Решение от 14 ноября 2019 г. по делу № А40-157409/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-157409/18-16-1069

15.11.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22.10.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 15.11.2019 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО «Экономист» (ОГРН: <***>; юр. адрес: 125047, <...>)

к ООО «Медицинский центр «Доктор Досталет» (ОГРН: <***>; юр. адрес: 117420, <...>)

третье лицо: ФИО2 (почтовый адрес: 119180, г. Москва, а/я 20)

о взыскании 4 345 814 руб. 14 коп.,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности б/н от 14.05.2019 г.;

от ответчика – ФИО4 по доверенности № 01/07 от 01.07.2019 г.;

от третьего лица – ФИО5 по доверенности б/н от 29.04.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Экономист» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Медицинский центр «Доктор Досталет» (далее – ответчик) о взыскании ущерба в размере 4 463 445 руб. 60 коп., с учётом заявления об уточнении исковых требований (т. 3 л.д. 102 – 103).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчиком осуществлена перепланировка арендованного помещения, которая не была узаконена.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие незаконной перепланировки, а также на пропуск исковой давности.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды № 42-12 ЭК/АР от 25.06.2012 г. (далее – Договор) на нежилые помещения общей площадью 393,7 кв. м (1 этаж, Помещение № II, комнаты № 1, 1а, 2-7, 7а, 76, 8, 8а, 10-21, 21а, 22-26), расположенные по адресу: <...>, для размещения медицинского центра арендатора (т. 1 л.д. 45 – 50).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 10 (десяти) лет. (п. 3.1). Договор прошел государственную регистрацию 30.10.2012 г., о чем имеется штамп регистрирующего органа на договоре (запись о государственной регистрации № 77-77-06/025/2012-773).

Помещение было передано по акту приема-передачи от 25.06.2012 г. (т. 1 л.д. 53).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 мая 2018 года по делу № А40-256053/17-37-1609, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2018 года, Договор был расторгнут.

При этом судом было установлено, что ответчик не занимает помещения истца с октября 2017 года, доступ к ним закрыт, вход в помещения опечатан, истцу ключи переданы 09.10.2017 г.

Требование о расторжении договора аренды было удовлетворено судом, однако, не по основаниям нарушения арендатором условий договора аренды, а исходя из отсутствия возражений ответчика, с учётом фактического прекращения договорных отношений между сторонами.

В п. 1.6 Договора установлено, что помещения находятся в исправном состоянии, однако нуждаются в перепланировке, капитальных улучшениях систем жизнеобеспечения (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, пожаротушение, электроснабжение), необходимых для функционирования медицинского центра, а также требуют ремонта входной группы и замены оконных рам.

Пунктом 6.2 Договора стороны согласовали, что арендатор приспосабливает арендуемые помещения для целей, указанных в Договоре, и вправе проводить все необходимые для этого работы, в том числе перепланировки и переоборудование помещений с соблюдений требований технической безопасности, при условии согласования проводимых работ и получения соответствующих разрешений в необходимых муниципальных, государственных и иных органах (БТИ и т.п.), в полном соответствии с установленным и действующим в городе Москве порядке.

Перепланировка была истцом согласована (т. 2 л.д. 14).

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что проведённым 07.02.2014 г. специалистами Юго-Западного ТБТИ г. Москвы обследованием установлен факт перепланировки и переоборудования помещения площадью 393,7 кв.м., в результате которого его площадь уменьшилась до 386,9 кв.м., то есть на 6,8 кв.м.

В связи с этим истец полагает, что ответчик существенно ухудшил арендованное имущество.

Размер расходов, связанных с приведением помещения в первоначальное состояние, составляет 4 463 445 руб. 60 коп.

Данную денежную сумму истец просит взыскать с ответчика в качестве убытков.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Определением суда от 12.02.2019 г. по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ПГС».

На разрешение экспертизы поставить следующие вопросы:

1) изменились ли характеристики помещения (площадь, планировка, конфигурация помещений и т.п.) общей площадью 393,7 кв.м. (кадастровый номер 77:06:0003012:5618), расположенного по адресу: <...>, в период с 25.06.2012 г. до даты натурного обследования объекта экспертом? Если изменились, то в результате каких работ произошло данное изменение (реконструкция, перепланировка, переоборудование, переустройство)?

2) допущены ли при проведении указанных работ нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также иных обязательных нормативных требований?

3) возможно ли узаконить существующее состояние вышеназванного помещения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы? Если да, то какие для этого необходимо принять меры и какова рыночная стоимость таких работ? Если узаконить существующее состояние помещения невозможно, то определить объём и стоимость работ по приведению помещений в состояние, соответствующее плану БТИ, который приведён в качестве приложения № 1 к договору аренды № 42-12 ЭК/АР от 25.06.2012 г.?

В заключении эксперта № 08/05-19 от 28.05.2019 г. на поставленные судом вопросы даны следующие ответы:

1) характеристики помещения (площадь, планировка, конфигурация помещений и т.п.) общей площадью 393,7 кв.м. (кадастровый номер 77:06:0003012:5618), расположенного по адресу: <...>, изменились в период с 25.06.2012 г. до даты натурного обследования объекта экспертом. Изменение произошло в результате перепланировки с переустройством

2) при проведении указанных работ допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также иных обязательных нормативных требований;

3) арендатором был нарушен порядок проведения и согласования работ по перепланировке.

На вопрос о возможности ли узаконить существующее состояние вышеназванного помещения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы экспертами ответ не дан.

Стоимость работ по приведению помещений в состояние, соответствующее плану БТИ, который приведён в качестве приложения № 1 к договору аренды № 42-12 ЭК/АР от 25.06.2012 г., оценена экспертами в размере 4 463 445 руб. 60 коп.

Из анализа исследовательской части экспертного заключения следует, что вывод о нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, а также иных обязательных нормативных требований сделан экспертом на основании наличия нарушений только следующих нормативных актов:

- СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» в части обеспечения доступа маломобильных групп населения;

- СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».

Между тем, из материалов дела не следует, что данные нарушения возникли именно в связи с проведённой перепланировкой, а не существовали ранее. Никаких доказательств того, что помещение было приспособлено для маломобильных групп населения до заключения договора аренды, в материалы дела не представлено. Из материалов дела не следует, что для устранения выявленных экспертом нарушений необходимо приведение помещений в состояние, существовавшее до заключения договора аренды.

Сам характер нарушений (отсутствие пандусов, поручней, маркировки и т.п.) свидетельствует об их незначительности, устранение таких нарушений не требует значительных затрат.

Кроме того, решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 мая 2018 года по делу № А40-256053/17-37-1609 установлено, что ответчик не занимает помещения истца с октября 2017 года, доступ к ним для него закрыт, истцу ключи переданы 09.10.2017 г.

Экспертиза проводилась в апреле – мае 2019 года, то есть спустя полтора года после выезда ответчика из помещения.

Доказательств того, что допущенные нарушения возникли именно в период занятия помещений ответчиком, в материалы дела не представлено.

В пункте 1.6 Договора установлено, что помещения нуждаются в перепланировке, капитальных улучшениях систем жизнеобеспечения (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, пожаротушение, электроснабжение), необходимых для функционирования медицинского центра, а также требуют ремонта входной группы и замены оконных рам.

Данное обстоятельство подтверждается также заключением специалиста ООО «КАНОН» от 12.11.2012 г. № 181-12.

Следовательно, ответчиком было получено помещение в значительно худшем состоянии, чем оно является сейчас. Проведя перепланировку и переоборудование, ответчик улучшил состояние помещения. Доказательств ухудшения состояния помещения истцом не представлено.

В связи с этим в требованиях истца усматривается злоупотребление правом в целях получения необоснованной выгоды (ст. 10 ГК РФ).

Довод истца о том, что из-за того, что перепланировка не узаконена, он не может зарегистрировать договор аренды с новым арендатором, не подтверждён никакими доказательствами.

При этом договор аренды с ответчиком прошёл государственную регистрацию, несмотря на наличие незаконной перепланировки по состоянию на дату заключения договора аренды, что следует из приложенного к договору поэтажного плана по состоянию на 26.12.2004 г. (т. 1 л.д. 51, 56).

Кроме того, о проведённой перепланировке истцу стало известно из экспликации и поэтажного плата по состоянию на 07.02.2014 г. (т. 1 л.д. 58 – 60). Ещё 21.02.2014 г. была выдана экспликация, в которой указано на переоборудование без разрешения (т. 1 л.д. 60). Данную экспликацию истец направил ответчику 25.02.2014 г. (т. 1 л.д. 15).

Следовательно, на дату обращения в суд (09.07.2018 г.) истцом был пропущен срок исковой давности (ст.ст. 196, 200 ГК РФ).

Ссылка истца на то, что его требования направлены на устранение нарушений, не связанных с лишением владения, в связи с чем исковая давность не применяется (ст. 208 ГК РФ), судом отклоняется, так как истец не требует устранить допущенные нарушения, а требует взыскать денежные средства.

Требование о взыскании убытков не является требованием об устранении нарушений, в связи с чем положения ст. 208 ГК РФ к требованию о возмещении убытков не применяются.

Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (п. 7 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин