Резолютивная часть решения от 18 сентября 2020 г. по делу № А84-3200/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е Резолютивная часть

город Севастополь

«18» сентября 2020 года Дело № А84-3200/19

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Вейс» по уточнённому заявлению о понуждении к заключении договора удовлетворить.

Понудить Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Вейс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, регистрационный номер 19187024, г. Севастополь) договор на следующих условиях:

Город федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Севастополь), действующего на основании Положения, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП, в лице директора_________________________________________________________, именуемого в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и Общество с ограниченной ответственностью «Вейс», ОГРН <***>, ИНН <***>, Свидетельство о внесении сведений в Единый государственный реестр юридических лиц серия 34 № 004229438, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Севастополя 03.10.2013 года, Свидетельство о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту ее нахождения, серия 34 № 004229439, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Севастополя 03.10.2014 года, юридический адрес: 299002 <...>, в лице Генерального директора ФИО1, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого здания на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность объект недвижимого имущества - одноэтажное нежилое здание магазина, общей площадью 187,10 кв. м (здание магазина лит. «А», имеющее дополнительную пристройку лит. «а», пристройку лит. «а1», навес лит. «а2», два крыльца, рампу, козырек), кадастровый номер: 91:04:003006:427 (далее - нежилое здание), расположенное на земельном участке, площадью 354 кв. м,

кадастровый номер 91:04:003002:182 (далее - земельный участок),находящиеся по адресу: город Севастополь, ул. Гвардейская, 2 (далее - Объект).

Основания заключения договора - Федеральный закон от 22.07.2008 года № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

1.2. Стоимость объекта составляет 5 319 692 (пять миллионов триста девятнадцать тысяч шестьсот девяносто два рубля), в том числе:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 91:04:003006:427, подлежащая уплате в бюджет города Севастополя в соответствии с п.2.1 настоящего Договора, определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком и согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № 266\3-3 от 15.05.2020 года составляет 4 548 680 рублей (четыре миллиона пятьсот сорок восемь тысяч шестьсот восемьдесят рублей).

- рыночная стоимость земельного участка, площадью 354 кв. м, с кадастровым номером 91:04:003002:182, расположенного по адресу: <...>, согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № 266\3-3 от 15.05.2020 года составляет 771012 рублей (семьсот семьдесят одна тысяча двенадцать рублей).

1.2.1. В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 410 028 рублей (четыреста десять тысяч двадцать восемь рублей), определенном экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» согласно заключению № 1216\3-3 судебной строительно-технической экспертизы от 29.11.2019 года, произведенных с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

1.3. Объект является собственностью города федерального значения Севастополь, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

1.4. Продавец гарантирует, что продаваемое по настоящему договору нежилое здание никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит.

2. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

2.1. Оплата цены Объекта, указанной в пункте 1.2 настоящего Договора, производится покупателем в рассрочку, период которой составляет 60 (шестьдесят) месяцев с даты подписания настоящего Договора. Рассрочка платежа предусматривает внесение платы посредством перечисления на расчетный счет Продавца ежемесячных выплат в равных долях.

2.2. На остаток суммы денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая

определяется по формуле:

%= (Ц-П)/Дг*С*Дм, где Ц - цена по договору П - сумма уплаченных платежей Дг - количество календарных дней в году

С = ставка, равна одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подачи заявления о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, т.е. на 17.11.2017 года,

Дм - количество дней в месяце расчетного периода Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга.

2.3. Оплата стоимости Объекта, указанной в п.1.2 настоящего Договора, процентов, установленных в п.2.2 настоящего Договора, и пени за нарушение сроков платежа, предусмотренной в п.5.1 настоящего Договора, в установленный настоящим Договором сроки производится в доход бюджета города Севастополя. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем самостоятельно до окончания каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.4. Датой оплаты считается дата зачисления средств на расчетные счета Продавца по соответствующему коду бюджетной классификации.

2.5. Покупатель вправе исполнить обязательства по оплате досрочно. Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно по решению Покупателя. Досрочная оплата приобретаемого Объекта осуществляется на основании заявления Покупателя.

2.6. Суммы оплаты стоимости приобретаемого Объекта, поступающие от Покупателя в счет погашения задолженности по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 1) на издержки Продавца по получению исполнения (в том числе на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности); 2) на уплату процентов; 3) на уплату неустойки (пени).

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Права и обязанности Продавца и Покупателя регулируются настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. Полностью оплатить стоимость объекта, указанную в пункте 1.2 настоящего Договора, в срок, определенный пунктом 2.1 настоящего Договора.

3.2.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности в полном объеме несет Покупатель.

3.2.3. До полной оплаты стоимости Объекта и государственной регистрации перехода права собственности на Объект Покупатель не вправе осуществлять полномочия по распоряжению Объектом, связанные с отчуждением Объекта.

3.2.4. Письменно и своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В ином случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные Покупателю по реквизитам, указанным в настоящем Договоре, считаются врученными Покупателю.

3.3. Продавец обязан: 3.3.1. Передать объект в собственность Покупателя.

3.3.2. Требовать от Покупателя оплаты стоимости Объекта в размере и в сроки, определенные условиями настоящего Договора.

3.3.3. В течение пяти рабочих дней после поступления первого платежа от Покупателя предоставить в орган государственной регистрации прав в городе

Севастополе все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, а именно:

Оригинал Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (на основании которого действует Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя), и его копию, оформленную и заверенную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;

Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица - Продавца (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя) и его копию, оформленную и заверенную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;

- Документ о постановке на учёт юридического лица — Продавца (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя) как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика и его копию, оформленную и заверенную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;

- Документ о назначении на должность руководителя Продавца (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя) или иной документ, подтверждающий полномочия руководителя Продавца действовать от имени юридического лица - Продавца (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя), и его копию, оформленную и заверенную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;

- Документ, удостоверяющий личность руководителя Продавца (руководителя Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя);

- справка БТИ города Севастополя о принадлежности и об отсутствии (наличии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременении) прав, в части Объекта приватизации - в случае, если права на Объект приватизации

ранее не были

зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- правоустанавливающий документ о праве собственности на Объект; - настоящий Договор;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект приватизации к Покупателю.

3.3.4. Продавец в срок не позднее 5 дней с даты поступления первого платежа (пункт 2.3 настоящего Договора) на расчетный счет обязан выдать Покупателю комплект документов (п. 3.3.3 настоящего Договора), в том числе нотариально удостоверенную доверенность, необходимых для подачи заявления о государственной регистрации залога с одновременной регистрацией прав собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.4. После полного исполнения обязательств Покупателя по настоящему Договору Продавец передает Покупателю техническую документацию на Объект.

3.5 До момента полной оплаты Покупателем стоимости, указанной в п.1.2 настоящего Договора, Объект признается находящимся в залоге у Продавца в силу ч.5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с условиями настоящего Договора, а также ч.2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об

ипотеке (залоге недвижимости)» запрещается последующая ипотека в отношении Объекта до полной оплаты Покупателем стоимости Объекта, указанной в п.1.2 настоящего Договора.

3.6 После полного исполнения обязательств Покупателя по настоящему Договору стороны подают совместное заявление в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для погашения регистрационной записи о залоге.

4. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

4.1. Право собственности Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю.

4.2. Покупатель несет все расходы по содержанию Объекта с момента заключения настоящего Договора.

4.3. До перехода к Покупателю права собственности на Объект Покупатель не вправе им распоряжаться.

4.4. С момента заключения настоящего Договора действие договора аренды Объекта прекращается.

4.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта и земельного участка переходит к Покупателю с момента заключения настоящего Договора.

4.6. До подписания настоящего Договора Продавец передал Покупателю объект, что подтверждается актом приема-передачи арендованного имущества от 21.12.2012 года к Договору аренды № 251-06 от 21.12.2012 года и актом приема-передачи арендованного имущества от 28.05.2017 года к договору аренды № 35-17 от 28.05.2017 года. Настоящий Договор и Акты приема-передачи арендованного имущества от 21.12.2012 года к Договору аренды № 251-06 от 21.12.2012 года, от 28.05.2017 года к договору аренды № 35-17 от 28.05.2017 года являются документами о передаче Объекта Покупателю.

В соответствии с пунктом 2 ст. 224 ГК Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

В соответствии с настоящим Договором передаточный акт сторонами не оформляется.

Стороны договорились, что Объект считается переданным Покупателю с момента подписания настоящего Договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае нарушения Покупателем сроков оплаты на сумму долга начисляется пеня в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно.

5.2. При нарушении Покупателем срока внесения платежей более чем на 2 месяца от установленного настоящим Договором Продавец вправе обратиться в суд с иском об обращении взыскания на Объект, а также предпринять иные меры в соответствии с законодательством и условиями настоящего Договора.

5.3. Продавец выплачивает Покупателю штраф в размере 1% от цены продажи объекта в случае необоснованного отказа от передачи Объекта, расторжения Договора по вине Продавца.

5.4. В иных случаях нарушения условий настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Стороны подтверждают соблюдение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

6.1.1. Объект находится у Покупателя во временном пользовании на основании договоров аренды № 251-06 от 26.06.2008 года, № 251-06 от 21.12.2012 года, № 35-17 от 28.05.2017 года непрерывно по состоянию на 16 ноября 2017 года.

6.1.2. У Покупателя отсутствует задолженность по арендной плате за приобретаемый Объект, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение Объекта и на день заключения договора купли- продажи.

6.1.3. Объект не включен в Перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

6.1.4. Покупатель соответствует условиям отнесения его к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 3 Федерального закона от 24.07.20007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральным законом.

7.2. Расторжение настоящего Договора осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. В случае если Покупатель на производит в установленный настоящим Договором срок очередной платеж за Объект в соответствии с пунктом 5.2 Договора. Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата Объекта, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину стоимости Объекта. В случае, если сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину стоимости Объекта, расторжение настоящего Договора осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Изменения и дополнения настоящего Договора имеют силу, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

8.2. Отношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

8.3. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, разрешаются в Арбитражном суде города Севастополя.

8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, а третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения Договора (отказа от исполнения Договора) в случаях, предусмотренных Договором или законодательством Российской Федерации.

9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Вейс» по заявлению исх № 19-19 от 10.10.2019 о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта отказать.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, г. Севастополь) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Вейс» (ИНН 9203003042, ОГРН 1149204021724, регистрационный номер 19187024, г. Севастополь) судебные расходы в сумме 30 980 (Тридцать тысяч девятьсот восемьдесят) рублей 80 копеек, из которых 6 000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины, 24 980 рублей 80 копеек – расходы на проведение судебной экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья Р.А. Ражков