Решение от 17 мая 2017 г. по делу № А07-29863/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-29863/2015
г. Уфа
18 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.05.2017

Полный текст решения изготовлен 18.05.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вальшиной М. Х., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бикаевой Л.Х., рассмотрев дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Публичному акционерному обществу "Нефтехимремстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан

о взыскании арендной платы и пени в сумме 14 366 347 руб. 21 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность №д-9 от 09.01.2017г.

от ответчика: ФИО2, доверенность №7 от 11.02.2016г., ФИО3, доверенность от 20.12.2016г.

В судебном заседании представитель ответчика представил контррасчет пеней, пояснил, что сумма задолженности составляет 538 032,72 руб., а сумма пеней составляет 49 452 руб. Представитель истца поддержал исковые требования, пояснил свои доводы.

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика арендной платы по договору №М62-14 от 08.05.2014 за период с 12.05.2014 по 31.10.2015 в сумме 7 240 564 руб. 53 коп. и пени за просрочку в оплате за период с 13.05.2014 по 31.10.2015 в сумме 7 125 782 руб. 68 коп.

Ответчик в отзыве с исковыми требованиями не согласился, мотивируя неисполнение обязательств по договору аренды в связи с непринятием Администрацией решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка в сроки, установленные п.6 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчик не согласен с примененной истцом ставкой арендной платы.

Исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Основанием исковых требований являются правоотношения сторон вытекающие из договора аренды.

По договору №М62-14 от 08.05.2014 аренды земельного участка, заключенного ответчиком (арендатор) и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) ответчику передан в аренду участок с кадастровым номером 02:55:030403:40, общей площадью 25543 кв.м., расположенного по адресу: Орджоникидзевский район ГО <...> у дома №2, для эксплуатации административно-производственных зданий, гаражей, ремонтных мастерских, сроком действия с 08.05.2014 по 07.05.2019.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской, стороны п. 3.1 договора установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 22.10.2013 г.

Размер годовой арендной платы за участок устанавливается исходя из расчета арендной платы, согласованной сторонами (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 4.7. договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Арендованный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 19.05.2009 г. (т.1, л.д. 21).

Расчет арендной платы сторонами договора согласован в Приложении № 2 договора на 2013г. по формуле: Апл. =КСУ *Сап 8 (S1/S), при этом ставка арендной платы Сап установлен в размере 0,98% от кадастровой стоимости, которая согласно кадастровому паспорту от 14.01.14г. составляла 126 033 368 руб. 64 коп.

Согласно Справке о задолженности за период по состоянию на 11.05.2014г. у ответчика по арендной плате имелась задолженность перед Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в размере 686 641 руб. 16 коп. ( т.1лд. 22, 139).

В соответствии со ст. 25.3. Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з (ред. от 29.12.2014) "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" с 12 мая 2014г. полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы переданы органам местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2015 г. №44/14 утверждено «Положение об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан», которым Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа РБ переданы функции по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа РБ, а также распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (т.1, л.д.32-34).

Истцом расчет арендной платы за период с 12.05.14г. по 31.12.2015г. (т.1лд. 23) произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 4 956 руб. 48 коп/ кв.м. и ставки в 2014г - 4,73% установленной Решением Совета городского округа г. Уфа от 18.12.2013г. № 26/8 для вида деятельности: «гаражи вне кооперативов» ( т.2 лд. 3-11).

Указывая, что ответчиком ненадлежаще исполнялись обязательства по внесению арендной платы за период с 12.05.2014 г. по 31.10.2015 г., рассчитав в соответствии с п. 7.1. договора пени за период с 13.05.2014 г. по 31.10.2015 г., истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик свои возражения мотивировал тем, что арендную плату следует исчислять из кадастровой стоимости участка, установленной Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 27.04.16г. в размере 12 840 000 руб, и ставки за 2014г. в размере 1,09%. за 2015г- 1.5% , установленной вышеприведённым решением Совета для земельных участков под объектами промышленности и строительства.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ч.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В п.4.7 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

По смыслу ч. 1 ст. 64, ч. 1 и ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Как определено в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом.

Таким образом, факт исполнения обязательств ответчика перед истцом – факт внесения арендной платы, должен подтверждаться соответствующими платежными документами бухгалтерского учета, содержащими идентифицирующие признаки хозяйственной операции.

Ответчиком представлены доказательства перечисления арендной платы в сумме 82 056 руб. 196 коп. по платежному поручению №207 от 28.06.2016 г., 69 402 руб. 64 коп., по платежному поручению №208 от 29.09.2016 г., 97 091 руб. 28 коп. по платежному поручению № 209 от 29.06.2016 г., 41 499 руб. 20 коп. по платежному поручению №206 от 28.06.2016 г., 95 772 руб. 04 коп. по платежному поручению №214 от 04.07.2016 г., 16 312 руб. 82 коп. по платежному поручению от 03.08.2016 г., 16 312 руб. 82 коп. по платежному поручению № 312 от 15.09.2016 г., 15 786 руб. 60 коп. по платежному поручению № 313 от 15.09.2016 г., 16 312 руб. 82 коп. по платежному поручению № 386 от 03.11.2016 г., (т.1, л.д. 105-113).

Доводы арендатора о необоснованном применении арендодателем завышенной ставки  арендной платы, и как следствие, начислении арендной платы в размере, многократно превышающем размер подлежащей начислению арендной платы, судом признан правомерным на основании следующего.

Согласно п. 1.1. договора аренды назначение земельного участка: для эксплуатации административно-производственных зданий, гаражей, ремонтных мастерских.

Согласно п. 3.1. договора, его условия применяются к правоотношениям с 22.10.2013 г.

Представленный истцом расчет арендной платы произведен в соответствии с Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.07.2008 г. № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан». При этом истцом применение показателя ставки 4,73% обосновано тем, что на арендованном участке расположены помимо производственных зданий еще и гаражи, находятся транспортные средства.

Управлением при выборе ставок арендной платы за землю, по аналогии применен п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222, согласно которому, в случае образования земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

В рассматриваемом случае арендодателем из имеющихся видов использования выбраны другие (гаражи), и, как было указано выше, применены ставки 4,73%.

Суд приходит к убеждению об ошибочности данного способа выбора ставки, основания для применения Методических указаний по определению кадастровой стоимости земельных участков по аналогии отсутствуют.

Согласно п.1.2 Методических указаний, они применяются для определения кадастровой стоимости, в том числе и при образовании нового земельного участка.

Таким образом, Методические указания разработаны и подлежат применению при определении кадастровой стоимости земельных участков и не распространяют свое действие на иные связанные с землепользованием правоотношения.

С 11.05.2014 г. арендодателем земельного участка стало Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа РБ.

Размер ставки арендной платы установлен Решением Совета городского округа город Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7, согласно которому назначение показателя ставки «административные здания промышленности и строительства» на период с 01.07.2015 составляет 1,09%, на 2014 год составляет 1,5%.

При этом, исходя из сведений, содержащихся в акте осмотра от 21.06.15г. (т.1лд. 25-29) следует, что арендуемый участок используется под производственную базу.

Кроме того, истцом при расчете суммы долга за 2014-2015г. не принято во внимание изменение размера кадастровой стоимости участка, установленной Решением Верховного Суда РБ.

Согласно ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 г. № 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно п. 8 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ положения статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 г. № 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 27.04.2016 г. по делу № 3-420/2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:40 установлена по состоянию на 01.06.2014 г. в размере равной рыночной стоимости, а именно 12 840 000 руб.

Поскольку исковое заявление по делу № 3-420/2016 было подано в Верховный суд Республики Башкортостан 30.12.2015г (указано в резолютивной части решения), в данном случае при исчислении арендной платы с 01.01.2015 г. подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением Верховного суда Республики Башкортостан от 27.04.2016 г. в размере его рыночной стоимости, равной 12 840 000 руб. (т.1,л.д. 97-100).

Ответчик в соответствии со ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности» исчислил арендную плату по кадастровой стоимости, установленной решением суда, применив ее с 01.01.2015 г., представил контррасчет задолженности (лд. 140). В судебном заседании с учетом проведенных платежей признал задолженность по арендной плате в размере 538 032 руб. 70 коп. и 49 452 руб. пени за период с 01.01.2014 по 31.12.2015г. Истец в судебном заседании расчет ответчика признал верным.

Таким образом, удовлетворению подлежит задолженность, рассчитанная ответчиком в сумме 538 032 руб. 70 коп.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пеней на основании п. 7.1. договора аренды.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашение о неустойке.

В соответствии п.7.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Представленный ответчиком расчет пени в размере 49 452 руб., истцом признан верным, арбитражным судом проверен.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению частично.

До изготовления решения в полном объеме, ответчиком представлена выписка из ЕГРЮЛ, согласно которой ОАО «Нефтехимремстрой» преобразовано в ПАО «Нефтехимремстрой», в связи с чем, судом в решении изменено наименование ответчика.

В соответствии с п.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) с Публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 538 032 руб. 70 коп. долга по арендной плате, 49 452 руб. пени за период с 01.01.2014 по 31.12.2015г. по договору аренды № М62-14 от 08.05.14г. и в федеральный бюджет госпошлину 14 749 руб. 69 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья М.Х.Вальшина