Решение от 11 ноября 2019 г. по делу № А66-10955/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

http://tver.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-10955/2019
г.Тверь
11 ноября 2019 года


Резолютивная часть объявлена 21.10.2019.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Погосян Л.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей сторон: от истца – ФИО2 (доверенность от 02.08.2019), ФИО3 (доверенность от 26.06.2017), от ответчика – ФИО4 (доверенность от 20.01.2019), от третьего лица Министерства имущества и земельных отношений Тверской области – ФИО5 (доверенность от 15.12.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Викар», г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: Министерство имущества и земельных отношений Тверской области, г. Тверь, Муниципальное унитарное предприятие «Тверские объединенные системы», г. Тверь, о расторжении договора и выселении,

У С Т А Н О В И Л :

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, г. Тверь (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Викар», г. Тверь (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) №41 от 15.09.2017 (далее - Договор) и выселении ответчика из нежилого помещения XIIа, общей площадью 83,1 кв.м., кадастровый номер 69:40:0400078:825, расположенного по адресу: <...>.

При подаче иска в качестве третьего лица, участвующего в деле, истец указал: Министерство имущества и земельных отношений Тверской области, г. Тверь.

Определением от 09 сентября 2019 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное унитарное предприятие «Тверские объединенные системы», г. Тверь.

18 октября 2019 года от МУП «Тверские объединенные системы поступили письменные пояснения №2 с приложениями к ним.

Поскольку третье лицо Муниципальное унитарное предприятие «Тверские объединенные системы», г. Тверь, надлежаще уведомленное о месте и времени проведения судебного заседания, явку представителя не обеспечило, судебное заседание проводится в отсутствие его представителя в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ).

В ходе судебного заседания представители истца поддержали исковые требования полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, представил приобщенные судом к материалам дела копии выписки и письма от 09.09.2019.

Исковые требования поддержаны представителем третьего лица Министерства имущества и земельных отношений Тверской области.

Как следует из материалов дела 15.09.2017 №41 между Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, г. Тверь (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Викар», г. Тверь (Покупатель) был заключен Договор, согласно условиям которого Продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем Договоре, собственность нежилое помещение XIIa, общая площадь 83,1 кв.м, кадастровый номер: 69:40:0400078:825, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 03.08.2017 (далее - нежилое помещение, объект), находящееся по адресу: <...>.

Согласно пункту 3.1.6. договора Покупатель обязан заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 3.1.8. договора Покупатель обязан застраховать за свой счет нежилое помещение в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу Продавца в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Копию договора страхования представить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения.

В случае заключения договора страхования в отношении нежилого помещения на срок меньше, чем срок рассрочки, по истечении первоначального договора страхования, Покупатель с силу ч.2. ст.31 Федерального закона от 16.07.1988 №102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» обязан застраховать заложенное (в силу закона) нежилое помещение на сумму не ниже оставшегося обязательства перед продавцом, в случае, если полная стоимость нежилого помещения превышает размер обеспечительного ипотекой обязательства в оставшейся части. Указанная обязанность действует до полной оплаты покупателем стоимости нежилого помещения, указанной в п. 1.2. настоящего договора.

04 июня 2019 года Департамент провел проверку технического состояния нежилого помещения, по результатам которой было выявлено, что помещение используется Покупателем по офис, планировка помещения соответствует техническому паспорту, помещение находится в хорошем техническом состоянии, что нашло отражение в акте проверки от 04.06.2019.

04 июня 2019 года Департамент направил в адрес Общества уведомление о необходимости исполнения условий договора купли-продажи, в котором предложил представить копии договоров с ресурсоснабжающими организациями на оказание коммунальных услуг и копию договора страхования.

Реагируя на указанное обращение, Общество с сопроводительным письмом от 05.06.2019 представило Продавцу копию агентского договора от 01.10.2013 и копию полиса страхования имущества от 05.06.2019.

Полагая, что Покупателем нарушены условия договора об обязанности заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг и своевременному предоставлению договора страхования, 07 июня 2019 года Департамент в адрес Общества направил требование о расторжении Договора (№ 30/2915-и).

Отказ Общества расторгнуть Договор послужил основанием для предъявления настоящего иска.

Суд, оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту решения - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли. В частности, одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В силу статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида.

В соответствии с положениями статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи от 15.09.2017 №41 – надлежаще заключенная сделка, влекущая для сторон взаимные права и обязанности.

Исходя из условий пункта 3.1.6. договора Покупатель обязан заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 3.1.8. договора Покупатель обязан Застраховать за свой счет нежилое помещение в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу Продавца в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 7.2. Договора, он может быть расторгнут и по иным основаниям, в случае если они установлены Федеральным законом. расторжение Договора производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 7.3.).

Согласно пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данным правом отказаться от договора купли-продажи от 15.09.2017 №41 истец воспользовался, направив ответчику 07 июня 2019 года требование о расторжении Договора (№ 30/2915-и).

Департамент указывает в качестве оснований для расторжения Договора не исполнение Обществом предусмотренных пунктами 3.1.6. и 3.1.8. Договора обязанностей по заключению с ресурсоснабжающими организациями договоров на оказание коммунальных услуг и несвоевременное заключением договора страхования нежилого помещения и ссылается на существенность указанных условий, поскольку если бы Продавец мог предвидеть, что ответчиком при исполнении Договора будут допущены вышеуказанные нарушения, Договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что им заключен агентский договор от 01.10.2013 №4А/Т/13, заключенный с МУП «Тверькомнедвижимость» (новое наименование МУП «Тверские объединенные системы»), согласно условиям которого Агент от своего имени, но в интересах Принципала обязуется за обусловленное настоящим Договором вознаграждение по поручению и за счет Принципала ежемесячно производить взаиморасчеты между Принципалом и соответствующими коммунальными службами (организациями) по оплате услуг, указанных в п. 2 настоящего Договора.

По настоящему агентскому договору Агент организует предоставление услуг, а Принципал, являющийся пользователем нежилых помещений в Муниципальном имущественном комплексе, расположенном по адресу: <...> (далее по тексту -МИК), на основании Договора аренды нежилого помещения № 3075, заключенного с Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери 01 декабря 2005 года (далее по тексту - Договор аренды), принимает и оплачивает эти услуги согласно занимаемой части площади МИК.

Агент осуществляет проведение взаиморасчетов между Принципалом и ООО «Тверь Водоканал», ООО «Тверьтепло», ООО «Тверьгорэнергосбыт», ООО ЧОП «Эверест», ЗАО «Тверьлифт», ФГУП «Центр дезинфекции в Тверской области г. Тверь», ООО "Экобытсервис", МУП «Тверьгорэлектро», ООО «Авангард», МУП «ЖЭК», ООО «РЭУ Московского района города Твери» по оплате следующих услуг: водоснабжение, водоотведение (канализация, в т.ч. канализация горячей воды - КГБ) и плата за превышение нормативов сброса загрязняющих веществ в систему канализации, тепловая энергия и подпитка, электроэнергия, охрана, обслуживание лифта, дератизация и дезинфекция, вывоз мусора, обслуживание трансформаторной подстанции, уборка снега (механизированная и ручная) и вывоз снега, ливневая канализация, очистка кровли от снега и сосулек.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По мнению суда, в рассматриваемом случае Департамент не представил суду доказательств того, что со стороны Общества имеются существенные нарушения условий Договора, которые в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ могут служить основанием для его расторжения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Обществом представлен полис страхования имущества юридических лиц и гражданской ответственности за причинение вереда, территория страхования – <...> эт., пом ХIIa, кадастровый номер 69:40:0400078:825.

Департаментом не доказано, что несвоевременное страхование Обществом нежилого помещения причиняет Департаменту какой - либо ущерб, тем более такой, что он значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями Обществом фактически исполняется посредством расчетов за коммунальные услуги с МУП «Тверские объединенные системы».

Суду указанным третьим лицом представлены: контракты энергоснабжения от 21.12.2017 и от 25.12.2018, заключенные с гарантирующим поставщиком АО "Атомэнергосбыт", предметом которого является поставка электрической энергии в торгово-офисное здание д.6 по ул.Трехсвятская в г.Твери; муниципальные контракты на поставку тепловой энергии и теплоносителя в горячей воде от 28.12.2017 и от 29.12.2018, заключенные с гарантирующим поставщиком ООО "Тверская генерация", предметом которых является поставка тепловой энергии и теплоносителя в том числе в нежилое здание д.6 по ул.Трехсвятская в г.Твери; контракты водоснабжения и водоотведения от 28.12.2017, от 28.12.2018, заключенные с ООО "Тверь Водоканал", предметом которых является холодное водоснабжение и водоотведение нежилого здания д.6 по ул.Трехсвятская в г.Твери; контракты на оказание услуг по вывозу мусора от 29.12.2017, от 27.02.2018, от 01.01.2019, предметом которых является вывоз мусора с контейнерной площадке дома 6 по ул.Трехсвятская в г.Твери; заключенные с ООО "Авангард" контракты на оказание услуг по вывозу снега от 28.12.2017, от 28.12.2018 в отношении здания д.6 по ул.Трехсвятская в г.Твери; контракты на оказание услуг по охране указанного здания от 29.12.2017, от 05.02.2018, от 21.02.2018, от 10.02.2018, от 01.02.2019, от 12.02.2019; контракты от 26.12.2017, от 06.12.2018, от 06.11.2018, от 24.12.2018, на обслуживание, текущий ремонт лифтов, установленных в нежилом здании д.6 по ул.Трехсвятская в г.Твери; копии контрактов от 28.12.2017, от 29.12.2018 на техническое обслуживание пожарной сигнализации, установленной в указанном здании.

Факт ограничения срока действия агентского договора от 01.10.2013 действием договора аренды нежилых помещений не свидетельствует о нарушении Обществом обязанности заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг, поскольку соответствующие договоры были заключены МУП «Тверские объединенные системы» в отношении всего здания, а Общество, по заключении договора купли-продажи нежилого помещения, и МУП «Тверские объединенные системы» фактически продолжали исполнять агентский договор от 01.10.2013: Агент организовывал предоставление коммунальных услуг в спорное нежилое помещение, а Общество принимало и оплачивало оказанные коммунальные услуги, что подтверждается представленными в материалы дела копиями счетов на оплату и платежных поручений.

Таким образом, ответчик доказал факт выполнения им обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6. и 3.1.8. Договора.

При изложенных обстоятельствах суд пришел выводу, что истцом не доказано не только допущение ответчиком существенных нарушений спорного договора, но и сам факт его нарушения.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. К числу таких последствий относится признание судом требований истца необоснованными в случае непредставления последним доказательств в обоснование их правомерности.

С учетом вышеизложенного исковые требования удовлетворению не подлежат.

С учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины и отказа в удовлетворении исковых требований, вопрос о ее распределении не требует разрешения.

Руководствуясь статьями 65, 110, 156, 169-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья Л.Г.Погосян