Решение от 26 сентября 2024 г. по делу № А10-3646/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3646/2024
27 сентября 2024 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Путинцевой Н.Г., при ведении протокола секретарем Баярэ Б.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании изменить условия договора о развитии застроенной территории

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 26.02.2024,

от ответчика: не явились, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» обратилось с иском в суд к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» об обязании изменить условия договора о развитии застроенной территории № 5 от 10.12.2014, заключив с ООО СЗ «Бест Плюс» дополнительное соглашение с изложением п. 4.1.8 договора о развитии застроенной территории, расположенной в пределах ул. Цивилева от 10.12.2014 № 5 в следующей редакции: «в срок до 10 декабря 2027 года осуществить строительство на указанной застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом застроенной территории».

Определением от 18.06.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в общем порядке.

В судебном заседании истец требование по иску уточнил в порядке ст. 49 АПК РФ, просит суд внести в договор о развитии застроенной территории № 5 от 10.12.2014, заключенный между муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бест плюс» изменения, изложив абзац первый пункта 4.1.8. договора в следующей редакции: «п.4.1.8. B срок до «10» декабря 2027 года осуществить строительство на указанной застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом застроенной территории».

Уточнение исковых требований судом принято.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно представил письменные пояснения.

В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами заключен договор о развитии застроенной территории № 5 от 10.12.2014. Пунктом 4.1.8 договора предусмотрена обязанность истца осуществить строительство многоквартирных жилых домов в срок до 10.12.2024 года на территории в соответствии с утвержденным проектом застроенной территории. Истец считает, что условия договора сроке строительства существенно изменились с учетом существенно изменившихся обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения пункта 4.1.8 договора.

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик возражений не представил, существенных доказательств в опровержение доводов истца не представил.

В судебное заседание надлежаще извещенный ответчик представителя не направил, ходатайств не заявил. Суд рассматривает дело по правилам ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

10.12.2014 на основании протокола проведения открытого аукциона по извещению 31101/0066819/01 между ООО «Бест Плюс» (переименовано в ООО специализированный застройщик (СЗ) «Бест плюс»), победителем аукциона (Общество, истец, Застройщик), и муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» от имени Администрации города Улан-Удэ (Администрация, Комитет) заключен договор о развитии застроенной территории № 5.

Согласно договору о развитии застроенной территории № 5 от 13.12.2014 Общество в целях развития застроенной территории, расположенной в Железнодорожном районе г. Улан-Удэ, ориентировочной площадью 2,8 га, решение о развитии которой принято Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 16.10.2014 № 308 «О принятии решения о развитии застроенной территории, расположенной в пределах улицы Цивилева», согласно схеме застроенной территории (приложение №1) обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства, а Администрация обязуется создать условия для выполнения победителем аукциона своих обязательств.

В пункте 1.2 договора установлен перечень жилых домов, снос которых планируется в рамках реализации Муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий в г. Улан-Удэ на 2014-2024 годы», утвержденной решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 19.06.2004 № 852-72.

Согласно пункту 2.1 цена права на заключение договора 3 833 140 руб.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что срок исполнения обязательств по договору составляет 10 лет с момента заключения договора.

В приложении №1 указана схема застроенной территории.

Договор о развитии застроенной территории регулируется нормами статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ(в редакции, действовавшей на дату заключения договора) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукционе на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ определены существенные условия договора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 46.2. Градостроительного кодекса РФ существенным условием договора является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Предметом иска является требование о внесении изменений в договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно абзацу первому пункта 4.1.8 договора Общество обязано в срок до 10 декабря 2024 года осуществить строительство на указанной застроенной территории в соответствие с утвержденным проектом застроенной территории.

Как следует из материалов дела, Застройщик осуществлял строительство в рамках договора № 5 от 10.12.2014, согласно проекту планировки, утвержденных распоряжением Администрации г. Улан-Удэ «Об утверждении проекта планировки застроенной территории, расположенной в пределах улицы Цивилева г. Улан-Удэ» № 700-р от 20.05.2015, и распоряжением Администрации г. Улан-Удэ «Об утверждении проекта межевания застроенной территории, расположенной в пределах улицы Цивилева г. Улан-Удэ» № 205-р от 22.03.2016.

В 2020 утвержден Генеральный план г. Улан-Удэ проекта планировки территории центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ с измененными границами красных линий. Как пояснил истец, утверждение нового Генерального плана не позволило Обществу продолжать строительство по ранее утверждённому распоряжению Администрации г. Улан-Удэ «Об утверждении проекта планировки застроенной территории, расположенной в пределах улицы Цивилева г. Улан-Удэ» № 700-р от 20.05.2015.

С момента утверждения данных границ красных линий на Администрацию г. Улан-Удэ была возложена обязанность по приведению градостроительных документов (в том числе Генерального плана, проекта планировки территории центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ) в соответствие с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Администрацией г. Улан-Удэ издано распоряжение от 14.05.2020 N 464-р "О подготовке документации о внесении изменений в проект планировки территории центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ", которым предписано ООО "Бест плюс" разработать документацию о внесении изменений в проект планировки территории центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ, утвержденный распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 21.04.2015 N 568-р.

Как пояснил истец, и следует из представленной в дело переписки, первоначально Обществу было отказано во внесении изменений в проект планировки территории центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ.

В последующем, 21.08.2020 года между сторонами достигнуто предварительное соглашение по красным линиям, а 30 сентября 2020 составлена дорожная карта, которая не соответствовала проекту планировки 2015 года.

Как пояснил истец, в результате, осенью 2020 года проектировщики истца приступили к полному изменению проекта планировки, отталкиваясь от измененных границ красных линий. В связи с чем, на Общество дополнительно легли значительные материальные затраты по подготовке изменений в Генеральный план города, проект планировки центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ, проект планировки развития территории, проект межевания.

В связи с указанными обстоятельствами, выполнение работ по договору № 5 было приостановлено на период внесения изменений в проект планировки территории.

Как следует из материалов дела, новый проект планировки утвержден 09.09.2021 года, по результатам которого Общество получило разрешение на строительство 15.02.2022 № 03-RU04302000-13-2022.

Таким образом, из материалов дела следует, что строительство в рамках исполнения договора № 5 объективно не осуществлялось по причине разработки и утверждения нового проекта планировки территории.

Как пояснил истец, и следует из материалов дела, учитывая установленные сроки договора № 5, короткий срок строительного сезона в Республике Бурятия, Общество вынуждено было в 2021 году приступить к строительству последующей очереди строительства до получения разрешения на строительство, располагая к тому времени разработанной проектной документацией.

Указанные действия истца повлекли правовые последствия. В частности, 26.07.2021 Республиканской службой государственного строительного и жилищного надзора составлен акт проверки от 26.07.2021, выдано Предписание № 22/23-2.2021-2п-ДББ-294 от 26.07.2021. Поскольку соответствующее разрешение на строительство у истца отсутствовало, 03.08.2021 Республиканской службой государственного строительного и жилищного надзора выдано уведомление о выявлении самовольной постройки и направлено в Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ, которым подано исковое заявление в суд о сносе самовольной постройки.

Оценив представленные по делу доказательства и доводы истца в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Учитывая Администрацией города были изменены границы застроенной территории после заключения договора № 5, в связи с чем, ООО СЗ «Бест плюс» было вынуждено вносить изменения в проект планировки, который был повторно утвержден 09.09.2021 года, по результатам которого Общество получило разрешение на строительство только 15.02.2022.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о длительности согласования границ земельных участков по обстоятельствам, не зависящим от ООО СЗ «Бест плюс», которые застройщик не мог предусмотреть при заключении договора № 5 от 10.12.2014 года.

Из материалов дела следует, что процесс освобождения объектов, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, от прав и обременений частных лиц так же затянулся по независящим от Общества причинам. Развитие застроенной территории - процесс долгосрочный, и своевременное исполнение обязательств застройщика зависит не только от его воли, но и от действий иных лиц. Указанные обстоятельства подтверждаются представленными материалами судов общей юрисдикции.

Суд принял во внимание доводы истца о том, что существенное изменение законодательства в части привлечения денежных средств дольщиков, а также сложившаяся международная и экономическая ситуация негативно повлияла на финансовое положение ООО СЗ «Бест плюс».

Так, в соответствии с редакцией ст. 15.5. Закона № 214 –ФЗ (в редакции Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ) , введенной после заключения договора № 5 от 10.12.2024, застройщики осуществляют строительство на основании счетов эскроу, все денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном банковском счете-эскроу, которые по завершении строительства перечисляются застройщику. Таким образом, застройщик осуществляет строительство за счет собственных и привлеченных (в том числе кредитных) средств.

Общеизвестным фактом является распространение на территории Российской Федерации и в Республике Бурятия новой коронавирусной инфекции Covid-19, последствием которой были введены ограничения в целях профилактики и предупреждения её распространения. Суд принимает доводы истца о том, что в указанный период на деятельность Общества повлияли негативные последствия Covid-19, в частности, приостановление деятельности работы Общества до регистрации на портале «Работающая Бурятия», отсутствие квалифицированных иностранных работников, срывы и нарушение сроков поставки оборудования, строительных материалов, повышение стоимости металлоконструкций, кирпича, бетона, иного строительного материала.

Суд принимает во внимание и доводы истца о том, что введение экономических санкций с февраля 2022 года, Указ Президента РФ от 21 сентября 2022 г. № 647 "Об объявлении частичной мобилизации в Российской Федерации", так же негативно повлияли на деятельность Общества.

Совокупность перечисленных обстоятельств, по мнению суда, свидетельствует о наличии объективных оснований для продления сроков исполнения обязательств в рамках заключенного договора № 5 от 10.12.2014 года, поскольку исполнение договора без изменения его условий нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон.

Суд находит обоснованным довод истца о том, что имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Истец на момент проведения аукциона и заключения договора о развитии застроенной территории не мог предвидеть указанные обстоятельства, которые возникли в последующих периодах.

В период заключения договора № 5 действовала редакция пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В действующей редакции пункта 32 статьи 55.28 Градостроительного кодекса РФ, отражено, что при заключении договора, право на заключение которого являлось предметом аукциона, изменение условий договора на основании соглашения сторон данного договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Между тем, исходя из положений п. 26 ст. 46.3 и п. 32 ст. 55.28 Градостроительного кодекса РФ запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения.

Из буквального толкования названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Условия, при которых допускается изменение договора, предусмотрены пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, имеются. Суд счел доказанным факт того, что завершить исполнение договора в срок, предусмотренный п. 4.1.8. договора к 10 декабря 2024 года не представляется возможным, невозможность вызвана объективными обстоятельствами, за которые не может отвечать Застройщик, что является основанием для внесения изменений в договор в судебном порядке.

Согласно положений Градостроительного кодекса РФ к существенным условиям договора о развитии территории относятся, в том числе, условие договора об обязательстве лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; условие о максимальном сроке осуществления строительства.

Таким образом, в случае заключения договора о развитии застроенной территории сроки осуществления строительства устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом планировки, охватывают собой снос имеющихся объектов и распространяются на новое строительство всех объектов в границах застроенной территории.

Таким образом, суд соглашается с мнением истца, что утверждение нового Генерального плана г. Улан-Удэ, проекта планировки территории центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ с измененными границами, и как следствие, разработка и утверждение нового проекта планировки территории, учитывая объем работ по договору без изменения сроков строительства является объективно невыполнимым.

Оценив и исследовав предоставленные по делу доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд находит требование истца о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 10.12.2014 года № 5 обоснованным.

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Внести в договор о развитии застроенной территории № 5 от 10.12.2014, заключенный между муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бест плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) изменения, изложив абзац первый пункта 4.1.8. договора в следующей редакции:

«п.4.1.8. B срок до «10» декабря 2027 года осуществить строительство на указанной застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом застроенной территории».

Взыскать с муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бест плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. – судебные расходы по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяН.Г. Путинцева