Решение от 8 августа 2024 г. по делу № А70-21120/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-21120/2023
г. Тюмень
08 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 08 августа 2024 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Григорьевой О.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХантыМансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2009, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ГРАДСТРОЙ» (ОГРН: ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.03.2019, ИНН: <***>)

о взыскании 2 429 546,00 руб.,


при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 19.02.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 16.12.2022, ФИО3 – директор, протокол от 12.02.2024,



установил:

в арбитражный суд поступило исковое заявление Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – истец) к обществу с ограниченной ответственностью «ГРАДСТРОЙ» (далее – ответчик, ООО «Градстрой») с требованием взыскать денежные средства в размере 2 429 546 рублей 65 копеек, из них:

по Договору №3772 от 09.01.2020 денежные средства в размере 851 112 рублей 39 копеек, из них:

- задолженность по арендной плате в размере 236 666 рублей 64 копейки;

- пени в размере 259 445 рублей 79 копеек;

- арендная плата до окончания срока Договора, в связи с приведением в непригодное состояние предмета договора в размере 354 999 рублей 96 копеек;

по Договору №3773 от 09.01.2020 денежные средства в размере 400 108 рублей 29 копеек, из них:

- задолженность по арендной плате в размере 110 833 рубля 32 копейки;

- пени в размере 123 024 (сто двадцать три тысячи двадцать четыре) рубля 99 копеек;

- арендная плата до окончания срока Договора, в связи с приведением в непригодное состояние предмета договора в размере 166 249 рублей 98 копеек;

по Договору №3774 от 09.01.2020 денежные средства в размере 640 331 рубль 33 копейки, из них:

- задолженность по арендной плате в размере 177 500 рублей 00 копеек;

- пени в размере 196 581 рубль 27 копеек;

- арендная плата до окончания срока Договора, в связи с приведением в непригодное состояние предмета договора в размере 266 250 рублей 06 копеек;

по Договору №3775 от 09.01.2020 подлежат денежные средства в размере 537 994 рубля 64 копейки, из них:

- задолженность по арендной плате в размере 149 166 рублей 72 копейки;

- пени в размере 165 077 рублей 84 копейки;

- арендная плата до окончания срока Договора, в связи с приведением в непригодное состояние предмета договора в размере 223 750 рублей 08 копеек.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по спорным договорам.

В отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, представил справочный расчет неустойки.

Представитель ответчика требования не признал, заявил о снижении размера неустойки.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, суд считает, что рассматриваемые требования подлежат частичному удовлетворению по указанным ниже основаниям.

Согласно пункта 5.13. Приказа Министерства финансов Российской Федерации Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23 июня 2023 года № 131, Межрегиональное территориальное управление осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации по вопросам, относящимся к компетенции территориального органа

Как следует из искового заявления, между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - Межрегиональное территориальное управление, Истец, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Градстрой» (далее- Ответчик, Арендатор, ООО «Градстрой») заключен Договор №3772 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 09.01.2020 года (далее- Договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер государственной регистрации 72:24:0504001:293-72/050/2020-2 от 14.02.2020 года.

Предметом Договора является федеральное недвижимое имущество- кирпичное строение- школа 1 курс, учебный корпус, назначение: нежилое, 2- этажный, общая площадь 1 370,90 кв.м., лит.А, кадастровый номер 72:24:0504001:293, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1. Договора, Договор заключен сроком на 5 лет.

Согласно пункта 5.1. Договора, в соответствии с результатами аукциона от 27 декабря 2019 года, сумма ежегодной арендной платы, без учета НДС, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, составляет 236 666 рублей 66 коп., без учета операционных, административно- хозяйственных расходов и коммунальных платежей.

Сумма ежемесячной арендной платы, без учета НДС за право временного владения и пользования (аренды) Объекта составляет 19 722 (девятнадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 22 коп.

Согласно пункта 5.2. Договора, арендная плата за объект недвижимости перечисляется Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца.

Первый платеж в соответствии с пунктом 5.1. Договора должен быть произведен не позднее 30 (тридцати) дней с момента государственной регистрации Договора, в том числе, за все время фактического пользования Объектом с даты подписания Акта приема- передачи, в соответствии с пунктом 1.2 Договора, и до момента вступления в силу Договора.

За неисполнение обязательства своевременно и в полном объеме внесения арендной платы по Договору Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы арендной платы, за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 5.2 Договора (п.6.2.1 Договора).

В соответствии с п.6.3. Договора, если Объект становится по вине Арендатора непригодным для использования по назначению ранее полного амортизационного срока службы, Арендатор обязан перечислить недовнесенную арендную плату, а также возместить иные убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации за период с момента, когда Объект стал непригодным для использования, подтвержденного соответствующими документами, до дня окончания срока аренды, установленного Договором.

В связи с неисполнением в установленный договором срок обязательства по внесению арендной платы за период с 12.09.2022 (дата внесения арендного платежа) по 31.08.2023 в размере 236 666 рублей 64 копейки, истцом начислены пени за период с 13.09.2022 по 02.10.2023 (дата составления искового заявления) и составляют 259 445 рублей 79 копеек , согласно представленного расчета.

09.01.2020 между Межрегиональным территориальным управлением и ООО «Градстрой» заключен Договор №3773 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 09.01.2020 года (далее- Договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер государственной регистрации 72:24:0504001:290-72/050/2020-2 от 14.02.2020 года.

Предметом Договора является федеральное недвижимое имущество- нежилое строение, назначение: штаб, 2-этажный, общая площадь 846,90 кв.м., лит. Ж, кадастровый номер 72:24:0504001:290, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1. Договора, Договор заключен сроком на 5 лет. Согласно пункта 5.1. Договора, в соответствии с результатами аукциона от 27 декабря 2019 года, сумма ежегодной арендной платы, без учета НДС, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, составляет 110 833 рубля 33 коп.

Сумма ежемесячной арендной платы, без учета НДС за право временного владения и пользования (аренды) Объекта составляет 9 236 рублей 11 коп.

Согласно пункта 5.2. Договора, арендная плата за объект недвижимости перечисляется Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца.

Первый платеж в соответствии с пунктом 5.1. Договора должен быть произведен не позднее 30 (тридцати) дней с момента государственной регистрации Договора, в том числе, за все время фактического пользования Объектом с даты подписания Акта приема- передачи, в соответствии с пунктом 1.2 Договора, и до момента вступления в силу Договора.

За неисполнение обязательства своевременно и в полном объеме внесения арендной платы по Договору Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы арендной платы, за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 5.2 Договора (п.6.2.1 Договора).

В связи с неисполнением в установленный договором срок обязательства по внесению арендной платы за период с 12.09.2022 (дата внесения арендного платежа) по 31.08.2023 в размере 110 833 рубля 32 копейки, истцом начислены пени за период с 11.12.2021 по 02.10.2023 (дата составления искового заявления) и составляют 123 024 рубля 99 копеек, согласно представленного расчета.

09.01.2020 между Межрегиональным территориальным управлением и ООО «Градстрой» заключен Договор №3774 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 09.01.2020 года (далее- Договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер государственной регистрации 72:24:0504001:287-72/050/2020-2 от 14.02.2020 года.

Предметом Договора является федеральное недвижимое имущество- двухэтажное нежилое строение (общежитие №1), назначение: нежилое, 2- этажный, общая площадь 1 725,30 кв.м., лит.И, кадастровый номер 72:24:0504001:287, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1. Договора, Договор заключен сроком на 5 лет.

Согласно пункта 5.1. Договора, в соответствии с результатами аукциона от 27 декабря 2019 года, сумма ежегодной арендной платы, без учета НДС, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, составляет 177 500 рублей 00 коп.

Сумма ежемесячной арендной платы, без учета НДС за право временного владения и пользования (аренды) Объекта составляет 14 791 рубль 67 коп.

Согласно пункта 5.2. Договора, арендная плата за объект недвижимости перечисляется Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца.

Первый платеж в соответствии с пунктом 5.1. Договора должен быть произведен не позднее 30 дней с момента государственной регистрации Договора, в том числе, за все время фактического пользования Объектом с даты подписания Акта приема- передачи, в соответствии с пунктом 1.2 Договора, и до момента вступления в силу Договора.

За неисполнение обязательства своевременно и в полном объеме внесения арендной платы по Договору Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы арендной платы, за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 5.2 Договора (п.6.2.1 Договора).

В связи с неисполнением в установленный договором срок обязательства по внесению арендной платы за период с 12.09.2022 (дата внесения арендного платежа) по 31.08.2023 в размере 177 500 рублей 00 копеек, истцом начислены пени за период с 11.01.2022 по 02.10.2023 (дата составления искового заявления) и составляют 196 581 рубль 27 копеек , согласно представленного расчета.

09.01.2020 между Межрегиональным территориальным управлением и ООО «Градстрой» заключен Договор №3775 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 09.01.2020 года (далее- Договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер государственной регистрации 72:24:0504001:530-72/050/2020-2 от 17.02.2020 года.

Предметом Договора является федеральное недвижимое имущество - одноэтажное нежилое строение (столовая), назначение: нежило, 1- этажный, общая площадь 858,20 кв.м., лит. П, кадастровый номер 72:24:0504001:530, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1. Договора, Договор заключен сроком на 5 (пять) лет.

Согласно пункта 5.1. Договора, в соответствии с результатами аукциона от 27 декабря 2019 года, сумма ежегодной арендной платы, без учета НДС, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, составляет 149 166 рублей 67 коп.

Сумма ежемесячной арендной платы, без учета НДС за право временного владения и пользования (аренды) Объекта составляет 12 430 рублей 56 коп.

Согласно пункта 5.2. Договора, арендная плата за объект недвижимости перечисляется Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца.

Первый платеж в соответствии с пунктом 5.1. Договора должен быть произведен не позднее 30 (тридцати) дней с момента государственной регистрации Договора, в том числе, за все время фактического пользования Объектом с даты подписания Акта приема- передачи, в соответствии с пунктом 1.2 Договора, и до момента вступления в силу Договора.

За неисполнение обязательства своевременно и в полном объеме внесения арендной платы по Договору Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы арендной платы, за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 5.2 Договора (п.6.2.1 Договора).

В связи с неисполнением в установленный договором срок обязательства по внесению арендной платы за период с 12.09.2022 (дата внесения арендного платежа) по 31.08.2023 в размере 149 166 рублей 72 копейки, истцом начислены пени за период с 11.01.2022 по 02.10.2023 (дата составления искового заявления) и составляют 165 077 рублей 84 копейки, согласно представленного расчета.

Как указано истцом, 29.11.2022г. в адрес Межрегионального территориального управления поступили ООО «ГрадСтрой» уведомления о расторжении договоров аренды №№ 3772, 3773, 3774, 3775 по инициативе арендатора.

При осмотре передаваемых из аренды федеральных объектов недвижимости, Межрегиональным территориальным управлением было установлено, что фактическое состояние имущества не соответствует состоянию на момент передачи в аренду ООО «Градстрой».

Истец полагает, что Арендатором вследствие ненадлежащего пользования федеральными объектами недвижимости нанесен имущественный ущерб Российской Федерации.

Истцом также указано, что в Межрегиональное территориальное управление поступила информация о том, что в МО МВД России «Тобольский» поступило заявление от гр. ФИО4 № КУСП 13472 от 22.08.22 года по факту хищения пластиковых окон в здании бывшей школы милиции, расположенном по адресу: г. Тобольск, ФИО5 Бугор, 28, стр.6.

В рамках расследования дела по причинению ущерба Российской Федерации по факту хищения имущества (пластиковых окон) между МТУ Росимущества и ООО «АЙРА ТОРРЕС» заключен Государственный контракт № 0167100002322000039 на Оказание услуг по оценке ущерба недвижимого имущества, входящего в состав казны Российской Федерации от 16.12.2022 г.

В соответствии с п.6.3. Договора, если Объект становится по вине Арендатора непригодным для использования по назначению ранее полного амортизационного срока службы, Арендатор обязан перечислить недовнесенную арендную плату, а также возместить иные убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации за период с момента, когда Объект стал непригодным для использования, подтвержденного соответствующими документами, до дня окончания срока аренды, установленного Договором.

В соответствии с условиями Договора №3772 от 09.01.2020 (п.6.3) истцом рассчитана арендная плата до дня окончания срока аренды, установленного Договором, т.е. до 13.02.2025 года (за 18 месяцев с сентября 2023 по февраль 2025) в размере 354 999 рублей 96 копеек.

В соответствии с условиями Договора№3773 от 09.01.2020 (п.6.3) истцом рассчитана арендная плата до дня окончания срока аренды, установленного Договором, т.е. до 13.02.2025 года (за 18 месяцев с сентября 2023 по февраль 2025) в размере 166 249 рублей 98 копеек.

В соответствии с условиями Договора №3774 от 09.01.2020 (п.6.3) истцом рассчитана арендная плата до дня окончания срока аренды, установленного Договором, т.е. до 13.02.2025 года (за 18 месяцев с сентября 2023 по февраль 2025) в размере 266 250 рублей 06 копеек.

В соответствии с условиями Договора№3775 от 09.01.2020 (п.6.3) истцом рассчитана арендная плата до дня окончания срока аренды, установленного Договором, т.е. до 16.02.2025 года (за 18 месяцев с сентября 2023 по февраль 2025) в размере 223 750 рублей 08 копеек.

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом с ограниченной ответственностью «Градстрой» взятых на себя обязательств по оплате арендных платежей, Межрегиональное территориальное управление направило претензии от 09.06.2023 исх.№72-03/8058, от 09.06.2023 исх. №72-03/8059, от 09.06.2023 исх.№72-03/8060, от 09.06.2023 исх.№72-03/8061 об оплате платежей по Договорам.

В ответ на указанные претензии ООО «Градстрой» письмом б/н от 14.06.2023 указало на невозможность удовлетворения требований.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Правоотношения, возникшие на основании договоров, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Судом установлено, что в рамках дела № А70-7709/2023 ООО «Градстрой», обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества, управление) о расторжении договоров аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, от 09.01.2020 № 3772, № 3773, № 3774, № 3775 с 30.12.2022.

Решением от 26.10.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-7709/2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 25.01.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-7709/2023, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.04.2024 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в иске.

Таким образом, договоры аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, от 09.01.2020 № 3772, № 3773, № 3774, № 3775 с 30.12.2022 на момент рассмотрения настоящего спора являются действующими.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что на момент заключения договоров аренды объекты недвижимости находились в непригодном для использования состоянии.

Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции в рамках дела N А70-7709/2024, актами приема-передачи, приложенными к договорам аренды, подтверждается, что в результате осмотра технического состояния имущества установлено наличие полов, стен, потолка, окон, дверей, отопительных приборов, электрооборудования, специальные отметки относительно замечаний по техническому состоянию отсутствуют. В качестве вывода в актах указано: объект по своему состоянию пригоден для эксплуатации. При этом формой актов предусмотрена оценка количества/состояния полов, стен, потолков и т.д., однако эти графы не заполнены. Акты подписаны генеральным директором ООО «Градстрой» ФИО3, проставлена печать общества. Согласно пункту 1.2 договоров акты подписываются сторонами в течение 3 дней с даты подписания договоров.

При этом договоры заключены истцом по результатам аукциона, арендатор имел право и возможность (иное из материалов дела не следует) осмотреть объекты, оценить их состояние на предмет соответствия целям, с которыми истец планирует заключить договоры аренды.

Факт подписания актов приема-передачи свидетельствует о том, что объекты соответствовали потребностям арендатора по состоянию на начало января 2020 года.

Апелляционный суд отметил, что действуя разумно и добросовестно, истец еще до подачи заявки на участие в аукционе должен был убедиться, что здания пригодны для проживания людей.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора в адрес МТУ Росимущества с информацией о непригодности объектов к использованию, общество выразило волю на расторжение договора только в 2022 году, при этом возлагая на себя обязательства по внесению арендной платы за непригодные объекты аренды с 2020 года.

Ввиду изложенного, оценивая фактические обстоятельства, суд апелляционной инстанции указал, что арендатор выразил волю на заключение договоров аренды в отношении имущества, которое уже на момент оценки в 2019 году имело определенные дефекты. Наличие этих дефектов не препятствовало обществу вступить в арендные отношения и продолжать их на протяжении почти трех лет, не заявляя о недостатках имущества.

Более того, в январе 2022 года общество обратилось к Управлению с предложением о выкупе объектов аренды, однако соглашение между сторонами не было достигнуто, договоры купли-продажи не заключены, что подтверждается материалами дел №№ А70-9312/2022, А70-9145/2022, А70-9144/2022, А70-9142/2022.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что намеревался приобрести здания по остаточной стоимости для их сноса, но договоренность не была достигнута.

Данное обстоятельство в совокупности с изложенным выше свидетельствует о незаинтересованности истца в сохранении имущества, полученного в аренду, в поддержании имущества в надлежащем состоянии.

Вступая в арендные правоотношения истец, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был убедиться в удовлетворительном для использования в соответствии с целевым назначением (пункт 1.1 договоров аренды) состоянии арендуемого имущества, его последующие действия свидетельствуют о том, что состояние имущества его устраивало, проведения капитального ремонта он не требовал, мер по обеспечению сохранности имущества не предпринимал, а значит, отсутствуют основания делать вывод о ненадлежащем исполнении обязанностей арендодателем и наличии неприемлемых для арендатора недостатков имущества, как об основании для невнесения арендной платы.

Судом кассационной инстанции в рамках дела N А70-7709/2024 также установлено, что спорные договоры аренды заключены по результатам аукциона, в связи с чем, предполагается, что все участники аукциона информированы о передаваемом в аренду имуществе, информация о характеристиках имущества и его состоянии была доступна, истец мог с ней ознакомиться, равно, как и осмотреть имущество, оценить его состояние на предмет соответствия целям, с которыми истец планирует заключить договоры аренды.

Из актов приема-передачи от 09.01.2020, приложенных к договорам аренды, следует, что в результате осмотра технического состояния имущества установлено наличие полов, стен, потолка, окон, дверей, отопительных приборов, электрооборудования, специальные отметки относительно замечаний по техническому состоянию отсутствуют; указано, что объект по своему состоянию пригоден для эксплуатации.

Данные акты подписаны управлением и обществом, при этом формой актов предусмотрена оценка количества/состояния полов, стен, потолков и т.д., однако эти графы не заполнены.

Из материалов дела не усматривается, что арендодатель скрывал от арендатора состояние имущества или создавал препятствия в его осмотре.

Поскольку указанные ответчиком недостатки не являются скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, как до подписания самого договора, так и при передаче имущества в аренду, кроме того, на наличие дефектов в передаваемом в аренду имуществе указывалось и в аукционной документации (отчет от 03.07.2019), на что указано самим обществом, вместе с тем, истец, действуя разумно и осмотрительно при осуществлении предпринимательской деятельности, не реализовал предоставленную ему возможность осмотра имущества в целях проверки его состояния на соответствие целям, для которых оно планировалось использоваться (проживание работников, как указывает представитель истца, затруднившийся пояснить, где сейчас они проживают), арендатор выразил волю на заключение договоров аренды в отношении имущества, которое уже на момент оценки в 2019 году имело определенные дефекты, наличие которых не препятствовало обществу вступить в арендные отношения и продолжать их на протяжении почти трех лет, не заявляя о недостатках имущества.

Таким образом, оценка заявленным доводам ответчика была дана судами вышестоящих инстанций в рамках дела N А70-7709/2024.

Принимая во внимание, что общество, ссылаясь, что непригодное состояние имущества, установленное им еще в январе 2020 года, вместе с тем, с требованиями о проведении капитального ремонта с 2020 по 2022 год к арендодателю не обращалось, заявив о непригодности имущества только в конце ноября 2022 года (спустя почти 3 года), при этом мер по обеспечению сохранности имущества не предпринимало (пункты 3.3.4, 3.3.6 договоров), суд также приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что помещения в состоянии, делающим невозможным их использование в целях аренды и с наличием недостатков, на которые указывает арендатор, являлись таковыми на момент их передачи по договорам аренды, и, как следствие отсутствие оснований для утверждения о ненадлежащем исполнении обязанностей арендодателем и наличии неприемлемых для арендатора недостатков имущества, как об основании для невнесения арендной платы, в том числе до дня окончания срока аренды, установленного договорами.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании изложенного, суд считает, что у ответчика, в соответствии с заключенными договорами, возникла обязанность по внесению арендной платы.

Суд считает, что ответчик не представил доказательств, оправдывающих ненадлежащее исполнение своей части обязательств перед истцом, а также подтверждающих исполнение обязанности после обращения истца с требованием в арбитражный суд.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 65, 67, 71 АПК РФ, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договорам подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Часть 1 статьи 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.

Следовательно, правовым основанием для взыскания неустойки является положение договора или закона, предусматривающие ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

За неисполнение обязательства своевременно и в полном объеме внесения арендной платы по Договору Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы арендной платы, за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 5.2 Договора (п.6.2.1 Договоров).

Проверив расчет пени, суд отмечает, что истцом не учтено следующее.

Судом принято во внимание, что постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) установлено, что на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами в отношении юридических лиц.

Поскольку последствия введения моратория установлены статьей 9.1 Закона о банкротстве, порядок применения которой разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», толкование постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 должно осуществляться сообразно указанным последствиям.

Так, в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44, вопреки позиции истца, мораторий презюмируемо не позволяет начислять финансовые санкции (например, начисленные по статьям 330, 395 ГК РФ или статье 75 Налогового кодекса Российской Федерации) по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из изложенного следует вывод, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 в период действия моратория (с 01.04.2022 по 01.10.2022) не начисляются финансовые санкции за просрочку исполнения тех обязательств, которые возникли до 01.04.2022, независимо от того, доказал или нет ответчик то, что он в действительности пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория.

С учетом вышеуказанных норм, суд считает возможным произвести собственный расчет неустойки, ограничив начисление неустойки на период действия моратория, предусмотренного Постановлением № 497.

В результате сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, определена судом в размере:

по Договору №3772 от 09.01.2020 в размере 259 445 рублей 79 копеек;

по Договору №3773 от 09.01.2020 в размере 121 685 рублей 78 копеек;

по Договору №3774 от 09.01.2020 в размере 195 250 рублей 02 копейки;

по Договору №3775 от 09.01.2020 в размере 164 083 рублей 40 копеек.

Вместе с тем, ответчиком на основании статьи 333 ГК РФ заявлено ходатайство о снижении размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; при этом правила о возможности уменьшения неустойки не затрагивают права кредитора на возмещение убытков.

Согласно пункту 69 постановления №7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (часть 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (часть 1 статьи 2, часть 1 статьи 6, часть 1 статьи 333 ГК РФ), а соответствующие положения разъяснены в пункте 71 Постановления N 7.

Таким образом, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата добросовестной стороне такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. В свою очередь, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (часть 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (пункты 73, 74 Постановления № 7).

В пункте 77 Постановления № 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (части 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что пунктом 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков кредитора (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (определения от 08.02.2024 № 305-ЭС23-17253, от 21.07.2022 № 305-ЭС19-16942 (40), от 31.03.2022 № 305-ЭС19-16942 (34)), снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства (Определение от 20.10.2015 по делу № 14-КГ15-9, Определение от 23.06.2015 по делу № 78-КГ15-11, Определение от 03.03.2015 по делу № 4-КГ14-39).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие.

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В настоящем случае суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки до 0,1% в день от суммы задолженности за каждый день просрочки, учитывая правовые позиции различных судебных инстанций, компенсационный характер неустойки, необходимость соблюдения принципа юридического равенства сторон, баланса интересов.

При этом суд отмечает, что установление неустойки в размере 0,1% в день от суммы задолженности за каждый день просрочки является широко распространенной практикой в деловом обороте, в полной мере выполняет как функцию способа обеспечения исполнения обязательства, так и меры гражданско-правовой ответственности, не нарушает баланс интересов должника и кредитора, стимулирует должника к правомерному поведению, в то же время не позволяет кредитору получить несоразмерное удовлетворение за нарушенное право.

Таким образом, суд полагает, что сумма неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0,1% в день от суммы задолженности за каждый день просрочки, соответствует принципам добросовестности, разумности, справедливости и не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов участников сделки, баланс интересов сторон соблюден. Произведенное уменьшение размера неустойки отвечает критериям соразмерности.

По расчету суда неустойка, исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки, будет составлять:

по Договору №3772 от 09.01.2020 в размере 51 889 рублей 73 копейки;

по Договору №3773 от 09.01.2020 в размере 24 337 рублей 14 копеек;

по Договору №3774 от 09.01.2020 в размере 39 049 рублей 99 копеек;

по Договору №3775 от 09.01.2020 в размере 32 816 рублей 65 копеек;

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что исковые требования о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению.

В удовлетворении остальной части требований суд отказывает.

Учитывая то, что истец по настоящему делу освобожден от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание удовлетворение исковых требований истца, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствующем размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРАДСТРОЙ» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе задолженность

по Договору №3772 от 09.01.2020 в размере 643 555 рублей 73 копеек, из них:

- задолженность по арендной плате в размере 236 666 рублей 64 копейки;

- пени в размере 51 889 рублей 73 копейки;

- арендная плата до окончания срока Договора, в связи с приведением в непригодное состояние предмета договора в размере 354 999 рублей 96 копеек;

по Договору №3773 от 09.01.2020 в размере 301 420 рублей 44 копеек, из них:

- задолженность по арендной плате в размере 110 833 рубля 32 копейки;

- пени в размере 24 337 рублей 14 копеек;

- арендная плата до окончания срока Договора, в связи с приведением в непригодное состояние предмета договора в размере 166 249 рублей 98 копеек;

по Договору №3774 от 09.01.2020 в размере 482 800 рублей 05 копеек, из них:

- задолженность по арендной плате в размере 177 500 рублей 00 копеек;

- пени в размере 39 049 рублей 99 копеек;

- арендная плата до окончания срока Договора, в связи с приведением в непригодное состояние предмета договора в размере 266 250 рублей 06 копеек;

по Договору №3775 от 09.01.2020 в размере 405 733 рубля 45 копеек, из них:

- задолженность по арендной плате в размере 149 166 рублей 72 копейки;

- пени в размере 32 816 рублей 65 копеек;

- арендная плата до окончания срока Договора, в связи с приведением в непригодное состояние предмета договора в размере 223 750 рублей 08 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРАДСТРОЙ» в доход федерального бюджета 35 095 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.



Судья


Кузнецова О.В.