Решение от 2 ноября 2017 г. по делу № А41-77907/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-77907/17
02 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 01 ноября 2017

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2017

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Балашиха

к ООО "СК-ПАРТНЕР"

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

о расторжении договора аренды земельного участка № 1406 от 07.12.2009

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "СК-ПАРТНЕР" (далее – ответчик) о расторжении

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления к производству извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором указал, что при обращении в суд истец ошибочно ссылается на не использование земельного участка с кадастровым номером 50:15:010806:23 согласно виду разрешенного использования «для строительства и размещения неотъемлемых элементов инфраструктуры реконструируемого здания кинотеатра и многоярусной парковки легкового транспорта», поскольку вид разрешенного использования указанного земельного участка был изменен а вид разрешенного использования «культурное развитие». Дополнительное соглашение от 19.01.2017 года подписано обеими сторонами, в том числе и Администрацией городского округа Балашиха.

Кроме того, ответчик указал, что акт обследования земельного участка проводился без извещения и участия ООО "СК-ПАРТНЕР", в нарушение порядка осуществления муниципального контроля.

Признав дело подготовленным к судебному разбирательству, с согласия истца и в отсутствии возражений со стороны ответчика, суд в соответствии с ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» завершил предварительное судебное заседание и одновременно начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 07.12.2009 между Администрацией Городского округа Балашиха и ЗАО «Торговый дом «Реаль» заключен договор аренды земельного участка № 1406 (далее - договор). Предметом договора является земельный участок, общей площадью 0,6440 га, кадастровый номер: 50:15:010806:23, категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: <...>. Участок предоставлялся с видом разрешенного использования: для строительства и размещения неотъемлемых элементов инфраструктуры реконструируемого здания кинотеатра и многоярусной парковки легкового автотранспорта. Срок договора – до 06.12.2058.

27.12.2012 между ЗАО «Торговый Дом «Реаль» и ООО «СК-Партнер» заключен Договор уступки прав аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что 15.06.2017 сотрудниками Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха составлен акт обследования земельного участка. При проведении обследования выявлено, что земельный участок не огорожен, доступ свободный. На земельном участке произрастает сорняковая травяная растительность, деревья. Земляные, либо строительные работы не ведутся.

06.07.2017 в связи с выявлением нецелевого использования ООО «СК-Партнер» арендуемого земельного участка Администрацией Городского округа Балашиха в адрес ответчика направлена претензия о выявлении использования земельного, участка в нарушение установленного вида разрешенного использования, в нарушение п. 4.4.2. договора аренды. Ответчику предложено устранить допущенные нарушения существенных условий договора или досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка.

Истец полагает, что поскольку вышеперечисленные нарушения договора являются существенными, договор аренды земельного участка подлежит досрочному расторжению.

Как следует из п. 2 ст. 450 ГК РФ, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 4.1.1. договора № 1406 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем на 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода. Согласно п. 4.3.1. арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором. Согласно п. 4.4.2. арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В досудебной претензии и основании иска Администрация городского округа Балашиха указывает, что ООО «СК-Партнер» нарушает существенные условия договора, поскольку не использует участок согласно вида разрешенного использования: «для строительства и размещения неотъемлемых элементов инфраструктуры реконструируемого здания кинотеатра и многоярусной парковки легкового транспорта». Указанные обстоятельства являются, по мнению истца, основанием для расторжения договора.

Между тем, на момент проведения акта обследования, направления досудебной претензии и подачи иска, вид разрешенного использования участка был изменен с вида разрешенного использования «для строительства и размещения неотъемлемых элементов инфраструктуры реконструируемого здания кинотеатра и многоярусной парковки легкового транспорта» на вид разрешенного использования «культурное развитие», что подтверждается выпиской из ЕГРН и дополнительным соглашением от 19.01.2017 к договору аренды земельного участка № 1406 от 07.12.2009.

Таким образом, в основание претензионных и исковых требований положены несуществующие в настоящий момент условия договора, послужившие основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Кроме того, из пояснений ответчика и приложенных к иску документов следует, что в целях обеспечения использования земельного участка по назначению, а именно: для «Строительства культурно-выставочного центра» ответчиком получен новый Градостроительный план земельного участка, заключен договор на выполнение проектных работ и получено Архитектурно-планировочное задание, подготовлен технический отчет инженерно геодезические изыскания. Кроме того, ООО «СК-Партнер» не имеет задолженности перед арендодателем по оплате арендных платежей.

Акт обследования от 15.06.2017 с приложением фотоматериалов, на который ссылается Администрация, не являться допустимым доказательством нецелевого использования ответчиком земельного участка. На акте отсутствуют отметки об ознакомлении с ними представителя ответчика, на производство необходимых замеров и основание для составления указанного акта. Указанный акт, в отсутствие иных доказательств, подтверждающих не использование по целевому назначению земельного участка, не может достоверно подтверждать неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по договору, что повлекло существенное нарушение его условий.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, проанализировав правоотношения сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 137, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:А.Б. Семёнова