Решение от 31 августа 2023 г. по делу № А27-19112/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Дело А27-19112/2022



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


31 августа 2023 г. г. Кемерово

Резолютивная часть решения суда 24 августа 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 31 августа 2023 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи Фуртуна Н.К.,

при ведении протокола помощником судьи Пискаревым П.О.,


рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, Кемеровская область – Кузбасс, город Новокузнецк, ОГРН <***>, ИНН <***> к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансСтил», Кемеровская область - Кузбасс, город Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.09.2011 № 98-06 за период с 14.09.2019 по 31.12.2022 в сумме 160 392,59 руб., неустойки в сумме 16979,49 руб. за период с 14.09.2019 по 31.12.2022,

при участии:

от истца - ФИО1, доверенность №43 от 30.12.2022;

от ответчика – ФИО2, выписка от 25.01.2023,

у с т а н о в и л:

комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации город Новокузнецка (далее также – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансСтил» (далее также – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.09.2011 № 98-06 за период с 14.09.2019 по 31.12.2022 в сумме 160 392,59 руб., неустойки в сумме 16979,49 руб. за период с 14.09.2019 по 31.12.2022 (с учетом уточнения требований).

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 19.09.2011 № 98-06 за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. Истцом в адрес арендатора в соответствии с условиями договора направлялась претензия о необходимости погасить задолженность по договору. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, требования не признал, полагал, что земельный участок возвратил, объекты, располагавшиеся на земельном участке, ему не принадлежали, ограждение им не возводилось, что подтверждается материалами дела № А27-23363/2016.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В соответствии со статьями 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Представитель истца на иске настаивал, считает, что оснований применять обстоятельства возможности возврата земельного участка без акта приема-передачи аналогично обстоятельствам по договору аренды № 229-01 не имеется, поскольку земельный участок по договору аренды № 229-01 был свободен, а спорный земельный участок освобожден ответчиком только в ходе рассмотрения судом спора. Ответчик иск не признал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации город Новокузнецка (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «ТрансСтил» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 19.09.2011 № 98-06 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель сдал, а арендатор принял на основании протокола аукциона от 15.09.2011 № 100 в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0604057:120, площадью 735 кв. м под проектирование н строительство гаражей по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, ул. Звездова, в границах, указанных на кадастровом плане, выданном Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области.

Согласно пункту 2.1 договора, стороны установили, что срок действия договора устанавливается с 15.09.2011 по 15.09.2014.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона и за три года составляет 145872 руб., в год составляет 48624 руб.

Согласно пункту 3.3 договора, арендная плата за первое полугодие действия договора аренды вносится в течение 30 дней с даты протокола об итогах аукциона. За последующий период действия договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными долями до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, при продлении Договора или его возобновлении на неопределенный срок, размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством, при этом арендная плата вносится ежемесячно частями, пропорционально истекшему период, до истечения 10 дней начала следующего за отчетным месяца, за декабрь плата вносится до 25 декабря.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды, и уклонение общества от урегулирования спора в претензионном порядке, явилось основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Так, согласно подпункту 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Поскольку арендатор плату за пользование имуществом не вносил, то уведомлением от 19.05.2017 года № 4759-03 комитет уведомил об отказе от договора аренды от 19 сентября 2011 года № 98-06 и прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0604057:120, площадью 735 кв.м, предоставленного проектирование и строительство гаражей, расположенный по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, ул. Звездова.

Отказавшись от договора аренды, комитет, со ссылкой на пункт 8.3 договора, указал, что земельный участок ему не возвращен.

Из пункта 8.3 договора аренды следует, что в случае, если по истечении срока действия договора арендатор не получил разрешение на строительство, срок действия договора не продлевается и не возобновляется на неопределенной срок. Арендатор обязан передать по акту земельный участок арендодателю в течение 30 (тридцати) календарных дней в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из буквального толкования указанного условия договора следует, что стороны включили в договор отменительное условие в части расторжения договора (п. 2 ст. 157 ГК РФ), то есть поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Таким обстоятельством является отсутствие разрешения на строительство в день окончания срока договора (15.09.2014).

Наступление указанного обстоятельства свидетельствует о прекращении договора аренды. Иное обстоятельство (получение разрешение на строительство и, впоследствии, акта вводу в эксплуатацию) свидетельствует о возможности переоформить договор аренды.

Соглашением от 22.12.2014 стороны внесли изменение в договор в части его срока, указав, что срок действия договора продляется до 10.12.2016. После окончания срока договора, истец направил ответчику уведомление от 19.05.2017 об одностороннем отказе от договора.

Как указывает ответчик, с момента расторжения договора аренды какая-либо деятельность ответчиком на территории земельного участка не велась, по какому-либо иному назначению земельный участок не использовался.

При этом истцом не представлено доказательств использования земельного участка. Более того, истец в вышеназванном уведомлении указал, что вправе распорядится данной территорией по своему усмотрению. Также, истец в пояснениях указал на возможность принятия им земельных участков без соответствующих актов, сославшись на правоотношения с иными арендаторами в условиях отсутствия на земельном участке какого-либо мусора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в связи с прекращением срока действия договора и направлением соответствующего уведомления обязательства сторон в рамках договора аренды прекращены. В условиях отсутствия доказательств фактического использования земельного участка договор аренды не возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем, обязанность по внесению арендной платы отсутствовала.

Довод комитета о том, что отсутствие акта приема-передачи освобождает арендатора от необходимости исполнять взятые на себя обязательства по возврату имущества судом отклоняется, поскольку арендатор, прекращая пользование земельным участком и устраняя свою волю из вещи (земельного участка) фактически осуществляет действия (воздерживается от действий), которые бы он совершил (воздержался бы от совершения) после составления акта приема-передачи земельного участка.

13.05.2022 комитетом проведен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт от 13.05.2022, в соответствии с которым комитетом установлено использование спорного земельного участка под размещение нестационарного металлического сооружения, железобетонных плит, наличие ограждения из металлического профлиста со стороны дороги, захламление территории земельного участка бытовым мусором и сорной травой.

28.03.2023 комитетом проведен осмотр земельного участка и выявлены очаги захламления.

10.07.2023 комитетом вновь проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено отсутствие ограждения, захламленности и отсутствие какой-либо хозяйственной деятельности.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу указанной нормы наличие недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества, несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма № 66).

Из изложенного следует, что отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При не составлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды.

Данная позиция изложена в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020 (определение № 310-ЭС19-26908).

Само по себе то обстоятельство, что после расторжения договора аренды земельный участок не находится в том же состоянии, в котором арендатор его получил, не может являться основанием для непринятия арендодателем объекта из аренды.

Доводов о том, что наличие строительного и бытового мусора не позволяет использовать земельный участок по назначению и осуществлять в отношении него распорядительные действия, комитетом не приведено. При этом наличие таких обстоятельств может являться основанием для принятия комитетом мер по обязанию общества осуществить действия по приведению земельного участка в то состояние, в котором он был получен в аренду, а в случае неисполнения такой обязанности - для заявления требования о предоставлении комитетом права осуществления таких действий с возложением на общество обязанности по возмещению стоимости устранения недостатков земельного участка.

В нарушении статьи 65 АПК РФ комитетом не представлены надлежащие доказательства, достоверно подтверждающие использование земельного участка ответчиком в столь существенный период после расторжения договора до обращения с иском.

Между истцом и организацией, руководителем которой является представитель ответчика, заключался договор аренды № 229-01 от 21.01.2014. Как пояснили в судебном заседании представители сторон, при возврате арендодателю земельного участка по данному договору аренды акт приема-передачи не заключался.

Ответчик ссылается на то, что в случае со спорным договором он также посчитал, что спорный земельный участок возвращен им в 2017 году, поскольку комитет в уведомлении от 19.05.2017 указал, что распорядиться земельным участком. Суд считает обоснованным данный довод, поскольку подтверждён материалами дела и факт не составления акта возврата по договору № 229-01 не оспаривается комитетом.

Суд считает необоснованными и недоказанными доводы истца о захламлении ответчиком спорного земельного и необходимости внесения арендной платы и пени за весь период взыскания, поскольку из актов обследования спорного земельного участка от 31.10.2016, 11.10.2016, дополнения комитета к иску от 06.12.2016, отзыва на иск от 30.11.2016 по делу № А27-23363/2016 следует, что спорный земельный участок был частично огорожен, ответчик ссылался на то, что земельный участок огорожен соседним застройщиком. По результатам внесудебного урегулирования спора истец отказался от иска по делу № А27-23363/2016, из материалов дела, определения суда не следует обстоятельств возведения ответчиком ограждения.

Также относительно других объектов, находящихся на спорном земельном участке, суду не представлено доказательств их принадлежности ответчику, что также не оспаривается комитетом.

Исследовав и оценив иные доводы сторон (в том числе, доводы о нахождении требований за пределами срока исковой давности) в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о её распределении судом не разрешается в связи отказом в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.



Судья Н.К. Фуртуна