Решение от 9 марта 2025 г. по делу № А67-12440/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, <...>, тел. <***>, факс <***>, https://tomsk.arbitr.ru, e-mail: info@tomsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е


г. Томск                                                                                                        Дело № А67-12440/2024

10.03.2025


25.02.2025 – объявлена резолютивная часть решения.

10.03.2025 – изготовлен полный текст решения.


Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Завгородской Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северная Тепловая Компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации муниципального образования «Город Кедровый» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора аренды земельного участка,

при участии в заседании:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО1, по доверенности от 09.01.2022, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Северная Тепловая Компания» (далее – ООО «СТК», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования «Город Кедровый» (далее – Администрация, ответчик) с требованием признать недействительным договор аренды земельного участка № 58 от 14.11.2014, применить последствия недействительности сделки в виде обязания ответчика принять арендованное имущество и подписать акт приема-передачи по договору аренды земельного участка № 58 от 14.11.2014 в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды был заключен на срок с 01.11.2014 по 01.12.2020. Ответчику направлялись уведомления о готовности передать арендованное имущество, однако ответчик уклоняется от принятия арендованного имущества и подписания сторонами акта приема-передачи. Истец полагал, что возобновление договора аренды на неопределенный срок с учетом положений пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, письма Минэкономразвития России № Д23и-389 от 29.01.2018 является нарушением действующего законодательства и основанием для признания договора, действующего после 01.12.2020, недействительным. Указал, что Администрация злоупотребляет правом, требуя от истца произвести рекультивацию арендованного земельного участка в качестве условия для принятия арендованного имущества. Ответчик игнорирует тот факт, что рекультивация и принятие арендованного имущества не противоречат друг другу.

Определением от 10.01.2025 исковое заявление принято к производству судьи М.О. Попилова. Определением от 03.02.2025 удовлетворено заявление судьи М.О. Попилова о самоотводе по делу № А67-12440/2024. Учитывая изложенное, сформирован новый состав суда путем использования автоматизированной информационной системы распределения первичных документов, произведена замена судьи М.О. Попилова на судью Е.И. Бутенко.

Определением от 04.02.2025 дело № А67-12440/2024 принято к производству судьи Е.И. Бутенко.

Ответчик в отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что оспариваемая сделка соответствует закону и не нарушает права и законные интересы истца. ООО «СТК» является единственной организацией, которая осуществляет деятельность по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов I-IV классов опасности на территории муниципального образования г. Кедровый, а также осуществляет работы по содержанию единственного на территории муниципального образования полигона ТБО. Администрация получала от истца уведомления о расторжении договора, однако неоднократно разъясняла ответчику о специальном статусе объекта, расположенного на арендованном земельном участке. Ответчик полагает, что признание договора недействительным невозможно, поскольку полигон ТБО является действующим, решение о его ликвидации ООО «СТК» не принималось. В настоящее время ООО «СТК» предприняло меры по изменению характеристик объекта, а Администрация заключила муниципальный контракт от 20.03.2023 на выполнение работ по разработке проектно-сметной документации в целях реконструкции объекта «Полигон ТБО г. Кедровый» и ожидает результат исполнения (реконструкция имеющегося полигона), работы по указанному контракту затянулись со стороны подрядчика.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил. Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В судебном заседании представитель ответчика поддержала ранее изложенные доводы.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, оценив доводы лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации № 656 от 14.11.2014 между Администрацией муниципального образования «Город Кедровый» (арендодатель) и ООО «СТК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 58 от 14.11.2014 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 70:18:0000006:92, находящийся по адресу: Томская область, г. Кедровый, Промышленный район, квартал № 01, участок № 70-а (далее – участок) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 13905 кв.м. (1,3905 га), в том числе облагаемая арендной платой 13905 кв. м. (1,3905 га) (п. 1.1). Участок предназначен для использования в целях: под размещение санкционированного объекта размещения твердых бытовых отходов (п. 1.2).

Срок действия договора устанавливается на период с 01.11.2014 по 01.12.2020 (п. 2.1). Договор вступает в силу с 01.11.2014 (п. 2.2 договора аренды).

Арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором (п. 5.1.1); по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 2 месяца до истечения срока действия договора (п. 5.1.3); досрочно расторгнуть договор аренды, уведомив об этом арендодателя за 2 месяца до предполагаемого отказа (п. 5.1.4); при досрочном расторжении договора или по истечению срока, все произведенные на земельном участке улучшения: - передать арендодателю безвозмездно; - продать арендодателю либо третьей стороне, определённой арендодателем, по оговоренной специальным соглашением сторон цене; - перенести на оговоренных специальным соглашением сторон условиях, но не позднее 90 календарных дней до истечения срока договора или его расторжения, с внесением платы за землю за этот период (п. 5.1.5 договора аренды).

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным пользованием (п. 5.2.1); уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 5.2.2); письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении (п. 5.2.7); после окончания срока действия договора освободить участок и привести его в первоначальное состояние и качество. В случае нарушения условий настоящего пункта, Госземинспекцией применяются санкции согласно действующему законодательству (п. 5.2.10 договора аренды).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 8.4 договора аренды).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.11.2014.

Ходатайством № 578/01 от 13.11.2020 ООО «СТК» просило Администрацию продлить договор аренды под размещение санкционированного объекта размещения твердых бытовых отходов сроком на 2 года.

На основании постановления Администрации № 394 от 24.11.2020 дополнительным соглашением от 25.11.2020 к договору аренды в соответствии с ходатайством ООО «СТК» продлено действие договора аренды земельного участка № 58 от 14.11.2014 площадью 13905 кв.м. (1,3905 га), предоставленного под размещение санкционированного объекта размещения твердых бытовых отходов в ранее установленных границах, с 01.12.2020 по 01.12.2022 (п. 1).

Согласно пояснениям истца, 30.05.2023 и 22.01.2024 ООО «СТК» направляло уведомления Администрации о готовности передать арендованное имущество. 08.06.2023 и 05.06.2024 соответственно от Администрации получены ответы, в которых Администрация отказалась принимать арендованное имущество.

Также истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 543/09 от 31.10.2024 с требованием принять арендованное имущество и подписать акт приема-передачи в срок до 30.11.2024. Письмом Администрации № 3436 от 10.12.2024 истцу предложено рекультивировать арендуемый земельный участок для дальнейшего рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды со ссылкой на пункт 5 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 9.1-9.2 Свода правил СП 320.1325800.2017.

Поскольку до настоящего времени требования истца, изложенные в претензии, ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Положениями статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

Обращаясь с исковыми требованиями в суд, истцом было указано, что возобновление договора аренды на неопределенный срок является нарушением действующего законодательства.

Вместе с тем, ответчиком не принято во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определены максимальные (предельные) сроки, на которые может быть заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Как разъяснено в письме Минэкономразвития России № Д23и-389 от 29.01.2018, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Условия заключенных до 01.03.2015 договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 01.03.2015, с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия. Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 (далее – Обзор практики № 2).

Из материалов дела усматривается, что на основании статьи 22 ЗК РФ и заявления истца исх. № 464/01 от 06.11.2014 постановлением Администрации № 656 от 14.11.2014 постановлено заключить договор аренды под размещение санкционированного объекта размещения твердых бытовых отходов с истцом. Спорный договор аренды заключен, а земельный участок передан истцу по акту приема-передачи 14.11.2014 и до настоящего момента ответчику не возвращен.

При этом суд отмечает, что с 01.03.2015 вступили в силу изменения, внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральными законами от 23.06.2014 № 171-ФЗ и от 29.12.2014 № 487-ФЗ. В частности, Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 39.6, предусматривающей, что по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Договор аренды земельного участка № 58 был заключен 14.11.2014 (то есть до 01.03.2015). Следовательно, поскольку в действующей на момент заключения договора аренды редакции ЗК РФ соответствующие положения отсутствовали, проведения торгов для заключения договора аренды между истцом и ответчиком не требовалось.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (пункт 4 Закона № 58-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (пункт 5 Закона № 58-ФЗ).

Как установлено судом, по ходатайству истца от 13.11.2020 срок действия договора был продлен на два года (с 01.12.2020 по 01.12.2022) без проведения торгов, что согласуется с положениями статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Таким образом, истец просит признать договор недействительным с 01.12.2020, однако в течение двух лет после указанного срока продолжал пользоваться арендованным земельным участком по своей воле по согласованию с Администрацией (ходатайство № 578/01 от 13.11.2020, дополнительное соглашение от 25.11.2020 к договору аренды), в связи с чем суд полагает, что заявление о недействительности сделки в указанной части не имеет правового значения в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

Поскольку после истечения срока действия договора (01.12.2022) возражений относительно продолжения пользования спорным земельным участком от арендодателя не поступало, договор аренды был заключен до 01.03.2015, и для его заключения не требовалось проведения торгов, с учетом пункта 23 Обзора практики № 2 в силу положений статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного, возобновление срока действия договора аренды не противоречит закону, в связи с чем доводы истца в указанной части судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм материального права.

Истец также указал, что ответчик злоупотребляет правом, требуя от истца произвести рекультивацию арендованного земельного участка в качестве условия для принятия арендованного имущества.

Суд отмечает, что нарушение арендатором обязанности возвратить имущество именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков, но не предоставляет возможность уклонения от приемки объектов из аренды (определения ВС РФ от 24.06.2021 № 304-ЭС21-11831, от 29.06.2023 № 301-ЭС23-12872).

Таким образом, претензии Администрации к качеству спорного земельного участка (в том числе с учетом содержания вступивших в законную силу решений Кедровского городского суда Томской области от 23.06.2020 по делу № 2-22/2020, от 05.02.2024 по делу № 2а-11/2024) являются основанием для обращения в суд с соответствующими требованиями о взыскании убытков, а не основанием для уклонения от приемки спорного земельного участка.

Вместе с тем, поскольку предметом спора является не установление обязанности истца провести рекультивацию спорного земельного участка, а именно признание недействительным договора аренды земельного участка № 58 от 14.11.2014 по мотивам его несоответствия закону, принимая во внимание, что указанный довод истца признан судом необоснованным, требования истца удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку судом в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья                                                                                                                      Е.И. Бутенко