательства установлено, что предоставленный во владение ИП ФИО2 объект (часть площади нежилого помещения № 1001 (№№ на поэтажному плане 1-4, 32-39) в здании по адресу: <...>) находится в муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

Соответствующий объект первоначально поступил во владение истца по итогам аукциона № 40, результаты которого отражены в протоколе № 57 от 17.12.2018.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с правовыми позициями, приведенными в пунктах 4.1, 4.2, 4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В пункте 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 («Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Таким образом, в силу прямого указания Закона о защите конкуренции и разъяснений ВС РФ, заключению договора аренды муниципального имущества на новый срок (по истечении срока действия договора, ранее заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации) в порядке реализации преимущественного права предшествует оценка рыночной стоимости арендной платы, проводимая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Императивные норм права, в силу которых такой договор должен быть заключен на прежних условиях, отсутствуют.

Суд также отмечает, что действующее законодательство не включает норм, ограничивающих возможность корректировки размера арендной платы исключительно исходя из коэффициента инфляции.

С учетом изложенного, оснований для признания незаконным решения Комитета об отказе в продлении срока аренды недвижимого имущества по договору от 01.01.2020 № 26475 (выраженного в письме № 5-33к/1740 от 19.03.2021), и возложении обязанности продлить срок аренды по указанному договору до 06.12.2021, с сохранением ранее установленного размера арендной платы (с учетом подлежащего применению коэффициента инфляции), не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Ю. Дацук