Решение от 29 мая 2018 г. по делу № А32-7625/2018

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-7625/2018
г. Краснодар
29 мая 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2018 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АО «Пилот», г. Армавир

к ООО «Сковес», г. Москва

о взыскании 2 263 007 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г., а также 655 493 руб. 76 коп. пени


при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

АО «Пилот» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Сковес» с требованиями о взыскании 2 263 007 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г., а также 655 493 руб. 76 коп. пени.

Стороны в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик отзыв в материалы дела не направил, исковые требования не оспорил.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15.07.2016 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды № А-(А-01)-2016,согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения № 174 площадью 170 кв.м., № 175 площадью 807 кв.м., (далее по тексту «помещение»), находящееся на 1 (первом) этаже здания Торгово-развлекательного комплекса «Красная площадь», расположенного по адресу: <...> (далее – здание, торговый комплекс), арендатор обязуется выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре.

В силу п. 3.1 договора, арендатор обязуется в срок и в размере, определенном в приложении № 2 к настоящему договору, предоставить арендодателю банковскую гарантию в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором либо уплатить арендодателю обеспечительный взнос в срок и в размере равном сумме банковской гарантии.

В соответствии с п. 3.10 договора, стороны договорились, что в случае, если арендатор выступает инициатором досрочного прекращения настоящего договора аренды. Обеспечительный взнос в размере 2/3 базовой (минимальной) арендной платы из расчета 1 (один) месяц аренды остается у арендодателя, а в случае если в качестве обеспечения обязательств по настоящему договору осуществлялось банковской гарантией. Арендатор обязан до возврата по акту приема-передачи помещения выплатить арендодателю за досрочное прекращение настоящего договора аренды 2/3 от суммы банковской гарантии.

В силу п. 4.1 договора, действие срока аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и продолжается в течение 10 (десять) календарных лет.

В соответствии с п. 5.1 договора, арендная плата состоит из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Базовая арендная плата начисляется и подлежит оплате арендатором с даты начала торговой деятельности, но не позднее даты начала торговой деятельности, указанной в приложении № 2 к настоящему договору. Переменная арендная плата начисляется и подлежит оплате с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно п. 5.2 договора, базовая арендная плата состоит из минимальной арендной платы или процентной арендной платы, при этом процентная арендная плата не подлежит уплате, если ее размер будет равен или ниже размера суммы минимальной арендной платы, за отчетный период (квартал):

- минимальная арендная плата с даты подписания акта приема-передачи помещения по 31 декабря 2016 г. (включительно) рассчитывается по ставке 520 000 руб., в том числе НДС 18% за помещение в месяц, с 01 января 2017 г. рассчитывается по ставке 650 000 руб., в том числе НДС 18% за помещение в месяц;

- процентная арендная ставка составляет 11 процентов, в т.ч. НДС от ежеквартального объема розничного оборота арендатора, определяемого в соответствии с условиями настоящего договора на основании отчета о ежеквартальном объеме розничного оборота, являющимся приложением № 7 к настоящему договору.

Переменная арендная плата определяется на основе стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором – электроэнергии, в том числе для кондиционирования, отопления, водоснабжения, канализации, вывоза мусора, платы за негативное воздействие на окружающую среду, платы за дератизацию (борьбу с грызунами) и дезинсекцию (борьбу с насекомыми) (п. 5.4 договора).

В соответствии с п. 6.1 договора, базовая арендная плата оплачивается следующим образом:

- минимальная арендная плата выплачивается ежемесячно авансом не позднее 15 (пятнадцатого) числа оплачиваемого календарного месяца. Минимальная арендная плата за первый месяц срока аренды подлежит оплате в течение 3 (трех) банковских дней с даты начала арендатором коммерческой деятельности (п. 6.1.1);

- размер процентной арендной платы рассчитывается арендатором ежеквартально, не позднее 10 (десятого) календарного числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, и в случае превышения суммы процентной арендной платы над оплачиваемой минимальной арендной платой арендатор оплачивает возникающую разницу на расчетный счет арендодателя не позднее 20 (двадцатого) календарного числа месяца, следующего за расчетным кварталом. Во всех случаях, когда сумма процентной арендной платы меньше суммы минимальной арендной платы, компенсация указанной разницы со стороны арендодателя не производится ни в момент оплаты минимальной арендной платы за следующий месяц срока аренды, ни в какой-либо другой период срока аренды.

В соответствии с п. 6.2 договора, переменная арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателем, не позднее 3 (трех) банковских дней с момента выставления счета.

В силу п. 11.2.2 договора, по требованию арендатора договора аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в любое время с предварительным уведомлением арендодателя не менее чем за 3 (три) календарных месяца. Договор считается расторгнутым по истечении 3 (трех) месяцев после получения арендодателем письменного предупреждения арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке, при этом арендатор обязуется выплатить арендодателю штраф в соответствии с п. 3.10 настоящего договора.

25.07.2016 г. по акту приема-передачи помещения арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения № 174 площадью 170 кв.м., № 175 площадью 807 кв.м., находящиеся на 1 (первом) этаже здания Торгово-развлекательного комплекса «Красная площадь», расположенного по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением от 27.12.2016 г. к договору аренды № А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г. стороны согласовали, что с даты подписания акта приема-передачи помещения по 30.06.2017 г. минимальная арендная плата рассчитывается по ставке 520 000 руб. в том числе НДС 18% за помещение в месяц и подлежит оплате не позднее 15 (пятнадцатого) числа оплачиваемого календарного месяца.

09.03.2017 г. ответчик – ООО «Сковес» направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды № А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г. на основании п. 11.2.2 договора с 16.06.2017 г.

16.06.2017 г. по акту приема-передачи (возврата) помещения арендатор передал, а арендодатель принял из аренды спорные нежилые помещения.

В связи с тем, что ответчик (арендатор) выступил инициатором одностороннего расторжения договора аренды, истец на основании пунктов 3.10, 11.2.2 договора удержал из внесенной ответчиком суммы обеспечительного платежа 346 666 руб. 67 коп. в качестве штрафа.

Как указывает истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, за ним образовалась задолженность по договору аренды № А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г. по состоянию на 15.02.2018 г. за март- июнь 2017 г. в сумме 1 826 411 руб. 73 коп. по минимальной арендной плате, а также 436 595 руб. 59 коп. по переменной арендной плате.

Претензия истца от 10.11.2017 г. исх. № 363, направленная в адрес ответчика с требованием об оплате задолженности, была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету истца, произведенному в соответствии с разделами 5,6 договора аренды № А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г., задолженность ответчика по состоянию на 15.02.2018 г. за март-июнь 2017 г. составляет 1 826 411 руб. 73 коп. по минимальной арендной плате, а также 436 595 руб. 59 коп. по переменной арендной плате.

Наличие указанной задолженности подтверждается, в том числе, представленными в материалы дела двухсторонними актами оказанных услуг за спорный период, актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 г. по 01.07.2017 г.

При этом, расхождение в расчетах сторон в акте сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 г. по 01.07.2017 г. на сумму 346 666 руб. 67 коп. обусловлено тем, что истец на основании пунктов 3.10, 11.2.2 договора аренды № А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г. удержал из внесенной ответчиком суммы обеспечительного платежа 346 666 руб. 67 коп. в качестве штрафа за одностороннее расторжение договора.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Спорным договором аренды № А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г. предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке досрочно немотивированно расторгнуть договор с условием уплаты штрафа арендодателю.

В частности, в п. 3.10 договора стороны договорились, что в случае, если арендатор выступает инициатором досрочного прекращения настоящего договора аренды. Обеспечительный взнос в размере 2/3 базовой (минимальной) арендной платы из расчета 1 (один) месяц аренды остается у арендодателя, а в случае если в качестве обеспечения обязательств по настоящему договору осуществлялось банковской гарантией. Арендатор обязан до возврата по акту приема-передачи помещения выплатить арендодателю за досрочное прекращение настоящего договора аренды 2/3 от суммы банковской гарантии.

Договор аренды подписан сторонами без замечаний и возражений.

Таким образом, поскольку договор аренды досрочно расторгнут по инициативе арендатора без объяснения причин, у него возникла обязанность выплатить арендодателю рассчитанный в соответствии с условиями договора штраф, который носит компенсационный характер арендодателю при немотивированном досрочном расторжении арендатором договора.

Указанная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда РФ от 13.12.2017 N 302-ЭС17-18681 по делу N А33-69/2017.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательства исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности по внесению арендной платы в общей сумме 2 263 007 руб. 32 коп. (1 826 411 руб. 73 коп. + 436 595 руб. 59 коп.), срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, исковые требования АО «Пилот» о взыскании с ответчика 2 263 007 руб. 32 коп. задолженности по внесению арендной платы являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 655 493 руб. 76 коп. пени за нарушение исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 15.03.2017 г. по 15.02.2018 г.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, требование истца о взыскании неустойки является законными и обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 9.1 договора аренды № А-(А-01)-2016 от 15.07.2016 г., в случае нарушения сроков оплаты любых платежей, предусмотренных настоящим договором, арендатор выплачивает арендодателю в пятидневный срок с даты предъявления последним соответствующего требования пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан неверным, поскольку истцом неправильно определено количество дней просрочки в спорные периоды.

Судом произведен самостоятельный расчет неустойки за период с 15.03.2017 г. по 15.02.2018 г., который составил 654 455 руб. 94 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 654 455 руб. 94 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании с ответчика неустойки следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СКОВЕС» (ИНН <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ПИЛОТ» (ИНН <***>) 2 263 007 руб. 32 коп. основного долга, 654 455 руб. 94 коп. неустойки, а также 37 941 руб. 62 коп. расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья Н.А. Ермолова