Решение от 31 марта 2023 г. по делу № А20-4938/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-4938/2022
г. Нальчик
31 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена «24» марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено «31» марта 2023 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Х.Н. Шогенова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 322070000027731, ИНН <***>)

к муниципальному казенному учреждению "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2: ФИО3 - по доверенности от 27.05.2022 года;

от МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик": ФИО4 - по доверенности от 10.01.2023 года;

УСТАНОВИЛ :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 322070000027731, ИНН <***>) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик в котором просит:

- обязать подготовить и направить в адрес ФИО2 подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58, площадью 899 кв.м., расположенного по адресу: <...> без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752 сроком на три года.

Определением от 16.11.2022 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 29.12.2022 в 10 час. 40 мин.

Определением от 29.12.2022 года дело назначено к судебному разбирательству на 16.02.2023 в 10 час. 30 мин.

Определением от 24.02.2023 (резолютивная часть объявлена 16.02.2023) к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Местная администрация г.о. Нальчик.

Этим же определением судебное заседание отложено на 11 час. 40 мин. на 20.03.2023 года.

В судебном заседании начатом 20.03.2023 года приняли участие представители ИП ФИО2 и МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик».

Представитель ИП ФИО2 заявленные требования поддерживал, просил обязать заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства без торгов.

Представитель МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик» поддерживала позицию, изложенную в отзыве, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, указала, что спорный земельный участок неоднократно предоставлялся в аренду без торгов.

Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 09 час. 30 мин. до 24.03.2023 года перед прениями сторон. Информация о месте и времени продолжения слушания дела размещена на сайте суда в сети Интернет. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же лиц, что и до перерыва.

Представитель ИП ФИО5 просил приобщить к материалам дела возражения на отзыв ответчика.

Представитель МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик» ссылалась на то, что договор аренды земельного участка №2603-АЗ зарегистрирован, что подтверждается реестром договоров, доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление поддерживала, считала что заявленные требования незаконные, необоснованные, и что удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового заявления и приложенных к нему документов, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка №2603-A3 от 29.07.2010 ФИО6 был предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 900 кв. м, распложенный по адресу: г. Нальчик, Долинск, пр. Шогенцукова, д. 16, для проектирования здания магазина-кафе. Срок действия договора до 01.05.2016.

Согласно договору купли-продажи от 25.01.2013, ФИО6 продал ФИО7 объект незавершенного строительства - здание магазина-кафе с подвалом (6% готовности), назначение; нежилое, 1 этажный, площадь застройки 153,4 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: КБР, <...>, территория Атажукинского сада. Договор купли-продажи недвижимого имущества зарегистрирован в установленном законом порядке, ФИО7 выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.01.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.01.2023 сделана запись регистрации №07-07-01/005/2013-144.

06.05.2013. ФИО7 обратился с заявлением в адрес МКУ «Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик» с просьбой предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером №07:09:0104018:58, в связи с приобретением объекта недвижимости по договору купли-продажи от 25.01.2013. Договор аренды земельного участка №2603-A3 от 29.07.2010 был переоформлен на ФИО7

На испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий ФИО6, далее ФИО7 объект незавершенного строительства, строительство которого было начато в период действия договора аренды земельного участка.

07.04.2016 года ФИО6 обратился в адрес Руководителя МКУ «Управление земельных отношений» Местной администрации г.о. Нальчик с заявлением с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.07.2010 №2603-АЗ, в связи с тем, что не является собственником расположенного на нем объекта недвижимости с января 2013 года и данным земельным участок не распоряжается.

В соответствии с постановлением местной администрации г.о. Нальчик №897 от 06.05.2016, с ФИО7 был заключен договор аренды на земельный участок, из земель населенных пунктов, общей площадью 899 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0104018:58, расположенный по адресу: <...>, под магазин-кафе, сроком на 3 года. В соответствии с пунктом 1.2 Постановления договор аренды земельного участка от 29 июля 2010 года №2603-АЗ с ФИО6 расторгнут.

24.06.2016 года между муниципальным казенным учреждением «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (далее - арендодатель) и ФИО7 (далее- арендатор) заключен договор №4036-АЗ аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 09.06.2010г. прилагаемом к договору (далее - участок), категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 07:09:0104018:58, место нахождения участка: КБР, <...>, общая площадь участка: 899,0 кв.м., вид разрешенного использования участка: под магазин-кафе, вид функционального использования участка: под магазин-кафе, на участке имеется: незавершенный строительством здание магазина-кафе с подвалом №136-ФЗ Федеральным законом от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» на основании постановления Местной администрации г.о. Нальчик от 06.05.2016 №897 «О заключении договора аренды земельного участка с ФИО7» (п.п.1.2, 1.3, 1.4,1.5, 1.6, 1.7, 1.8, 1.9).

Договором аренды земельного участка №4036-АЗ от 24.06.2016 срок аренды участка устанавливается с 24.06.2016. по 23.06.2019.

Актом приема-передачи земельного участка от 24.06.2016 года арендодатель передал, а арендатор принял без претензий земельный участок, расположенный по адресу: КБР, <...>, площадью 899, 0 кв.м., на условиях, определенных договором аренды.

Как следует из договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2019 ИП ФИО8 приобрел у ФИО7 объект незавершенного строительства - здание магазина-кафе с кадастровым номером 07.09.0102076:752, площадью 3 856,4 кв. м, площадь застройки 520 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 50%.

27.05.2020 обратился к ответчику с просьбой предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104018:58, расположенный по адресу: <...>.

Письмом от 03.06.2020 №45-01-06/1244 ответчик отказал в продлении договора аренды земельного участка, в котором сообщается, что договор не может быть заключен без проведения торгов.

Индивидуальный предприниматель ФИО8 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее - Департамент), в котором просит признать незаконным отказ Департамента в заключении договора аренды земельного участка площадью 899 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104018:58, выраженный в письме № 45-1-06/1244 от 03.06.2020 и обязать Департамент направить заявителю проект договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен незавершенный строительный объект недвижимости заявителя сроком на три года для завершения строительства нежилого здания кафе - магазина с кадастровым номером 07:09:0102076:752, степень готовности - 50%.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена местная администрация городского округа Нальчик.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.07.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021, в удовлетворении заявления отказано.

Судебный акт мотивирован реализацией Предпринимателем своего права на однократное получение в аренду земельного участка для продолжения строительства.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2022 Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.07.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021 по делу № А20-5004/2020 оставлены без изменения.

21.12.2021 года между ФИО8 (далее - продавец) и ФИО2 (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (далее - объект, имущество), указанное в п. 1.2 договора, а покупатель обязуется выполнить все установленные настоящим договором условия и обязательства, уплатить за объект цену, предусмотренную настоящим договором.

В соответствии с пунктом 1.2 договора отчуждаемое по настоящему договору имущество: нежилое 7-ми этажное (степень готовности 50%) с кадастровым номером №07:09:0102076:752, назначение: нежилое 7-ми этажное, включая подвал, здание кафе-магазина, общей площадью 3 586,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2019 года.

Здание расположено на арендованном земельном участке общей площадью 899 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104018:58.

На основании Акта приема-передачи от 21.12.2021 года продавец передал, а покупатель принял в собственность нежилое 7-ми этажное (степень готовности 50%) с кадастровым номером №07:09:0102076:752, назначение: нежилое 7-ми этажное, включая подвал, здание кафе-магазина, общей площадью 3 586,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2019 года.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР от 23.12.2021 за государственным регистрационным номером 07:09:0102076:752-07/024/2021-1.

14.04.2022 года ФИО2 обратился в адрес Руководителя МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» с заявление о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 899 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104018:58, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 07:09:0102076:752, принадлежащего заявителю на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись №07:09:0102076:752-07/024/2021-5 от 23.12.2021.

Письмом МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» от 11.10.2022г. за исх. №45-ДГИиЗО-1-06/1791 рассмотрев обращение по вопросу предоставления земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 путем заключения договора аренды по адресу: КБР. <...> сообщило ФИО2 следующее.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства. В связи с тем, что право однократного продления договора аренды земельного участка от 24.06.2016г. №4036-АЗ для завершения строительства решение вашего вопроса не представляется возможным.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 31 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее после 01.03.20215 законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В пункте 24 Обзора №2 приведены следующие разъяснения. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Договор от 24.06.2016 № 4036-АЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 может быть заключен департаментом с ИП ФИО2 (собственником незавершенного строительством объекта) только по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Данный договор заключен в период действия указанной нормы, а также пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей после 01.03.2015.

Повторное предоставление в такой ситуации испрашиваемого предпринимателем земельного участка недопустимо.

Законодатель, вводя после 01.03.2015 ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, не имел ввиду, что право на заключение договора аренды на льготных условиях может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства неоднократно (либо однократно – но каждым из новых собственников незавершенного строительством объекта).

Материалы дела подтверждают, что земельный участок, который просит предоставить в аренду предприниматель, ранее (в 2016 году) уже предоставлялся правопредшественнику ФИО7 в аренду на 3 года как собственнику объекта незавершенного строительства без торгов для завершения строительства, которое так и не было завершено к истечению срока действия договора аренды.

Иных предусмотренных земельным законодательством оснований для предоставления предпринимателю (как собственнику незавершенного строительством объекта) испрашиваемого им земельного участка в аренду также не имеется.

На основании изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Х.Н. Шогенов