Решение от 6 сентября 2022 г. по делу № А49-2927/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

г. Пенза дело № А49-2927/2022

«06» сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2022 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скакалиной Е.А., протоколировании с использованием средств аудиозаписи рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 314774611801207)

к обществу с ограниченной ответственностью «МСК-Строй», Московская ул., стр.74, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН <***> ОГРНИП 304583534900419)

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй», Московская ул., стр. 74, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 314774611801207)

об обязании устранить препятствия в пользовании помещением,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ФИО2 ул., д. 39А, Пенза г., Пензенская область, 440600 (ИНН <***> ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску): представитель ФИО3 (доверенность, диплом);

от первого ответчика (по первоначальному иску): представитель ФИО4 (доверенность, диплом);

от второго ответчика (по первоначальному иску): представитель ФИО4 (доверенность, диплом);

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением об истребовании из чужого незаконного владения ООО «МСК-Строй» нежилого помещения №54, общей площадью 47,9 кв.м., находящегося на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу <...>, являющегося частью нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м, расположенного по адресу <...>, принадлежащего ИП ФИО1 Истец просит суд указать в решении, что решение арбитражного суда по делу является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации прекращения обременения помещения (запись в ЕГРН об обременении от 10.02.2022 г. №58:29:4005014:240-58/059/2022-5).

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 11, 12, 183, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 25.03.2022 г. привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Определением суда от 20.04.2022 г. принято к производству встречное исковое заявление ООО «МСК-Строй» к ИП ФИО1, в котором истец по встречному иску просит суд:

1. Обязать ИП ФИО1 устранить препятствия в пользовании ООО «МСК- Строй» нежилым помещением № 54 площадью 47,9 кв.м, находящимся на третьем этаже нежилого здания по ул. Московская, д. 74, не чинить препятствий в использовании указанного помещения в период действия договора аренды № 7 от 01.02.2022 г.

2. Обязать представителя ИП ФИО1 ФИО5 передать директору ООО «МСК-Строй» ключи от нежилого помещения № 54 площадью 47,9 кв.м, находящегося на третьем этаже нежилого здания по ул. Московская, д. 74.

3. Обеспечить беспрепятственный доступ сотрудников и директора ООО «МСК- Строй» в нежилое помещение № 54 площадью 47,9 кв.м, находящееся на третьем этаже нежилого здания по ул. Московская, д. 74, в период действия договора аренды № 7 от 01.02.2022 г.

Судебное заседание назначено на 26.08.2022 г.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлено в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 6-7), в том числе, публично путём размещения информации о движении дела на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://www.penza.arbitr.ru/.

В отзыве на иск третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области указало, что 08.02.2022 г. ФИО6 обратилась с заявлением о государственной регистрации договора аренды №7 от 01.02.2022 г., заключенного с ООО «МСК-Строй». Государственная регистрация указанного договора произведена 10.02.2022 г. Третье лицо просит суд рассмотреть дело без участия представителя Управления, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда (т. 2 л.д. 33).

Представитель истца (по первоначальному иску) в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал, просил истребовать имущество из чужого незаконного владения и прекратить запись в ЕГРН об обременении нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м правом аренды в пользу ООО «МСК-Строй» по доводам, изложенным в иске и объяснениях по делу.

Представитель ответчиков (по первоначальному иску) в судебном заседании указал, что основания для удовлетворения первоначальных исковых требований отсутствуют по доводам, изложенным в отзывах на иск и дополнениях к отзывам, просил встречный иск удовлетворить.

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца (по первоначальному иску) и ответчиков (по первоначальному иску), арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение (здание), площадью 3 952,9 кв.м. с кадастровым номером 58:29:4005014:240, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 25-28).

31.07.2019 г. между ИП ФИО1 (Принципал) и ИП ФИО6 (Агент) был заключен агентский договор (т. 1 л.д. 21-24), согласно которому Принципал поручает, а Агент берет на себя обязательства совершать от своего имени, но за счет Принципала фактические и юридические действия по отношению к нежилому зданию по адресу: <...> (далее по тексту договора - недвижимое имущество), в части, на которую у Принципала имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности. Указанное нежилое здание принадлежит Принципалу на праве собственности: свидетельство о государственной регистрации прав от 14.04.2014 г. серия 58 № 648739 (п. 1.1. договора).

Согласно агентскому договору в связи с полученным поручением Агент обязан заключать договоры аренды с арендаторами нежилых помещений в нежилом здании, указанном в п. 1.1. данного договора.

В соответствии с п. 2.1.5. договора Агент обязуется письменно согласовывать с Принципалом все заключаемые Агентом договоры, как арендные, так и договоры, связанные с обслуживанием, ремонтом, охраной и эксплуатацией здания.

Согласно п. 5.1 договора Агент заключает договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав недвижимого имущества, с арендаторами от своего имени и за счет Принципала на согласованных с Принципалом условиях. По заключенным договорам приобретает права и становится обязанным Агент.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 84-90), нежилое помещение с кадастровым номером 58:29:4005014:240 обременено правом аренды в пользу ООО «МСК-Строй», дата государственной регистрации обременения – 10.02.2022 г., номер государственной регистрации: 58:29:4005014:240-58/059/2022-5, срок обременения – с 10.02.2022 г. на 60 месяцев, основание государственной регистрации обременения – договор аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г.

В материалы дела истец по первоначальному иску представил договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. (т. 1 л.д. 18-20), заключенный между ИП ФИО6 (арендодатель, действующий от имени ИП ФИО1 на основании агентского договора от 31.07.2019 года) и ООО «МСК-Строй» (арендатор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилое помещение № 54, общей площадью 47,9 кв.м., именуемое в дальнейшем «Помещение», находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...>. Помещение предоставляется арендатору для расположения офиса.

Срок аренды помещения определяется с даты принятия помещения арендатором по акту приема-передачи сроком на 60 месяцев (п. 1.2 договора аренды).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2022 г. нежилое помещение № 54, общей площадью 47,9 кв.м., находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, передано арендатору ООО «МСК-Строй» во временное владение и пользование (т. 1 л.д. 20 оборот).

Обратившись с исковым заявлением в суд, ИП ФИО1 указал, что о заключении договора аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г. он узнал лишь после получения выписок из ЕГРН в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества и копий договоров, заключенных ИП ФИО6 во исполнение агентского договора от 31.07.2019 г.

Поводом для получения выписок из ЕГРН послужило поступление платежей по 8 платежным поручениям от ответчика ООО «МСК-Строй» с назначением платежа «оплата по договору купли-продажи земельного участка б/н от 14.02.2022 г.». При этом, истец не давал своего согласия на заключение указанного договора, не знал о его заключении.

После получения выписок из ЕГРН, истцом было установлено, что ИП ФИО6, в том числе, был заключен спорный договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г.

Истец указывает на то, что договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. был заключен агентом в нарушение условий агентского договора, поскольку согласно п. 1.1. агентского договора агент обязан при заключении договоров действовать от собственного имени, в договоре аренды же указано, что он действует от имени ИП ФИО1

Договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. был заключен агентом в нарушение п. 2.1.5 агентского договора без согласования с принципалом.

Договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. нарушает права истца не только фактом отсутствия согласования его заключения с истцом, но и установленным в договоре сроком аренды (5 лет), который обременяет истца при реализации своих правомочий как собственника объекта (в том числе и в связи с отсутствием возможности отказа от договора аренды в одностороннем порядке), а также нерыночной ценой в 500 рублей за квадратный метр, в то время как иные помещения в здании сдаются в аренду на срок 11 месяцев по цене, начиная от 600 рублей за квадратный метр, то есть заключением данного договора агент причинил истцу убытки.

Также истец указывает на то, что ООО «МСК-Строй» не является добросовестным арендатором. В преамбуле договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. имеется указание на то, что ИП ФИО6 при заключении данного договора действует от имени ИП ФИО1 на основании агентского договора от 31.07.2019 г. Соответственно, ООО «МСК-Строй» обязано было при заключении договора аренды ознакомиться с содержанием агентского договора от 31.07.2019 г. и запросить у ИП ФИО6 согласие собственника на сдачу помещения в аренду, что сделано не было, либо договор аренды заведомо был заключен сторонами в отсутствие согласия собственника, что представляется для истца вероятным, поскольку ИП ФИО6 и генеральный директор ООО «МСК-Строй» ФИО6 являются мужем и женой. Следовательно, арендатор, знал или должен был знать о необходимости получения ИП ФИО6 согласия собственника на заключение договора аренды и об отсутствии данного согласия.

ИП ФИО1 указывает на то, что в силу положений ст.ст. 154, 183, 432 ГК РФ договор аренды между истцом и ООО «МСК-Строй» заключен не был, следовательно, имущество находится в незаконном владении у ООО «МСК-Строй» и может быть истребовано по иску собственника. Наличие же договора аренды между ИП ФИО6 и ООО «МСК-Строй» не свидетельствует о законности владения, т.к. договор аренды был заключен ИП ФИО6 с превышением полномочий.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском об истребовании из чужого незаконного владения ООО «МСК-Строй» спорного нежилого помещения.

Ответчик ООО «МСК-Строй» в письменном отзыве на иск и дополнениях к нему (т. 1 л.д. 92, т. 2 л.д. 45, т. 4 л.д. 1-2, 110-111) просил в удовлетворении иска отказать, поскольку правовые основания для истребования имущества отсутствуют, так как ООО «МСК-Строй» владеет спорным имуществом на основании договора аренды №7 от 01.02.2022 г., заключенного в установленном порядке. Договор аренды истцом не оспорен, недействительным судом не признан. Сторонами договор аренды исполнен. Агентский договор 31.07.2019 г. истцом также не оспорен, недействительным судом не признан. Кроме того, ответчик указывает, что деятельность ООО «МСК-Строй» была полностью парализована с 01.04.2022 г. в связи с недопуском в арендуемое помещение со стороны истца. Между тем, в нежилом помещении осталась финансовая и рабочая документация ответчика, его денежные средства, оргтехника, компьютеры с допуском к банковским счетам, бланки строгой отчетности, печать организации, личные вещи и деньги сотрудников. Истец запретил ответчику выносить из помещения принадлежащее ответчику имущество. В настоящее время ответчик не может осуществлять хозяйственную деятельность, не может осуществлять банковские операции, в том числе, по оплате налогов, не может выплачивать заработную плату сотрудникам. Ставка арендной платы, указанная в договоре аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г., сопоставима со ставками арендной платы, указанными в иных договорах аренды, заключенных истцом. Иные договоры аренды заключались ИП ФИО1 на срок от 11 месяцев до 5 лет. Арендная плата в зависимости от этажа и назначения помещения устанавливается в диапазоне от 367 руб. до 1 026 руб. за 1 кв.м. Указанные сделки ИП ФИО1 не оспорены, недействительными не признаны, они исполнены сторонами, невыгодными данные сделки ИП ФИО1 не считает. При таких обстоятельствах ООО «МСК-Строй» полагает, что основания считать недействительным договор аренды, заключенный ООО «МСК-Строй» с ИП ФИО1, по причине длительного срока аренды и минимальной ставки арендной платы, отсутствуют. Кроме того, ответчик указывает на то, что согласно выписке из ЕГРН собственником спорного помещения ИП ФИО1 не является. По договору купли-продажи от 10.04.2014 г. ИП ФИО1 приобрел нежилые помещения в здании по ул. Московская, 74: 1 этаж пом. №1-10, 22-86; 2 этаж, пом. №1-16,34-89, антресоль пом. № 1-15, подвал пом. № 1-5. Помещений на третьем этаже здания (где фактически находится спорное помещение) ИП ФИО1 не приобретал. Необходимо отметить, что отсутствие сквозной нумерации приобретенных помещений (отсутствие помещений №№11-21 на 1 этаже, №№17-33 на 2 этаже) говорит о том, что ИП ФИО1 приобретено не все здание в полном объеме. Данный факт подтверждается представленной копией технического паспорта от 2008 г. на нежилое помещение в лит. А. ООО «МСК-Строй» обращает внимание суда на то, что большая часть здания (ближняя к зданию по ул. Московская, 72) на первом и втором этажах не имеет номеров комнат и обозначена в техпаспорте как два больших помещения без указания номеров. ООО «МСК-Строй» считает, что доказательств принадлежности истребуемой вещи на праве собственности ИП ФИО1 не представлено. ИП ФИО1 также не указаны индивидуально-определенные признаки, характеризующие истребуемую вещь. Истцом в материалы дела представлено разрешение на строительство, выданное Комитетом Пензенской области по охране памятников истории и культуры. Данное разрешение не предусматривает реконструкции здания. Между тем, надстройка третьего этажа в двухэтажном здании представляет собой реконструкцию и работы проведены в нарушение выданного разрешения на строительство. Таким образом, представленные истцом документы не подтверждают законность проведенной реконструкции и возможность в будущем ввода объекта в эксплуатацию.

Ответчик ИП ФИО6 в письменном отзыве на иск (т. 2 л.д 49-52) просила в удовлетворении иска отказать, так как о заключении спорного договора аренды ИП ФИО1 было известно, поскольку ООО «МСК-Строй» и ИП ФИО1 несколько лет связывали договорные отношения в отношении иных объектов. Каких-либо споров по заключенным договорам аренды между сторонами не возникало. Кроме спорного помещения ООО «МСК-Строй» арендовало еще несколько помещений в здании по ул. Московская, 74. Более 6 лет ООО «МСК-Строй» вносило арендную плату истцу по договорам аренды. Условия договора аренды №7 от 01.02.2022 г., заключенного между ИП ФИО6 и ООО «МСК-Строй», ничем не отличаются от других договоров, заключенных ИП ФИО6 в отношении иных помещений в здании по ул. Московская, 74. Спорный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области. Данный договор аренды истцом не оспорен, недействительным судом не признан. Сторонами договор аренды исполнен. Агентский договор от 31.07.2019 г. истцом также не оспорен, недействительным судом не признан. В связи с чем, ответчик полагает, что правовые основания для истребования имущества отсутствуют. ИП ФИО6 не считает нарушенными п. 2.1.5 и п. 5.1 агентского договора от 31.07.2019 г., поскольку согласно п.п. 1.1, 2.1.1, 2.6.4 агентского договора от 31.07.2019 г. ИП ФИО6 была обязана заключать договоры аренды с арендаторами нежилых помещений в здании по ул. Московская, 74. Количество заключенных ей договоров аренды подтверждало эффективность ее работы как агента. Таким образом, ИП ФИО6 являлась и является уполномоченным лицом истца на заключение договоров аренды с арендаторами нежилых помещений в здании по ул. Московская, 74. Типовые условия договора аренды были согласованы с ИП ФИО1 изначально, затем несколько раз перерабатывались и дополнялись. Существенным условием договора аренды ИП ФИО1 всегда считал размер арендной платы. Для каждого этажа им был установлен свой минимальный размер арендной платы. Для первого этажа - не ниже 700 руб. за кв.м., для второго этажа - не ниже 500 руб. за кв.м., для третьего этажа - не ниже 400 руб. за кв.м. Срок договора аренды ИП ФИО1 не считал существенным условием договора, против заключения договоров аренды на длительный срок (до 5 лет) он не возражал, считая таких арендаторов надежными контрагентами. К подобным арендаторам относились ООО «Гастрономчик» (срок аренды 5 лет), ООО «Максимум» (срок аренды 5 лет). Каждый месяц ИП ФИО6 направляла ИП ФИО1 отчеты о своей деятельности с указанием полученных и потраченных денежных средств и реестр договоров аренды. Между сторонами велась и другая переписка по согласованию договоров аренды, договоров на обслуживание здания и т.д. ИП ФИО1 направлялись сканы заключаемых договоров аренды и эксплуатации здания. Значимыми (подлежащими согласованию) ИП ФИО1 считал договоры аренды и эксплуатации здания, сумма по которым превышала 100 000 руб. в месяц. Об этом он несколько раз указывал ИП ФИО6 в письмах. Каких-либо замечаний или указаний по изменению или расторжению заключенных договоров аренды, а также по работе агента, ИП ФИО1 не высказывал. Напротив, он принимал арендные платежи по заключенным договорам аренды ежемесячно, т.е. тем самым одобрил все договоры аренды, заключенные ИП ФИО6 Кроме того, ИП ФИО1 имел доступ к электронной базе заключенных договоров и мог просматривать сканы всех заключенных договоров. За весь период действия агентского договора (более 2,5 лет) ИП ФИО1 никаких замечаний к заключенным договорам не высказывал, что подтверждает соблюдение ИП ФИО6 п. 2.1.5 и п. 5.1 агентского договора от 31.07.2019 г. В п. 2.2 агентского договора от 31.07.2019 г. указано: «Указания принципала должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. В целях предупреждения споров и разногласий, указания принципала должны быть выражены в письменной форме». Каких-либо письменных указаний с момента заключения агентского договора от 31.07.2019 г. до настоящего времени относительно запрета на заключение договоров аренды сроком до 5 лет и более, а также относительно размера арендной платы ИП ФИО1 в адрес ИП ФИО6 не представлял. Письменного запрета на заключение договора аренды с ООО «МСК-Строй» ИП ФИО1 ИП ФИО6 не давал. Таким образом, по мнению ответчика, заключение ИП ФИО6 договора аренды №7 от 01.02.2022 г. с ООО «МСК-Строй» полностью отвечает требованиям агентского договора от 31.07.2019 г. Спорное помещение расположено в мансардном этаже, имеет недостаточное освещение и скошенный потолок, имеет повышенный уровень шума и вибрации, поскольку расположено недалеко от серверной, летом из-за раскаляющейся крыши в помещении жарко. При этом стоимость аренды не ниже, чем у других арендаторов помещений, расположенных на третьем этаже. Таким образом, убытков истцу действиями ответчиков причинено не было.

ООО «МСК-Строй» подало встречный иск к ИП ФИО1, в котором просит суд:

1. Обязать ИП ФИО1 устранить препятствия в пользовании ООО «МСК- Строй» нежилым помещением № 54 площадью 47,9 кв.м, находящимся на третьем этаже нежилого здания по ул. Московская, д. 74, не чинить препятствий в использовании указанного помещения в период действия договора аренды № 7 от 01.02.2022 г.

2. Обязать представителя ИП ФИО1 ФИО5 передать директору ООО «МСК-Строй» ключи от нежилого помещения № 54 площадью 47,9 кв.м, находящегося на третьем этаже нежилого здания по ул. Московская, д. 74.

3. Обеспечить беспрепятственный доступ сотрудников и директора ООО «МСК- Строй» в нежилое помещение № 54 площадью 47,9 кв.м, находящееся на третьем этаже нежилого здания по ул. Московская, д. 74, в период действия договора аренды № 7 от 01.02.2022 г.

В обоснование заявленных встречных исковых требований ООО «МСК-Строй» указывает, что иск об истребовании имущества у незаконного владельца может быть заявлен собственником имущества к лицу, которое владеет спорным имуществом без всяких правовых оснований. Между тем, ООО «МСК-Строй» владеет спорным имуществом на основании договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г., заключенного в установленном порядке.

Между ИП ФИО1 и ИП ФИО6 был заключен агентский договор от 31.07.2019 г., в соответствии которым ИП ФИО6 была обязана заключать договоры аренды с арендаторами нежилых помещений в нежилом здании по адресу: <...>. Таким образом, договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. был заключен во исполнение условий агентского договора.

ООО «МСК-Строй» арендует спорное помещение на протяжении нескольких лет. Кроме спорного помещения ООО «МСК-Строй» арендовало еще несколько помещений в здании по адресу: <...>.

Договор аренды истцом не оспорен, недействительным судом не признан, в связи с чем, основания для истребования имущества отсутствуют.

В объяснениях и в отзыве на встречный иск (т. 2 л.д. 75, 76, т. 4 л.д. 10-12) истец просил первоначальные исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие одобрение сделки собственником нежилого помещения. Агент не согласовал с принципалом условия договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г., следовательно, сделка заключена с превышением полномочий, не получила последующего одобрения, соответственно, в силу положений ст. 183 ГК РФ не влечет правовых последствий для истца. Таким образом, имущество находится в чужом незаконном владении первого ответчика, и истец согласно ст. 301 ГК РФ, п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952, 9 кв.м., расположенное по адресу: <...> (запись в ЕГРН 58-58-38/006/2014-765 от 14.04.2014 г.). Данное помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:29:4005014:570 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административные здания, площадью 4 412 кв.м., также принадлежащем на праве собственности истцу (запись в ЕГРН 58:29:4005014:570-58/059/2020-1 от 28.07.2020 г.).

Инвентарный номер вышеуказанного помещения согласно выписке из ЕГРН 56:401:002:000116460. Управлением Росреестра по Пензенской области в материалы дела представлен технический паспорт ПГО ПФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 28.02.2008 г. на данное помещение. В соответствии с техническим паспортом в здании по ул. Московская, 74 располагается одно помещение площадью 3 947,6 кв.м, принадлежащее истцу на праве собственности. Расхождение в площади в 5 кв.м по сравнению с актуальными сведениями в ЕГРН (3 952,9 кв.м) образовалось в результате демонтажа части перегородок. Помещение расположено на следующих этажах: подвал, 1, 2 этаж, антресоль. При этом антресоль расположена в части здания, выходящей на ул. Московскую (помещения, являющиеся предметом спора, расположены в части здания, выходящей на ул. Пушкина). Здание является памятником истории и культуры (объект культурного наследия).

На основании разрешения на строительство №58-29-001-2019, выданного Комитетом по охране памятников истории и культуры 15.04.2019 г., истцом были произведены работы по сохранению объекта культурного наследия, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта «Здание 2-ой женской гимназии, аптеки и бывшего винного завода XIX в.» по адресу: <...>, в том числе, возведено помещение, являющееся предметом иска.

Спорное помещение было образовано внутри чердачного помещения. На основании чердачного помещения образовался мансардный 3 этаж, где и находится спорное помещение.

В настоящий момент истец оформляет необходимые для ввода в эксплуатацию документы.

Истец указывает на то, что он является единственным собственником помещения (здания) и земельного участка, на котором расположен спорный объект. По причине отсутствия согласия истца на передачу нежилого помещения ответчику в аренду (а равно и отсутствия со стороны истца последующего одобрения сделки) спорное помещение выбыло из владения истца помимо его воли, в связи с чем, первоначальные исковые требования просит удовлетворить, во встречном иске отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

В силу положений ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 34 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Согласно позиции, изложенной в п. 36 постановления от 29.04.2010 N 10/22 в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В материалы дела истцом представлен договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 10.04.2014 г. (т. 4 л.д. 71-72), заключенный между ОАО «Пензенский научно-учебный центр» (продавец) и ФИО1 (покупатель), в соответствии с п. 1 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность недвижимое имущество – помещение в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 3 952,9 кв.м, этаж: 102, антресоль, подвал, номера на поэтажном плане: этаж №1: №1-10, 22-86, этаж 2: №1-16, 34-89, антресоль: №1-15, подвал: №1-5, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Московская, д. 74, именуемое в дальнейшем «Помещение», и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-деловых целей, общая площадь 4 013 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Московская, 74 («Земельный участок»). Помещение располагается на отчуждаемом Земельном участке.

Нежилое помещение общей площадью 3 952,9 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Московская, д. 74, является объектом культурного наследия (здание 2-й женской гимназии, аптеки и винного завода), о чем подтверждает «Охранное обязательство собственника культурного наследия (памятника истории и культуры)», заключенное между ОАО «Пензенский научно-учебный центр» и Министерством культуры Пензенской области 31 марта 2008 г. (п. 6 договора купли-продажи).

Помещение и земельный участок были переданы продавцом покупателю по передаточному акту от 10.04.2014 г. (т. 4 л.д. 74).

Договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке регистрирующим органом 14.04.2014 г. (т. 4 л.д. 73).

Согласно техническому паспорту на здание по адресу <...>, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 28.02.2008 г. (т. 4 л.д. 75-88), общая площадь здания составляет 3 947,6 кв.м. Здание состоит из 1, 2 этажей, антресоли и подвала.

В договоре купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 10.04.2014 г. указана площадь приобретенного истцом здания – 3 952,9 кв.м, что на 5,3 кв.м больше площади здания, указанной в техническом паспорте. Истец пояснил данную разницу демонтажем части перегородок в здании.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 84-90), за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение по адресу <...> площадью 3 952,9 кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 10.04.2014 г. было приобретено все здание по адресу <...>.

Истец в ходе рассмотрения дела пояснил, что 15.04.2019 г. им было получено разрешение на строительство №58-29-001-2019 (т. 4 л.д. 101-104), согласно которому истец получил разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.

Согласно п. 4 разрешения на строительство количество этажей здания после завершения работ – 4, в том числе 1 подземный этаж.

В материалы дела истцом представлены копии из проектной документации (т. 4 л.д. 89-100), согласно которой в результате проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, проводимых в соответствии с разрешением на строительство №58-29-001-2019 от 15.04.2019 г., на основании чердачного помещения образуется третий мансардный этаж, внутри которого и расположено спорное помещение.

Таким образом, истцом доказан факт принадлежности ему на праве собственности спорного нежилого помещения площадью 47,9 кв.м, находящегося на третьем этаже здания по адресу <...>.

Доказательств принадлежности указанного помещения иному лицу ответчиками не представлено.

То обстоятельство, что истцом в настоящий момент еще не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после проведения работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с разрешением на строительство №58-29-001-2019 от 15.04.2019 г., правового значения для разрешения спора по настоящему делу не имеет, поскольку судом установлено, что все здание по адресу <...> принадлежит на праве собственности истцу, ИП ФИО6 собственником переданного в аренду нежилого помещения не является, вправе распоряжаться данным помещением только с разрешения собственника – ИП ФИО1, осуществление истцом реконструкции здания не исключает факт принадлежности истцу спорного помещения на праве собственности.

Судом также установлено и ответчиками не оспаривается, что 01.02.2022 г. между ИП ФИО6 (арендодатель, действующий от имени ИП ФИО1 на основании агентского договора от 31.07.2019 года) и ООО «МСК-Строй» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №7, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилое помещение № 54, общей площадью 47,9 кв.м., именуемое в дальнейшем «Помещение», находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение принадлежит на праве собственности ИП ФИО1, является частью нежилого помещения (здания) с кадастровым номером 58:29:4005014:240.

В п. 1.4. договора аренды также содержится указание, что передаваемое в аренду помещение принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Управлением Росреестра по Пензенской области от 14.04.2014 г., о чем 14.04.2014 г. в ЕГРН сделана запись №58-58-38/006/2014-765.

В п. 1.4. договора аренды также указано, что арендодатель действует в настоящем договоре на основании заключенного с собственником агентского договора б/н от 31.07.2019 г.

В соответствии с п. 2.1.5. агентского договора от 31.07.2019 г. агент обязуется письменно согласовывать с принципалом все заключаемые агентом договоры, как арендные, так и договоры, связанные с обслуживанием, ремонтом, охраной и эксплуатацией здания.

Обратившись в суд с иском, истец указал, что ИП ФИО6 в нарушение п. 2.1.5. агентского договора от 31.07.2019 г. не согласовала с истцом заключение с ООО «МСК-Строй» договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г.

Истцу не было известно о заключении ИП ФИО6 спорного договора аренды, истец узнал о заключении договора аренды только после получения выписки из ЕГРН в отношении принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240. Истец не одобрил впоследствии заключение ИП ФИО6 договора аренды. Условия договора аренды являются невыгодными для истца.

ИП ФИО6 в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила суду доказательств согласования с истцом заключения договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г.

Ответчики указали на то, что не имеют возможности в настоящее время представить суду письменное согласование истцом заключения договора аренды, поскольку истец не допускает представителей ответчиков в спорное помещение, где находится вся документация, связанная с заключением и исполнением договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г.

Истец факт недопуска отрицает.

Судом в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра по Пензенской области» была запрошена копия дела правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:4005014:240.

В деле правоустанавливающих документов отсутствует письменное согласие ИП ФИО1 на заключение ИП ФИО6 с ООО «МСК-Строй» договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. был заключен ИП ФИО6 в нарушение п. 2.1.5. агентского договора от 31.07.2019 г. без получения письменного согласия ИП ФИО1

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Положения данной статьи применяются независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрено, что последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, изложенными в Информационном письме от 23.10.2000 N 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 5) под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При этом, независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа, уполномоченного в силу закона, учредительных документов или договора, или собственника заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Судом установлено, что заключение спорного договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. не было согласовано ИП ФИО6 с собственником имущества – ИП ФИО1, следовательно, ИП ФИО6 при заключении указанной сделки действовала с превышением полномочий.

Доказательств последующего одобрения ИП ФИО1 сделки в материалы дела также не представлено.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. считается заключенным от имени и в интересах совершившего данную сделку лица – ИП ФИО6, и не создает каких-либо правовых последствий для ИП ФИО1

Поскольку ИП ФИО6 без согласия собственника распорядилась принадлежащим ему имуществом, собственник имущества – ИП ФИО1 вправе в силу положений ст. 301 ГК РФ истребовать свое имущество из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй».

ООО «МСК-Строй» пояснило, что в спорном помещении до настоящего времени находится принадлежащее ему имущество (оргтехника, мебель, документация).

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Поскольку между истцом и ООО «МСК-Строй» отсутствуют отношения по аренде спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права – предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м (т. 1 л.д. 84-90), в ЕГРН зарегистрировано обременение указанного нежилого помещения правом аренды в пользу ООО «МСК-Строй», дата государственной регистрации обременения – 10.02.2022 г., основание – договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г.).

На основании вышеизложенного, поскольку иск направлен на оспаривание зарегистрированного права аренды, вытекающего из зарегистрированной сделки, в качестве ответчиков по первоначальному иску истцом обоснованно привлечены стороны договора аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. – ООО «МСК-Строй» и ИП ФИО6

На основании вышеизложенного, арбитражный суд признает первоначальные исковые требования ИП ФИО1 к ООО «МСК-Строй» и ИП ФИО6 подлежащими удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., решение по настоящему делу является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации прекращения обременения нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м по адресу: <...> правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН <***>), номер и дата государственной регистрации обременения: 58:29:4005014:240-58/059/2022-5 от 10.02.2022 г.

Поскольку судом установлено, что ответчик - ООО «МСК-Строй» занимает нежилое помещение в отсутствие правовых оснований, встречные исковые требования ООО «МСК-Строй» об устранении препятствий в пользовании помещением не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с ответчиков (по первоначальному иску) в пользу истца (по первоначальному иску) подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме по 3 000 руб. с каждого.

Судебные расходы по оплате госпошлины по встречному иску подлежат отнесению на истца по встречному иску

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить, расходы по оплате госпошлины по первоначальному иску отнести на ответчиков по первоначальному иску.

Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН <***>) нежилое помещение №54 общей площадью 47,9 кв.м, находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м по адресу: <...>, принадлежащее индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации прекращения обременения нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м по адресу: <...> правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН <***>), номер и дата государственной регистрации обременения: 58:29:4005014:240-58/059/2022-5 от 10.02.2022 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) расходы по оплате госпошлины в сумме 3 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) расходы по оплате госпошлины в сумме 3 000 руб.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) оставить без удовлетворения, расходы по оплате госпошлины по встречному иску отнести на истца по встречному иску.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Г.В. Алексина