Решение от 27 декабря 2019 г. по делу № А79-8176/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8176/2019
г. Чебоксары
27 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2019 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "ПМК-4", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428903, <...>,

третьи лица – муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428017, <...>; общество с ограниченной ответственностью "ТеплоСервис"; общество с ограниченной ответственностью "Сельский комфорт"; общество с ограниченной ответственностью "Хладокомбинат "Чебоксарский",

о взыскании 160047 руб. 27 коп.,

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 06.06.2019,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 07.08.2018,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПМК-4" (далее - ООО "ПМК-4", ответчик) о взыскании 160047 руб. 27 коп., в том числе 151247 руб. 18 коп. долга за период с 01.01.2019 по 25.03.2019 и 8800 руб. 09 коп. пени за период с 11.02.2018 по 25.03.2019 по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 11.05.2017 № 68/5548-Л.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "ТеплоСервис"; общество с ограниченной ответственностью "Сельский комфорт"; общество с ограниченной ответственностью "Хладокомбинат "Чебоксарский".

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме. Пояснила, что о новом размере арендной платы за 2019 год ответчик был уведомлен претензией от 29.05.2019, которая была получена ответчиком 03.06.2019. Поскольку государственная регистрация права собственности на нежилое помещения к ООО "ТеплоСервис" произведена 25.03.2019, ответчик обязан оплатить арендную плату за период по 24.03.2019 включительно. Фактически истцом рассчитана сумма долга 151247 руб. 18 коп. за период с 01.01.2019 по 24.03.2019.

Представитель ответчика иск не признал по доводам, изложенным в дополнении к отзыву, пояснив, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении. В случае, если арендная плата подлежит оплате ответчиком до момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещения к другому лицу, сумма долга ответчика за взыскиваемый период составляет меньшую сумму, чем указывает истец.

Остальные участники процесса, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомленными о дате и времени проведения заседания суда. Суд в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в их отсутствие.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 17.12.2019 до 24.12.2019.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и ООО "Хладокомбинат "Чебоксарский", ООО "Сельский комфорт", ООО "ПМК-4" (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 11.05.2017 №68/5548-Л (в редакции дополнительного соглашения от 09.02.2018), по условиям которого во временное владение и пользование передается земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:021202:104 площадью 13301 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации производственной базы.

В соответствии с разделом 2 договора срок аренды земельного участка установлен до 26.12.2065; договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Государственная регистрация договора произведена 26.05.2017.

Согласно пункту 8.3 договора подписанием настоящего договора обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

В пункте 5.1 договора установлено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

В пункте 5.2 договора указан размер арендных платежей для арендаторов за период по 31.12.2017, которые уплачиваются арендаторами в размерах и сроки, указанные в расчетах размера арендной платы (приложения к договору).

Размер арендной платы ежегодно изменяется арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 (с изменениями). Размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается арендатором самостоятельно отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, произведенным с учетом изменений, указанных в пункте 5.3 договора. Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также о сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию (пункты 5.3-5.6 договора).

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 15.02.2019 ООО "ПМК-4" продало, а ООО "ТеплоСервис" купило принадлежавшее ответчику нежилое помещение, расположенное в здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:021202:104.

Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена Управлением Росреестра по Чувашской Республике 25.03.2019 (л.д. 18-19).

Согласно расчетам истца, у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 151247 руб. 18 коп. долга за период с 01.01.2019 по 25.03.2019.

Суд, проверив данные расчеты, признает их неверными и выполненными без учета положений нормативных правовых актов, регулирующих порядок установления платы за пользование земельными участками.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Приобретая право на использование соответствующего земельного участка, новый собственник соответственно приобретает и обязанность по оплате соответствующих платежей.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 15.02.2019 ООО "ПМК-4" продало, а ООО "ТеплоСервис" купило принадлежавшее ответчику нежилое помещение, расположенное в здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:021202:104.

Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена Управлением Росреестра по Чувашской Республике 25.03.2019 (л.д. 18-19).

Таким образом, ответчик обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях указанного договора по 24.03.2019 включительно.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 21:01:021202:104, находящийся в ведении администрации г. Чебоксары, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

Согласно данным изменениям размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец размер арендной платы за 2019 год рассчитал на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:021202:104 от 14.12.2018 № 7645/18, подготовленного ООО "Аналитик Центр". Согласно указанному отчету рыночная стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка по состоянию на 06.12.2018 составила 1448475 руб.

Истец претензией от 29.05.2019 со ссылкой на названные положения Порядка в редакции Постановления от 08.09.2017 N 349 и указанный отчет направил в адрес ответчика уточненный расчет размера арендной платы за 2019 год и потребовал оплатить задолженность по арендной плате за период по 25.03.2019.

Однако суд приходит к выводу об отсутствии оснований для проведения расчета задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 с учетом рыночной стоимости аренды, в силу следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за спорный земельный участок за 2019 год был изменен на основании Постановления от 08.09.2017 N 349, подпункт 4 пункта 1 которого, касающийся порядка определения ежегодного размера арендной платы, вступил в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования

Вместе с тем, претензия от 29.05.2019 с указанием нового размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:021202:104 от 14.12.2018 № 7645/18, подготовленного ООО "Аналитик Центр", было направлено истцом ответчику лишь 30.05.2019 и получено ответчиком 03.06.2019.

Необходимо отметить, что определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя.

При этом, с момента издания постановления от 08.09.2017 N 349 у истца было достаточно времени для совершения необходимых действий по обеспечению применения нового порядка определения арендной платы за землю с 01.01.2018.

Таким образом, до проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы ответчик лишен возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении.

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:021202:104 от 14.12.2018 № 7645/18, подготовленный ООО "Аналитик Центр", для настоящего дела не имеет правового значения, поскольку для ответчика за период по 24.03.2019 включительно подлежит применению ранее установленный размер арендной платы.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, размер арендной платы в 2018 году составлял 27302 руб. 94 коп. в месяц.

Таким образом, суд исходит при определении размера задолженности ответчика из следующих расчетов:

Истец просит взыскать с ответчика 151247 руб. 18 коп. долга за период с 01.01.2019 по 25.03.2019 и 8800 руб. 09 коп. пени за период с 11.02.2018 по 25.03.2019.

Согласно данным истца, которые ответчиком не оспариваются, начальное сальдо на начало 2019 года составляло по основному долгу 0 руб., по пени 300 руб. 32 коп. задолженности за период с 11.02.2018 по 31.12.2018.

За период с 01.01.2019 по 24.03.2019 подлежит начислению 75743,64 руб.:

- за январь-февраль 2019 года = 27302 руб. 94 коп. * 2 мес. = 54605,88 руб.;

- за 01.03.2019-24.03.2019 = 27302 руб. 94 коп. * 24/31 = 21137,76 руб.

Итого: 54605,88 руб. + 21137,76 руб. = 75743,64 руб.

Как следует из материалов дела, 05.06.2019 ответчик оплатил 41929,52 руб.

Таким образом, сумма долга ответчика за период с 01.01.2019 по 24.03.2019 составит 33814 руб. 12 коп. (75743,64 руб. – 41929,52 руб.).

С учетом указанных сведений судом произведен расчет пени, которая может быть начислена за взыскиваемый период с 11.02.2018 по 25.03.2019. Согласно произведенному судом расчету подлежащая начислению и взысканию с ответчика за период с 11.02.2018 по 25.03.2019 сумма пени составит 3811,84 руб.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 33814 руб. 12 коп. долга за период с 01.01.2019 по 24.03.2019, 3811 руб. 84 коп. пени за период с 11.02.2018 по 25.03.2019. В остальной части в иске следует отказать.

Государственную пошлину суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПМК-4" в пользу муниципального образования «город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики 33814 (Тридцать три тысячи восемьсот четырнадцать) руб. 12 коп. долга за период с 01.01.2019 по 24.03.2019, 3811 (Три тысячи восемьсот одиннадцать) руб. 84 коп. пени за период с 11.02.2018 по 25.03.2019.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПМК-4" в доход федерального бюджета 1363 (Одна тысяча триста шестьдесят три) руб. 77 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев