Решение от 7 февраля 2020 г. по делу № А41-92027/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-92027/19
07 февраля 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ГЕОПРОЕКТИЗЫСКАНИЯ" к ОАО "РЖД" о расторжении договора

третье лицо: ФГБУ "НП "Лосиный остров"

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "ГЕОПРОЕКТИЗЫСКАНИЯ"(далее истец) обратилось в суд с иском к ОАО "РЖД" о расторжении договора купли-продажи № ЦРИ/4/КП/2920/13/000091 от 01.07.2013г. и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Иск основан на положениях ст.ст.309,451,453 ГК РФ.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик по иску возражал. Третье лицо не явилось, извещено.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему:

30.04.2013 Открытым акционерным обществом «Российские железные дороги», в лице филиала Московской железной дороги, проводился Открытый аукцион № 1187/ОА-МОСК/13 по продаже принадлежащих ОАО «РЖД» на праве собственности четырех объектов недвижимого имущества расположенных по адресу: <...> продаваемых как единый имущественный комплекс.

Согласно аукционной документации Ответчик выставил на продажу следующее Имущество:

Наименование объекта

Адрес объекта

(местоположен)

Площадь застройки

Общая площадь, кв.м./ протяженность м./ объем куб.м.

Кадастровый (условный) номер объекта

Запись о государственной регистрации права собственности ОАО «РЖД»

Здание административное

<...>

-
130 кв.м.

50-50-12/028/2009-316

от 25.04.2009 № 50-50-/12/028/2009-316

Водопровод

<...>

-
18 кв.м.

50-50-12/028/2009-317

от 25.04.2009 № 50-50-/12/028/2009-317

Забор железобетонный

<...>

-
772 м.

50-50-12/028/2009-318

от 25.04.2009 № 50-50-/12/028/2009-318

Площадка с грунтовым покрытием

<...>

7 280 кв.м.

-
50-50-12/028/2009-319

от 25.04.2009 № 50-50-/12/028/2009-319

По результатам проведенного 19.06.2013 Аукциона, ООО «Геопроектизыскания» был признан победителем и с ним был заключен Договор купли-продажи № ЦРИ/4/КП/2920/13/000091 от 01.07.2013г.

Истцом оплачена стоимость договора в размере 40 053 560 руб.

Имущество по акту до настоящего времени не принято.

В обоснование своих требований истец указывает, что решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-128/2018 было признано отсутствующим право собственности ОАО «РЖД» на следующие объекты:

- площадка с грунтовым покрытием, назначение: нежилая, строительная, расположенная по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, <...> кадастровый номер 50:12:0100135:49,

- забор железобетонный, протяженность 772 м., расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, <...> кадастровый номер 50:12:0100135:48,

- водопровод, протяженностью 18 м., кадастровый номер 50:12:0100135:46, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, <...>.

Как установлено судом все объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:12 предоставленном ФГБУ «НП «Лосиный остров» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Постановления Главы Мытищинского района Московской области № 1454 от 16.05.2001г., изданного во исполнение п. 6 Постановления Правительства Москвы и Администрации Московской области № 235-113 от 29.04.1992г. Договорные отношения между ФГБУ «НП «Лосиный остров» и ОАО «РЖД» на право использования земельного участка под спорными объектами отсутствуют.

Таким образом, вышеуказанным решением суда было признано отсутствующим право собственности Ответчика на три из четырех объектов имущественного комплекса, являвшегося предметом договора купли-продажи.

Кроме того, тем же решением суда было установлено, что:

- забор железобетонный является объектом вспомогательного назначения, созданным для обслуживания иных объектов, в том числе в качестве улучшения земельного участка, на котором он расположен и является элементом, обозначающим границы и ограничивающим доступ на земельный участок;

- водопровод, протяженностью 18 м., кадастровый номер 50:12:0100135:46, является объектом вспомогательного назначения, созданным для обслуживания иных объектов, в том числе в качестве улучшения земельного участка, заключающегося в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком;

- площадка с грунтовым покрытием не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, является объектом вспомогательного назначения, созданным для обслуживания иных объектов, в том числе в качестве улучшения земельного участка, на котором он расположен, и является элементом благоустройства.

Исходя из выводов суда по вышеуказанному делу, все три объекта являются объектами вспомогательного назначения, созданными в качестве улучшения земельного участка, связаны с ним общим назначением (принадлежностью) и в силу ст. 135 ГК РФ следуют судьбе главной вещи, т.е. земельного участка. Иными словами, данные объекты не могут быть самостоятельными предметами гражданского оборота.

Наличие обстоятельств установленных в рамках дела № А41-128/2018, истец относит к обстоятельствам, которые существенно изменили обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, что явилось основанием после соблюдения досудебного порядка для обращения с настоящим иском.

Разрешая данный спор суд руководствуется следующим :

Согласно ст.307,309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями ст.ст. 454,455,456,469,549,554 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Понятие недвижимые и движимые вещи дано в ст. 130 ГК РФ согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так, при заключении договора стороны исходили из того, что продавец (Ответчик) продает, а покупатель (Истец) приобретает принадлежащие ОАО «РЖД» на праве собственности четыре объекта недвижимого имущества.

Цена договора определялась на все четыре объекта.

Данные обстоятельства, определенные договором, могут свидетельствовать о том, что предметом договора был имущественный комплекс.

В рассматриваемом случае именно отнесение объектов к недвижимым вещам было существенным условием договора.

Как указывает истец, при заключении договора он имел намерения приобрести именно объекты недвижимого имущества.

Правовой режим использования вещей отнесенных к движимым, существенно отличается от вещей, отнесенных к недвижимым.

В настоящее время у продавца имеется лишь один объект, обусловленный рассматриваемым договором, который относится к недвижимым вещам.

Поскольку исполнить обязательства продавца по рассматриваемому договору по передачи 4-х объектов недвижимого имущества стало невозможным, истец предложил ответчику расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении сторонами не достигнуто.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 данной статьи устанавливает, что если стороны не достигли соглашения о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из представленных доказательств, суд считает, что в рассматриваемом случае имеется все совокупность условий, определенных ст. 451 ГК РФ, а именно:

на момент заключения договора купли-продажи стороны не могли предполагать и, естественно, исходить из того, что впоследствии судом будет признано отсутствующим право собственности АО «РЖД» на три из четырех объектов продаваемого имущественного комплекса, то есть измениться правовой режим вещи;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые Истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;

причиной изменения обстоятельств является решение Арбитражного суда о признании права отсутствующим, а изначальной причиной – незаконная государственная регистрация объектов, как объектов недвижимости;

при всей степени заботливости Истец не мог преодолеть указанные причины;

изменение правового режима вещи нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Цена всех четырех объектов была одной (без разбивки по отдельным объектам) признание трех объектов принадлежностью земельного участка, влечет для Истца ущерб, так как фактически это означает, что вся сумма по договору была уплачена только за здание. Истец по договору приобретал четыре объекта недвижимости, как имущественный комплекс. Признание судом водопровода, забора и грунтовой площадки неотъемлемой принадлежностью земельного участка, фактически лишает Истца возможности их использования в иных целях, кроме обслуживания земельного участка.

При наличии указанных обстоятельств и с учетом правового положения земельного участка (как особо охраняемых земель), использование Истцом имущественного комплекса в каких-либо коммерческих целях вообще невозможно.

Из существа договора купли-продажи не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет Истец. Из обычаев (ст. 5 ГК РФ) также не вытекает, что риск несет Истец.

В силу ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При таких обстоятельствах требования в части расторжения договора являются обоснованными и как следствие подлежат удовлетворению.

Пунктом 4 ст. 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60).

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Положением ст. 1103 ГК РФ предусмотрено следующее: поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Истец обязательства по оплате имущественного комплекса выполнил в полном объеме. Объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи, истцу не переданы.

Учитывая произведённую оплату истцом ответчику по договору, который расторгнут судом, имущество истцу не передано, следовательно истцу подлежит возврату денежные средства, уплаченные по договору

Расходы по госпошлине суд в соответствии со ст. 110 АПК РФ относит на ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи №ЦРИ/4/КП/2920/13/000091 от 01.07.2013.

Взыскать с ОАО "РЖД" в пользу ООО "ГЕОПРОЕКТИЗЫСКАНИЯ" денежные средства уплаченные по договору в размере 40 053 560 руб. и расходы по госпошлине 206 000 руб.

Решение может быть обжаловано.

СудьяМ.Ю. Бондарев