Решение от 25 декабря 2019 г. по делу № А12-36226/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-36226/2019
25 декабря 2019 г.
город Волгоград


Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2019 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подшибякиной О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкат" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды от 16.09.2009 г. № 8731 в размере 716 995 руб. 81 коп., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора конкурсного управляющего ФИО1 (123022, <...>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 02.12.2019 г. № 169,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 10.09.2019 г. б/н,

от третьего лица - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкат" (далее – ООО «СтройКат», ответчик, арендатор), в котором просит взыскать о взыскании задолженности по договору аренды от 16.09.2009 г. № 8731 в размере 716 995 руб. 81 коп., из которых 696 642 руб. 24 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 г. по 31.08.2019 г., 20 353 руб. 57 коп. – пени за период с 11.01.2019 г. по 19.08.2019 г., неустойку, рассчитанную в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 16.09.2009 г. № 8731 в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, начисленную на сумму неоплаченного основного долга в размере 696 642 руб. 24 коп., начиная с 19.08.2019 г. и до момента полного погашения задолженности.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит удовлетворить заявленные требования в части.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части.

В силу статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Из Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области, утвержденного постановлением Губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 г. №222, следует, что комитет является органом исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным в сфере имущественных и земельных отношений на территории Волгоградской области, которое, в числе прочих функций, осуществляет управление и распоряжение имуществом и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области. Кроме того, комитет самостоятельно выступает в судах и иных органах от своего имени и от имени Волгоградской области по вопросам, отнесенным к его компетенции.

Таким образом, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Волгоградская область, который уполномочен управлять и распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, в том числе осуществлять действия по защите права собственности.

Как видно из материалов дела, 16.09.2009 г. истец, как арендодатель и ответчик, как арендатор заключили договор № 8731 аренды земельного участка (далее – договор) с кадастровым номером 34:34:0-10011:124 площадью 14 063 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Срок договора установлен до 16.09.2019 г.

В соответствии со статьей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действия налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная плата за пользование спорным земельным участком установлена сторонами и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчётного периода до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 2.11 договора сторонами установлено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом установленный органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным акте размере.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 39.7 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменение формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Истец указывает, что названный договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому арендная плата по названному договору является регулируемой.

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 01.01.2019 г. по 31.08.2019 г.

Расчет годовой арендной платы за земельный участок произведен истцом в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участи, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 г. №469-п (далее - Порядок), распоряжением Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 г. № 281-р, приказами комитета от 20.04.2017 г. № 42-н, от 27.10.2015 г. № 46-Н, с учётом Федерального закона от 19.12.2016 г. № 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов", устанавливающего уровень инфляции в размере 4% (1,04), Федерального закона от 05.12.2017 г. № 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов», устанавливающего уровень инфляции в размере 4% (1,04).

Расчет задолженности истцом произведен по формуле: А = КСЗУх Кви х Кдп х Ккан х Кпов х Кинф, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка –77 191 385 руб. 11 коп. (приказ комитета от 27.10.2015 г. № 46-Н;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка - 0,003;

Кдп - коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 4 (1.2. Предоставленные для строительства - Распоряжение Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области);

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным 1.

Кпов - 1 - в соответствии с пунктом 2.1.5 Порядка;

Кинф - коэффициент инфляции на 2017 г. -1,04;

Кинф - коэффициент инфляции на 2018 г. -1,04;

Кинф - коэффициент инфляции на 2019 г. -1,043.

Таким образом, размер годовой арендной платы в указанный период установлен в размере 1 044 963 руб. 37 коп. ( 77 191 385 руб. 11 коп. * 0,003 * 4 * 1 * 1 * 1,04 * 1,04 * 1,043).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.04.2018 г. (резолютивная часть оглашена 29.03.2018 г.) по делу № А12-61050/15 ООО «СтройКат» (400078, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.08.2019 г. по делу А12-61050/15 арбитражный управляющий ФИО5 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "СтройКат", конкурсным управляющим ООО "СтройКат" утверждена ФИО1.

Ответчик считает, что истцом неверно установлен период, за который ООО «Стройкат» обязано оплачивать арендную плату по договору.

Ответчик указывает, что 27.12.2018 г. Администрацией Волгограда в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 34-Ru34301000-274/1712-2012, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: многоквартирный 9-этажный жилой дом по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. Героев Тулы, д. 7.

В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости, в отношении квартир, в многоквартирном жилом доме, по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. Героев Тулы, д. 7 зарегистрированы права собственности. Первая регистрация права собственности осуществлена 04.07.2019 г., что подтверждается представленными доказательствами.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, е элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пунктах 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а комитет утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом (04.07.2019 г.) договор аренды этого участка, заключенный между ООО «СтройКат» и комитетом, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение нрава собственности на помещения в доме влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права сдачи в аренду земельного участка.

Таким образом, задолженность по договору в пользу комитета за период с 01.01.2019 г. по 03.07.2019 г. составляет 530 908 руб. 80 коп. При таких обстоятельствах, заявленное требование о взыскании задолженности по арендной плате в остальной части не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить неустойку (штраф, пеню), установленную в договоре, кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 6.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центрального Банка Российской Федерации, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Размер неустойки, рассчитанный в соответствии с пунктом 6.2 договора за период с 11.01.2019 г. по 19.08.2019 г. составляет 19 506 руб. 64 коп.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка, рассчитанная в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 16.09.2009 г. № 8731 в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, начисленную на сумму неоплаченного основного долга в размере 530 908 руб. 80 коп., начиная с 19.08.2019 г. и до момента полного погашения задолженности. Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу части 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами.

Суд считает, что, исходя из имущественного положения ответчика, государственная пошлина подлежит уменьшению до 2 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройкат" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды от 16.09.2009 г. № 8731 в размере 550 415 руб. 44 коп., из которых 530 908 руб. 80 коп. – основной долг за период с 01.01.2019 г. по 03.07.2019 г., 19 506 руб. 64 коп. – пени за период с 11.01.2019 г. по 19.08.2019 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройкат" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) неустойку, рассчитанную в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 16.09.2009 г. № 8731 в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, начисленную на сумму неоплаченного основного долга в размере 530 908 руб. 80 коп., начиная с 19.08.2019 г. и до момента полного погашения задолженности. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройкат" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.П. Машлыкин