Решение от 18 марта 2026 г. АС Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-30862/2025
г. Новосибирск
19 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2026 года.

Решение в полном объёме изготовлено 19 марта 2026 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Денисовой О.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Воронковой АА., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Голос Сибири», г. Новосибирск (ИНН <***>) к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 01.11.2025, паспорт, диплом;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Голос Сибири» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникшие между ООО «Голос Сибири» и Мэрией города Новосибирска, от имени которой действует Департамент земельных и имущественных отношений, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 245,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 54:35:064275:928, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «2.1 Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и составляет 11 122 000 (одиннадцать миллионов сто двадцать две тысячи) рублей 00 коп. (без НДС).»

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в уточненном виде, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, ранее в представленном отзыве возражал относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, указав, что установление цены передаваемого в собственность на условиях приватизации помещения является исключительной компетенцией Мэрии города Новосибирска.

Более подробная позиция изложена в отзыве на исковое заявление.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.12.2025 по ходатайству истца суд назначил судебную экспертизу по делу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Велес» (адрес: <...> д. 1а-21, ИНН <***>), эксперту ФИО2.

26.01.2026 в материалы дела поступило заключение эксперта № 26Э-002 от 26.01.2026.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик считается извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в его отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Голос Сибири» и Мэрией города Новосибирска, от имени которой действует Департамент земельных и имущественных отношений, был заключен договор аренды недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 245,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 54:35:064275:928.

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ (далее - Закон № 159-ФЗ), уполномоченный орган муниципального образования города Новосибирска в лице Мэрии города Новосибирска предложил ООО «Голос Сибири» реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения, направив Истцу договор купли-продажи.

В соответствии с п. 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью 245,1 кв.м., кадастровый номер 54:35:064275:928, расположенное на первом этаже (надземный этаж) по адресу: <...>, а Покупатель обязуется принять в собственность помещение и оплатить за него цену, указанную в п. 2.1 Договора.

Согласно п. 2.1 Договора цена помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 13 854 166 рублей 67 копеек.

Не согласившись с оценкой ООО «Голос Сибири» обратилось к независимому оценщику для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно справки о рыночной стоимости объекта недвижимости имущества № 5438Н/2025 от 21.07.2025, ООО «Новосибирская оценочная компания» определила ориентировочную рыночную стоимость объекта в размере 9 000 000 рублей.

Истец ООО «Голос Сибири» направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи нежилых помещений, где было предложено установить стоимость исходя из произведенной истцом оценки, которая составила 9 000 000 рублей.

Ответчик отказался от подписания протокола разногласий, направив в адрес истца письмо и указав на необходимость установления выкупной стоимости в судебном порядке.

В связи с наличием разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, истец обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, а также необходимые условия для реализации этого права.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Вместе с тем в силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Следовательно, независимо от того, кто выступает инициатором приватизации недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ: уполномоченный орган или субъект малого или среднего предпринимательства, определение рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется исходя из даты получения уполномоченным лицом заявки субъекта малого или среднего предпринимательства о приватизации.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств и пояснений сторон, ответчик признает наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и соответствие истца условиям для приобретения имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Вместе с тем, между истцом и ответчиком возник спор относительно достоверной рыночной стоимости спорного имущества (нежилое помещение площадью 245,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 54:35:064275:928) используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно заключению истца, выполненному ООО «НОК» (справка № 5438Н/2025 от 21.07.2025), рыночная стоимость объекта оценки с учетом округлений и допущений составляет: 9 000 000 рублей.

Согласно отчету об оценке ответчика № 3511-25 от 05.05.2025, выполненному ООО «ЦОЭ Метод», а также экспертному заключению № 34/050525/46-03 от 16.05.2025 рыночная стоимость объекта оценки, с учетом НДС составляет: 16 625 000 рублей, рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС составляет: 13 854 166 рублей 67 копеек.

Принимая во внимание наличие в материалах дела экспертного заключения ответчика об определении рыночной стоимости спорного имущества, а также рецензии истца, опровергающей выводы заключения ответчика, а также наличие между истцом и ответчиком разногласий относительно достоверной рыночной стоимости объектов, суд по заявлению истца определением от 10.12.2025 назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Велес» ФИО2.

На разрешение эксперта судом был поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость нежилого помещения площадью 245,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:064275:928 по состоянию на 11.02.2025?

Согласно заключению эксперта № 26Э-002 от 26.01.2026, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:064275:928, площадью 245,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Путевая, д. 5 по состоянию на 11.02.2025 составляет: 11 122 000 рублей.

Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, документально ответчиком не опровергнуты (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу требований частей 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта является одним из видов доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле.

Кроме того, в соответствии с требованиями частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из видов доказательств, и подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

С учетом выводов судебной экспертизы истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса уточнил исковые требования в части рыночной стоимости объекта, просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Голос Сибири» и Мэрией города Новосибирска, от имени которой действует Департамент земельных и имущественных отношений, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 245,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 54:35:064275:928, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «2.1 Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и составляет 11 122 000 (одиннадцать миллионов сто двадцать две тысячи) рублей 00 коп. (без НДС).»

При указанных обстоятельствах, с учётом результатов проведённой судебной экспертизы, суд считает, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Голос Сибири» и Мэрией города Новосибирска, от имени которой действует Департамент земельных и имущественных отношений, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 245,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 54:35:064275:928, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1 Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и составляет 11 122 000 (одиннадцать миллионов сто двадцать две тысячи) рублей 00 коп. (без НДС).»

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Голос Сибири», г. Новосибирск (ИНН <***>) расходы по оплате экспертизы в размере 22 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Велес» (ИНН <***>) 22 000 рублей, перечисленных на основании платежного поручения № 221 от 30.09.2025, в счет оплаты судебной экспертизы.

Вернуть с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчетный счет Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) 40 000 рублей, перечисленных на основании платежного поручения от 05.12.2025 №2551, в счет оплаты судебной экспертизы.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Денисова