Решение от 15 марта 2026 г. АС Кемеровской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД


КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело № А27-14334/2025



РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации


16 марта 2026 г. г. Кемерово Резолютивная часть решения оглашена 10 марта 2026 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи Ефимовой О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шубиной И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей истца по доверенности от 01.01.2026 ФИО1

дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Феод», г.Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Новокузнецка, г.Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Комитету градостроительства и архитектуры Администрации города Новокузнецка, г.Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0414050:666, расположенный по адресу <...>, завершенным строительством и признании права собственности ООО «Фирма «Феод» на вновь образованный объект: нежилое здание «Цех по производству автомобильньж стекол», площадью 2 494, 3 кв.м., расположенный по адресу: г,Новокузнецк, ул. Автотранспортная, 37, корпус 1 с сохранением зарегистрированных ранее обременений на указанный объект по договору ипотеки № 8615X99QQJFW7Q0QA2UW2W от 30.11.2022,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>), Публичное акционерное общество «Сбербанк», г.Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) Кемеровское отделение № 8615 ПАО Сбербанк, Непубличное акционерное общество «АВА плюс два», г.Омск, (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г.Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>), Публично-правовую компанию «Роскадастр», город Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>), Филиал ППК «Роскадастр» по Кемеровской области- Кузбассу,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Феод» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Администрации города Новокузнецка, Комитету градостроительства и архитектуры Администрации города Новокузнецка о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0414050:666, расположенный по адресу <...>, завершенным строительством и признании права собственности ООО «Фирма «Феод» на вновь образованный объект: нежилое здание «Цех по производству автомобильньж стекол», площадью 2 494, 3 кв.м., расположенный по адресу:


г,Новокузнецк, ул. Автотранспортная, 37, корпус 1 с сохранением зарегистрированных ранее обременений на указанный объект по договору ипотеки № 8615X99QQJFW7Q0QA2UW2W от 30.11.2022

Правовое обоснование иска – статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением от 08.07.2025 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 28.08.2025. Определением от 28.08.2025, суд завершил подготовку дела к судебному разбирательству, открыл судебное заседание в первой инстанции и перешел к рассмотрению исковых требований по существу, судебное разбирательство отложено.

В ходе рассмотрения дела от ответчиков поступили отзывы на исковое заявление, согласно которым пояснили, что истцом не представлено доказательств соответствия спорного объекта недвижимости требованиям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ, кроме того, ответчиками оспорено внесудебное заключение эксперта, представленное истцом.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Новокузнецкого филиала ФБУ Кемеровской ЛСЭ Минюста России ФИО2. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Является ли преобразованный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0414050:666, расположенный по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, <...> завершенным объектом строительства? Является ли указанный объект готовым к эксплуатации?

2. Соответствует ли вышеуказанный объект недвижимости, расположенный по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0414050:327 параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», требованиям действующих строительно-технических, экологических, пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил, установленных для таких объектов, проектной, разрешительной документации, в том числе по объемам и составу выполненных работ, компонентам, качеству и составу строительных материалов?

3. Нарушает ли сохранение и эксплуатация объекта недвижимости, указанного в вопросе № 1, права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан?

10.02.2026 в материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта.

До начала судебного заседания от ответчиков в материалы дела поступили отзывы на иск, согласно которым относительно удовлетворения исковых требований не возражали, с учетом проведенной судебной экспертизы, заявили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.


Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.


Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, в том числе представленные участниками спора отзывы и пояснения, заключение судебной строительно-технической экспертизы суд установил следующее.

24.11.2021 ООО «Фирма «Феод» (далее - истец) по договору купли-продажи приобрело у ЗАО «АВА плюс два» производственную базу по адресу <...>.

В составе данной производственной базы имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0414050:666, поименованный в договоре под № 7 как Объект незавершенного строительства по адресу <...>. В соответствии с Выпиской из ЕГРН готовность объекта составляет 83%. Данный объект Истец планировал использовать под «Цех по производству автомобильных стекол».

Фактически данный объект был завершен строительством и введен в эксплуатацию задолго до его приобретения Истцом, к нему были подведены действующие коммуникации и электроснабжение. Для выяснения вопроса, почему объект числится как незавершенный и для получения проектной документации, необходимой для ввода объекта в эксплуатацию Истец обращался в БТИ г.Новокузнецка, ГКУ «Государственный Архив Кузбасса», которые предоставили только План приватизации, в котором были отражены все объекты недвижимости, в том числе и спорный объект, который в плане приватизации фигурирует как Здание гофроцеха, причем это здание отражено как достроенное и в графе год ввода в эксплуатацию указан 1967 год. В 1990 году к зданию гофроцеха была пристроена Пристройка и как самостоятельный объект также введена в эксплуатацию, что так же отражено в Плане приватизации Новокузнецкого тарного завода.

Исходя из имеющихся архивных данных следует, что ранее производственная база принадлежала государственному предприятию «Новокузнецкий тарный завод», который в соответствии с Решением Администрации Кемеровской области № 4-2/387 от 28.02.1996 был приватизирован и преобразован в ОАО «Сибунипак», которое в свою очередь было преобразовано в ООО «Кузбасс Тара», затем указанная база была продана ЗАО «АВА плюс два» и в 2021 году была продана Истцу.

В 2000 году в связи с преобразованием Новокузнецкого тарного завода в ОАО «Сибунипак» решением Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Кемеровской области внесены изменения в План приватизации, в которых здание Гофроцеха изменено на объект незавершенного строительства и в 2013 году регистрируется в Росреестре как ОНС, при этом пристройка к гофроцеху остается незарегистрированной в Росреестре, хотя в Плане приватизации она фигурирует как достроенная и введенная в эксплуатацию. Причины регистрации здания гофроцеха как объекта незавершенного строительства по мнению истца могут быть следующие: прежние правообладатели планировали дальше реконструировать объект, не оформили пристройку к гофроцеху в составе единого объекта и эта пристройка вообще не встала на кадастровый учет, хотя в Плане приватизации она построена еще 1990 году и здание гофроцеха было единым целым вместе с пристройкой уже с 1990 года. В дальнейшем к объекту, вероятно, планировали присоединить еще один объект - склад-модуль Орск, который тоже уже был введен в эксплуатацию как отдельный объект.

Таким образом, как указывает истец, в настоящее время, единственным признаком незавершенности объекта является наличие в его составе не зарегистрированной пристройки, которая, как указано выше, построена еще в 1990 г.

Для ввода в эксплуатацию объекта необходимо предоставить Разрешение на строительство (реконструкцию) но, поскольку Истец не является застройщиком спорного объекта, он не имеет никаких разрешительных документов и приобрел этот объект в том виде, в котором он фактически существует в настоящее время. При этом Истец


предпринял все зависящие от него действия по поиску необходимой документации путем обращения в архивы и муниципальные органы.

Фактически объект является давно достроенным, что подтверждается Техническим планом и заключением кадастрового инженера, из которого следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0414050:666 фактически является завершенным объектом.

Истец обратился в экспертную организацию для проведения строительной экспертизы объекта незавершенного строительства и в соответствии с Заключением ООО «Центральное бюро оценки и экспертизы» было установлено, что спорный объект является завершенным строительством на 100%, соответствует всем строительным нормам, находится в границах земельного участка и не нарушает прав и (или) интересов других лиц.

25.04.2025 Истец обратился в Отдел выдачи разрешений Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка за выдачей разрешения на ввод завершенного объекта «Цех по производству автомобильных стекол» в эксплуатацию с приложением всех имеющихся документов и пояснительной записки, в которой были подробно указаны все основания для ввода объекта в эксплуатацию.

16.05.2025 Истец получил Отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Основания для отказа следующие:1) Отсутствует разрешение на строительство:

2) Отсутствует Акт о подключении (технологическом присоединении) построенного (реконструированного объекта) к сетям инженерно-технического обеспечения:

3) Отсутствует схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющее строительство; 4) Отсутствует Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч.1 ст.54 ГрК РФ) о соответствии построенного, реконструированного объекта, указанным в п.1 ч.5 ст.49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора, выдаваемое в случаях, предусмотренных ч.5 ст.54 Кодекса:

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке послужило основанием для обращения за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными предусмотренными законом способами. Признание права на самовольную постройку является особым способом приобретения права собственности незаконным владельцем объекта недвижимости, созданного с нарушением установленного законодательством порядка, либо не соответствующего установленным требованиям законодательства.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) разъяснено следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;


- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается компетентным органом.

На основании статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктами 39, 40 Постановления № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом в материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 30.12.2021, подтверждающий наличие права истца в отношении земельного участка, на котором расположен объект. Срок аренды указанным договором предусмотрен до 01.12.2070 (п. 2.1 договора).

Необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным


признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления № 44).

По ходатайству истца судом была назначена строительно-техническая экспертиза, экспертами были сделаны следующие выводы.

В результате исследования установлено, на объекте исследования смонтированы конструктивные элементы здания: фундамент-железобетонный; наружные и внутренние несущие стены – металлический каркас, сэндвич панели; перегородки-железобетонные, металлические из профилированного листа, гипсокартонные; крыша-металлические конструкции; кровля – профилированный металлический лист; полы – бетонные; ограждающие конструкции оконных проемов – оконные блоки ПВХ, стеклоблоки. Несущие и ограждающие конструкции объекта исследования жестко сопряжены между собой, объект исследования подключен к инженерно-техническим сетям электроснабжения, водоснабжения, оборудован системой канализации, отопление предусмотрены радиаторами, конвекторами и тепловентиляторами.

В этой связи эксперт пришел к выводу о том, что спорный объект недвижимости является объектом завершенного строительства и готов к эксплуатации.

На основании данных, полученных в процессе осмотра, и проведенного исследования, установлено, что фактическое техническое состояние исследуемого объекта и порядок его эксплуатации соответствуют требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [1]; объект исследования соответствует требованиям Правил землепользования и застройки [5], СП 56.13330.2021 [6]; пожарная безопасность исследуемого объекта соответствует требованиям, отраженным в СП 1.13130.2020 [7], СП 2.13130.2020 [8], СП 4.13130.2013 [9] и Технического регламента о требованиях пожарной безопасности [10].

При этом, эксперт пояснил, что определение расположения объекта исследования на земельном участке вне компетенции эксперта-строителя.

Вопрос о соответствии нормам пожарной безопасности является специфическим для эксперта-строителя, так как находится на стыке специальных строительно-технических и пожарно-технических знаний. Проверка противопожарных разрывов, корректности работы смонтированных противопожарных систем, достаточности выполненных на объекте организационных мероприятий по обеспечению соблюдений требований пожарной безопасности на объекте защиты и обустройству эвакуационных путей и выходов (назначение ответственных лиц за соблюдение правил пожарной безопасности, организация мест для курения, разработка и утверждение плана эвакуации и т.п.) не входит в компетенцию эксперта-строителя, и проводится соответствующими контролирующими органами, исходя из особенностей деятельности, осуществляемой на спорном объекте, численности рабочего персонала и т.п.

Вопрос о соответствии микроклимата на промышленных объектах вне компетенции эксперта-строителя и осуществляется специалистами центров государственного санитарно-эпидемиологического надзора, лабораторий органов Государственной экспертизы условий труда РФ и лабораторий, аккредитованных (аттестованных) на право проведения указанных измерений.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что исследуемый объект нежилое здание, расположенное по адресу: <...> зд. 37, к.1, соответствует требованиям градостроительных, строительных правил и технических регламентов.


Экспертом на основании результатов, полученных в процессе исследования, установлено, что на момент производства осмотра на объекте исследования установлено отсутствие дефектов, свидетельствующих о том, что в его конструкциях имеют место и развиваются какие-либо деструктивные процессы (трещины, сколы, прогибы, проседание углов и пр.), а территория, прилегающая к объекту исследования, благоустроена. Исследуемый объект по своим техническим характеристикам соответствует требованиям ст. 7, 8, 11, 36 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [1].

Конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов исследуемого объекта обеспечивают необходимую устойчивость и надежность его эксплуатации, исключая внезапное полное или частичное обрушение здания при условии отсутствия внешнего несанкционированного воздействия на него. Территория, прилегающая к объекту исследования, исключает возникновение угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм его посетителям при условии соблюдения требований промышленной безопасности, что указывает на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> зд. 37, к. 1.

Решение вопроса о нарушении прав и законных интересов тех или иных лиц при буквальном его толковании - вне компетенции эксперта, аттестованного по специальности 16.1 «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними», что лишает его возможности дать ответ на данную часть вопроса.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что нежилое здание, расположенное по адресу: <...> зд. 37, к. 1, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации.

Оснований не доверять выводам эксперта, проведенному исследованию у суда не имеется, стороны замечаний на заключение не представили, ходатайств о повторной экспертизе не направили. Выводы экспертов основаны на представленных в дело документах.

С учетом имеющихся в материалах дела выводов судебной экспертизы, доказательств наличия права истца в отношении земельного участка, на котором расположен объект, суд приходит к выводу о наличии доказательств соблюдения совокупности условий, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации на строительство нежилых зданий, единственным способом легализации объектов является признание на них права собственности в судебном порядке на основании положений статьи 222 ГК РФ и вышеуказанных правовых позиций.

С учетом предмета, фактических обстоятельств спора все судебные расходы по уплате государственной пошлины и услуг эксперта относятся на истца (статья 110 АПК РФ), поскольку обращение в суд с иском не обусловлено нарушением прав истца со стороны ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Судебные расходы по делу отнести на истца.


Признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0414050:666, расположенный по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, <...> завершенным строительством объектом и признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Феод», г.Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) на указанный объект недвижимости – нежилое здание «Цех по производству автомобильных стекол», площадью 2494,3 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, <...> с сохранением зарегистрированных ранее обременений на указанный объект по договору ипотеки № 8615X99QQJFW7Q0QA2UW2W от 30.11.2022.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в

месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через

Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья О.Н. Ефимова