Решение от 27 апреля 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

28 апреля 2026 года

Дело №

А55-30168/2025

Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2026 года


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Хабибуллиной Л.Р.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лисицкой А.В.

рассмотрев в судебном заседании 14 апреля 2026 года дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Нова"

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1

третьи лица:

1. Государственная жилищная инспекция Самарской области;

2. Общество с ограниченной ответственностью "Сабвей";

3. Общество с ограниченной ответственностью "Артика";

4. Индивидуальный предприниматель ФИО2;

5. Администрация Октябрьского района городского округа Самара;

6. Администрация городского округа Самара

об обязании осуществить демонтаж

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО3;

от ответчика – представитель ФИО4, после перерыва – ФИО5

от третьих лиц – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Нова" обратилось в Октябрьский районный суд города Самары с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором просит:

- обязать ФИО1 осуществить демонтаж двух оцинкованных трубопроводов различного размера системы вентиляции, выходящих из нежилого помещения, расположенного на Цокольном этаже №1, Подвал № 1 по адресу: <...> которого является ФИО1 на основании Выписки из ЕГРН, и идущих по части наружной стены дворовой части фасада с 1 по 6 этаж до конька с восстановлением целостности и окраски фасада в местах их крепления к нему в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.;

- взыскать с ФИО1 судебную неустойку в соответствии со ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения обязательства, начиная со второго месяца момента вступления решения суда в законную силу до дня фактического исполнения решения суда.

Определением Октябрьского районного суда города Самары от 10.06.2025 исковое заявление принято к рассмотрению, назначено время и место предварительного судебного заседания.

Определением Октябрьского районного суда города Самары от 16.07.2025 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области по подсудности.

Привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственная жилищная инспекция Самарской области, Общество с ограниченной ответственностью "Сабвей", Общество с ограниченной ответственностью "Артика", Индивидуальный предприниматель ФИО2, Администрация Октябрьского района городского округа Самара, Администрация городского округа Самара, которые явку представителя в судебное заседание не обеспечили, извещены в соответствии с положениями ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

От третьего лица ООО "Артика" поступили письменные пояснения по делу.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, в совокупности с исследованными доказательствами, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Обосновывая заявленные требования, истец указывает на то, что ФИО1 (далее - ответчик) на праве собственности принадлежит нежилое помещение кадастровый номер № 63:01:0604003:1193 площадью 307,3 м2, расположенная по адресу: <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 02.11.2019.

24.10.2003 ответчик приобрел в собственность нежилое помещение Литера Д, подвал: комнаты № 3,4 цокольный этаж: комнаты № 46-55, находящиеся по адресу: г. Самара Октябрьский район, квартал 256, ул. Полевая д. 54 общей площадью 243,5 м2. Вместе с нежилым помещением по Акту приема-передачи нежилого помещения в собственность ответчика перешли: вытяжная система с зоны кухни, идущая по помещению с выходом по дворовому фасаду под конек здания; вентиляционная труба от вытяжки из торцевого зала, идущая по дворовому фасаду здания с выходом под конек.

Данные сведения подтверждены договором купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2003, зарегистрированным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области «Самарская областная регистрационная палата», что подтверждается выданным свидетельством о государственной регистрации права Серии 63 АА № 999062 от 31.10.2003.

ООО «НОВА» является управляющей организацией, которая осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> с 01.01.2020 г., что подтверждается приказом Государственная жилищная инспекция Самарской области № 3840-ул/1 от 31.03.2020.

18.09.2024 Государственная жилищная инспекция Самарской области вынесла в адрес ООО «НОВА» Предостережение № 41203 о недопустимости нарушения обязательных требований. В соответствии с вынесенным предостережением ООО НОВА» в присутствии представителя ответчика составлен акт от 26.02.2025, которым установлено, что на наружной стене дворовой части фасада МКД между 3-им и 4-ым подъездом установлено три вертикальных трубопровода вентиляции, проходящих с 1-го до 6-го этажа. Трубопроводы вентиляции выполнены из оцинкованных стальных труб различных диаметров. Два трубопровода из трёх выходят из нежилого помещения № 4Н, принадлежащего собственнику ФИО1. В данном нежилом помещении в настоящее время размещается ресторан Subway.

Истец указал, что среди предоставленных ответчиком документов отсутствует протокол общего собрания собственником помещений МКД по адресу: <...> которым удостоверено предоставление собственниками помещений разрешения Ответчику права пользования частью общедомового имущества в виде дворового фасада для размещения системы вентиляции в виде 2-х труб.

В акте от 26.02.2025 содержатся выводы о том, что два трубопровода системы вентиляции, выходящих из нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже № 1, подвал № 1 по адресу: <...> которого является ФИО1 на основании Выписки из ЕГРН, и идущих по части наружной стены дворовой части фасада с 1 по 6 этаж до конька смонтированы до вступления в действие с 01.03.2005 года ФЗ № 188-ФЗ «Жилищного кодекса Российской Федерации», что подтверждается представленными документами (Приложение № 1 и № 2) и не нарушали права собственников помещений многоквартирного дома.

На момент проведения проверки выявлен факт использования собственником нежилого помещения №4Н (ФИО1), общего имущества (части наружной стены дворовой части фасада), принадлежащего собственникам помещений, в нарушение ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации без разрешения собственников помещений многоквартирного дома в виде решения собственников, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

Собственнику нежилого помещения (ФИО1) надлежит выдать предписание о демонтаже двух трубопроводов системы вентиляции, выходящих из нежилого помещения, расположенного на Цокольном этаже № 1, Подвал № 1 по адресу: <...> и идущих по части наружной стены дворовой части фасада с 1 по 6 этаж до конька и восстановлении целостности и окраски фасада либо получения разрешения собственников многоквартирного дома в виде решения собственников, оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

27.02.2025 управляющая организация ООО «НОВА» выдало ответчику предписание № 2/2025, которым указало ответчику на необходимость полностью демонтировать оцинкованные стальные трубопроводы различных диаметров системы вентиляции в количестве 2-х (двух) штук с восстановлением целостности и окраски фасада в местах их крепления к нему либо получить разрешение собственников помещений в МКД на использование общего имущества (части наружной стены дворовой части фасада МКД) для монтажа системы вентиляции в виде решения, оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Нарушение должно быть устранено в срок 40 календарных дней с момента получения предписания.

02.04.2025 в адрес управляющей организации ООО «НОВА» поступил ответ на предписание № 2/2025 от 27.02.2025 (далее - ответ), в котором ответчик выражает свое несогласие с выданным предписанием.

09.04.2025, по окончанию срока, отведенного ответчику на устранение выявленного нарушения, ООО «НОВА» проведена проверка, по итогам которой составлен акт, которым зафиксирован факт не устранения нарушения, а именно: трубы вентиляции не демонтированы, разрешение собственников помещений МКД на использование общего имущества (части наружной стены дворовой части фасада МКД) для монтажа системы вентиляции в виде решения, оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предоставлено.

Поводом для обращения в суд послужило выявление факта нарушения использования общего имущества многоквартирного дома в виде части дворового фасада без наличия соответствующего разрешения собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.

В соответствии с ч. 4. ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на то, что ч. 4 ст. 36 ЖК не может быть применена к ранее возникшим отношениям по использованию объектов общего имущества МКД.

Как указал ответчик, размещение системы вентиляции на фасаде дома связано с тем, что на протяжении всего времени с момента постройки многоквартирного дома, данное нежилое помещение являлось объектом общественного питания - магазина-кулинарии, который использовал данную систему вентиляции.

24.10.2003 ответчиком на основании договора купли-продажи нежилого помещения было приобретено спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, которому позднее был присвоен кадастровый номер 63:01:0604003:1193 (далее - Нежилое помещение). Вместе с приобретенным помещением мне было передано расположенное в нем оборудование, указанное в акте приема-передачи от 24.10.2003 к договору купли-продажи нежилого помещения, далее - Акт, а в частности, приточно-вытяжная вентиляция с естественным побуждением (п.4 Акта), передал вытяжную систему с зоны кухни, идущую по помещению с выходом по дворовому фасаду под конек здания (п.5 Акта), вентиляционную трубу от вытяжки из торгового зала, идущую по дворовому фасаду с выходом под конек (п.6 Акта).

Согласно акту санитарно-гигиенического обследования объекта от 03.07.2006 оборудование помещений кафе системой приточно-вытяжной вентиляции выполнено с использованием воздуховодов, расположенных на дворовом фасаде дома и ранее используемых магазином-кулинарией. Согласно техническому паспорту на нежилое помещение, составленному по состоянию на 18.12.1998, данное помещение являлось по своему назначению магазином-кулинарией, что предполагало использование вытяжной системы.

Ответчик указал, что спорное помещение изначально использовалось магазином-кулинарией, то есть предприятием общественного питания.

Согласно санитарным правилам, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 №31 "О введении в действие санитарных правил" (вместе с "СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6. Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила", утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.11.2001) (Зарегистрировано в Минюсте России 07.12.2001 №3077) система вытяжной вентиляции организаций, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от системы вентиляции этих зданий.

Аналогичная норма предусмотрена действующим в настоящее время СанПин 2.3/2.4.3590-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения", зарегистрировано в Минюсте России 11.11.2020 №60833.

Поэтому именно в целях соблюдения санитарных норм и правил, принятых задолго до введения в действия Жилищного кодекса РФ, была оборудована отдельная система вентиляции магазина-кулинарии, состоящая из двух трубопроводов и расположенная по стене многоквартирного дома №54 по ул.Полевой. В настоящий момент спорное нежилое помещение также используется предприятием общественного питания, в связи с чем система вентиляции необходима для его функционирования.

Так, 01.12.2015 между мной, ИП ФИО1 (Арендодатель), и ООО «АРТИКА» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения, площадью 197,2 кв.м., в том числе торговой площадью 67,6 кв.м, входящую в состав нежилого помещения, с кадастровым номером: 63:01:0604003:1193, назначение: нежилое, общей площадью 307,3 кв.м., этаж Цокольный №1, подвал №1, номера на поэтажном плане подвал: 3-15, цокольный: 46-57, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Полевая, дом 54.

ООО «Артика» оказывает услуги общественного питания в виде ресторана быстрого питания Subway. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Артика» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания.

Таким образом, использование фасадной стены для размещения вентиляции, как указывает ответчик, необходимо для функционирования предприятия общественного питания, находящегося в принадлежащем мне помещении. После исполнения решения о демонтаже арендатор не сможет использовать данное нежилое помещение по его назначению - как предприятия общественного питания.

Истец указал, что в результате, размещение системы вентиляции в нежилом помещении и фасаде многоквартирного дома было осуществлено до 2005 года, Жилищный кодекс Российской Федерации начал свое действие с 1 марта 2005г. При этом норма о том, что передача объектов общего имущества многоквартирного дома в пользование должна осуществляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, впервые была установлена лишь в Жилищном кодексе РФ от 29.12.2004г. Использование стены многоквартирного дома для размещения системы вентиляции кулинарии по адресу: <...>, началось задолго до начала действия Жилищного кодекса РФ.

Согласно статье 1 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Федеральный закон №189-ФЗ от 29.12.2004) Жилищный кодекс РФ вводится в действие с 1 марта 2005 года.

Согласно статье 5 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004 к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Как указано в пункте 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14" О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом.

В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.

Согласно доводам ответчика система вентиляции в нежилом помещении и на фасаде многоквартирного дома была установлена до 2005 года в полном соответствии с действовавшим в тот период законодательством. Для установки оборудования согласия собственников помещений в МКД не требовалось. Довод ответчика об установке системы кондиционирования до введения в действие ЖК РФ истцом не опровергнут.

Следовательно, поскольку отношения по установке и эксплуатации системы вентиляции возникли до вступления в законную силу Жилищного кодекса РФ, то к ним не применимо правило о необходимости получения разрешения общего собрания собственников многоквартирного дома для размещения указанной системы на общем имуществе собственников (фасаде дома).

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности судом отклоняется, поскольку по своей правовой природе заявленный иск относится к негаторным искам, на которые в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.

В связи с изложенным суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Л.Р. Хабибуллина