Решение от 25 января 2024 г. по делу № А76-31262/2023

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-31262/2023
25 января 2024 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 25.01.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 25.01.2024 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа, ОГРН <***>, г. Озерск

к обществу с ограниченной ответственностью «Промспецоборудование», ОГРН <***>, г. Озерск

об изъятии объекта незавершённым строительством

с участием представителя истца: ФИО2, доверенность от 27.12.2023,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа (далее – истец, управление) 29.09.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промспецоборудование» (далее- ответчик, общество) об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0103023:62, площадью застройки 739,6 кв.м, степенью готовности 0%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>.

В обоснование иска со ссылкой на ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ истец указал, что для завершения строительства нежилого здания 06.06.2016 с обществом подписан договор аренды №11360 земельного участка сроком действия до 06.07.2019. После истечения срока действия договора аренды объект в эксплуатацию введен не был. В связи с чем, Управление считает возможным изъять указанный объект у общества с его реализацией с публичных торгов.

Ответчик против удовлетворения исковых требований не возражал, отзыв по иску не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

О судебном разбирательстве ответчик извещён по адресу государственной регистрации, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 38).

Дело слушается в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего:

Как следует из материалов дела, 07.11.2016 между Управлением (арендодатель) и обществом «Промспецоборудовани» (арендатор) подписан договор №11360 аренды земельного участка площадью 15 833 кв.м. с кадастровым номером 74:41:0103023:81, расположением – <...>, для завершения строительства капитального объекта без проведения торгов сроком действия до 06.07.2019.

При этом по истечении срока действия договор прекращает свое действие.

18 октября 2013 в ЕГРН внесены сведения о регистрации за обществом «Промспецоборудование» права собственности на объект незавершённым строительством с кадастровым номером 74:41:0103023:62 площадью 736,9 кв.м., степенью готовности 0%.

По истечении срока действия договора аренды, общество «Промспецоборудовани» не ввело в эксплуатацию.

Актом осмотра от 05.07.2023 №136 установлено, что на участке завершенный строительством объект отсутствует, участок огорожен, на участке размещена трансформаторная подстанция, и фундамент с полуразрушенным кирпичным объектом. Строительные материалы и строительная техника отсутствуют, строительство не ведется.

Считая, что после истечения срока действия договора №11360 орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, Управление обратилось в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является определяющим фактором в вопросе квалификации объекта как объекта завершенного или незавершенного строительства, поскольку по своему назначению такое разрешение необходимо именно для ввода объекта в эксплуатацию, до момента которого такой объект также может находиться в достроенном состоянии.

Указанный правовой подход был поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 21.10.2022 N 302-ЭС22-18603.

Ответчик факт того, что объект, являющийся предметом настоящего спора, относится к объектам незавершённого строительства, не отрицал, подтвердил в представленном отзыве.

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ применяются к арендным правоотношениям, имевшим место на 01.03.2015.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что договор аренды №11360 заключен для завершения строительства объекта, ранее возведенного на спорном земельном участке.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:0103002:81 по условиям договора аренды согласован сторонами в пункте 2.1 договора по 06.07.2019 г.

Таким образом, изложенные обстоятельства, свидетельствуют о том, что обществом было реализовано предоставленное после 01.03.2015 право на однократное продление на три года договора аренды земельного участка для завершения строительства, договор аренды прекращен, в силу чего у Комитета имеется право на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ.

При этом, пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Названные правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В случае если уполномоченным органом в течение длительного периода времени с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимались действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок после 01.03.2015 уже предоставлялся ему для завершения строительства.

В материалах дела не имеется доказательство того, что общество воспользовалось предоставленным ему правом, и обратилось в Управление, пропустившее шестимесячный срок для изъятия объекта, с заявлением о предоставлении ему участка в аренду для завершения строительства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что общество не заинтересовано больше в завершении строительства объекта.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

То обстоятельство, что истцом не были заявлены требования об определении начальной продажной стоимости имущества, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершённого строительством объекта путём продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судами не установлена, а порядок реализации с публичных торгов изъятого объекта регулируется Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства», суд не находит оснований для отказа в удовлетворении требований администрации об изъятии у ответчика объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 74:41:01003023:62, расположенный по адресу: <...> путём продажи с публичных торгов, поэтому требование подлежит удовлетворению.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение принято не в пользу ответчика, поэтому с последнего в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Промспецоборудование», ОГРН <***>, г. Озерск путем продажи с публичных торгов объекта незавершённым строительством с кадастровым номером 74:41:0103023:02 степенью готовности 0%, площадью 739,6 кв.м., расположенного по адресу- <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промспецоборудование», ОГРН <***>, г. Озерск в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья Л.Д. Мухлынина



Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.