Решение от 26 сентября 2019 г. по делу № А21-4619/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-4619/2019
г. Калининград
26 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2019 года,

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2019 года,

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Талалас Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда по адресу: 236040, <...>, дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Администрации МО «Зеленоградский городской округ» (ОГРН <***> ИНН <***>)

об оспаривании решения (действий),

и исковому заявлению Администрации МО «Зеленоградский городской округ»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск»

о признании права собственности отсутствующим,

при участии:

от Общества: ФИО2, по доверенности от 08.08.2018, удостоверению, Гак В.В. по доверенности от 10.01.2019, удостоверению

от Администрации: ФИО3, по доверенности от 15.02.2019, паспорту,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск» (далее по тексту – Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным Постановления Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 12 марта 2019 года № 399, обязании Администрацию предоставить Обществу без проведения торгов земельный участок площадью 745 кв.м с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенный по адресу: <...>, в аренду сроком на три года, для завершения строительства принадлежащего заявителю на праве собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:010323:324, расположенного на указанном земельном участке.

Администрация по делу №А21-7844/2019 обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества с КН 39:05:010323:324, площадью 301,6 кв.м, процентом готовности 10%.

Определением от 12.07.2019 дело №А21-4619/2019 объединено с делом №А21-7844/2019 для совместного рассмотрения в рамках дела №А21-4619/2019.

В судебном заседании представители Общества просили заявление удовлетворить по доводам, изложенным в заявлении и письменной позиции по делу, ссылались на отсутствие у Администрации законных оснований для отказа от заключения договора аренды для завершения строительства объекта. Общество просит в удовлетворении искового заявления о признании права собственности на неоконченный строительством объект отказать, поскольку объект возведен в соответствии с выданным обществу разрешением на строительство, обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции, не носят преюдициальный характер в рамках настоящего дела, поскольку касаются иного объекта.

Представитель Администрации пояснял, что возведение спорного объекта с КН 39:05:010323:324 производилось за пределами срока действия разрешения на строительство; решением Зеленоградского районного суда от 28.11.2016 года по делу №2-806/16 удовлетворен иск администрации о признании отсутствующим права собственности на объект с КН 39:05:010323:95, расположенный на этом же участке. Судом общей юрисдикции при вынесении решения от 28.11.2016 был установлен факт отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010323:24 объектов недвижимого имущества. Подробная позиция изложена в отзыве.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 24.02.2014 года между Администрацией и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 72-КЗО/2014, расположенного по адресу: <...> а, кадастровый номер 39:05:010323:24, под реконструкцию кафе на 40 мест.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 23.02.2019 г.

Согласно пункту 4.3.3 договора Арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю.

На указанном земельном участке находится принадлежащий обществу на праве собственности незавершенный строительством объект недвижимого имущества с КН 39:05:010323:324, площадью 301,6 кв.м, процентом готовности 10%.

Общество указывает, что до истечения срока действия договора обращалось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

Однако, в начале февраля 2019 обществом от Администрации получена претензия от 22.01.2019, в которой Администрация уведомила арендатора о прекращении договора аренды № 72-КЗО/2014 от 24.02.2014 года с 23.02.2019 г.

Общество, не согласившись с указанной претензией, 21.02.2019 вновь обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды или заключении договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в связи с наличием принадлежащего арендатору на праве собственности незавершенного строительством объекта недвижимого имущества для завершения его строительства.

Ответ на указанное заявление Обществом в установленный законом срок получен не был.

В то же время Обществу стало известно, что 12 марта 2019 года главой администрации МО «Зеленоградский городской округ» ФИО4 вынесено постановление № 399 о прекращении с 23.02.2019 договора аренды земельного участка № 72-КЗО/2014 от 24.02.2014 г., заключенного с ООО «Гостевой дом «Зеленоградск».

Заявитель, ссылаясь, что постановление является незаконным, нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.

Администрация в свою очередь, после обращения общества в суд с настоящим заявлением, обратилась в суд с иском о признании отсутствующим права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества с КН 39:05:010323:324, площадью 301,6 кв.м, процентом готовности 10%.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

В свою очередь, необходимые для реализации такого права условия установлены в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях, если:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом по смыслу указанных положений названные лица имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии всей совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом. Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 39:05:010323:24 был предоставлен Обществу по договору от 24.02.2014 № 72-КЗО/2014.

На испрашиваемом земельном участке находится незавершенный строительством объект с КН 39:05:010323:324, зарегистрированный за Обществом на праве собственности 1902.2019 года.

Задолженности по арендной плате у арендатора не имеется.

Земельный участок был предоставлен Обществу в аренду без торгов, соответственно, заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из изложенного следует, что на момент обращения общества с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта имелась совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с Обществом нового договора аренды без проведения торгов.

Более того, из материалов дела следует, что Администрация в нарушение установленного законом срока рассмотрения заявлений, ответ на обращение общества от 21.02.2019 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:05:010323:24 в аренду сроком на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимого имущества с КН 39:05:010323:324, площадью 301,6 кв.м, процентом готовности 10%, не направила.

Так, в претензии от 08.05.2019 №2587-ю/01.24, направленной в адрес Общества, Администрация указывает на поступившее от Общества заявление о заключении нового договора. При этом Администрация ссылалась на вступившее в законную силу решение Зеленоградского районного суда от 28.11.2016 года по делу №2-806/16 о прекращении права собственности на объект с кадастровым номером 39:05:010323:95 в связи с фактическим отсутствием данного объекта и потребовала у общества снять объект с кадастрового учета.

Между тем, указанным решением суда общей юрисдикции было прекращено право собственности ФИО5 (а не Общества) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:010323:95 степенью готовности 18%, тогда как Общество обращалось с заявлением от 21.02.2019 о заключении договора аренды земельного с кадастровым номером 39:05:010323:24 сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимого имущества с КН 39:05:010323:324, площадью 301,6 кв.м, процентом готовности 10%, т.е. иного объекта. В материалах дела имеются чертежи градостроительного плана, подтверждающие, что конфигурация двух объектов различная.

Письмом от 08.05.2019 № И-564/мфц (по истечении более 3-х месяцев) Администрация со ссылкой на вынесенное Постановление Администрации от 12.03.2019 от № 399 отказала в предоставлении муниципальной услуги.

Рассмотрев исковое заявление Администрации о признании отсутствующим зарегистрированного за Обществом права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества с КН 39:05:010323:324, площадью 301,6 кв.м, процентом готовности 10%, суд считает его не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Основанием для государственной регистрации за Обществом права собственности на объект явилось выданное Администрацией разрешение на строительство от 30.10.2014 № RU 39520101-0081 сроком действия до 30.10.2016 года и действующий на дату регистрации права договор аренды земельного участка № 72-КЗО/2014 от 24.02.2014.

В обоснование исковых требований Администрация ссылалась на возведение данного объекта после истечения срока действия разрешения на строительство.

Между тем неоспоримых доказательств того, что Общество вело строительство спорного объекта после истечения срока действия разрешения на строительство, или объект не соответствует утвержденной проектной документации, Администрацией не представлено. Ссылки Администрации на решение Зеленоградского районного суда от 28.11.2016 года по делу №2-806/16, в мотивировочной части которого суд отметил отсутствие на земельном участке объектов недвижимости, судом не принимается во внимание, поскольку обстоятельства, установленные данным решением, не имеют преюдициального значения в рамках рассмотрения настоящего дела, поскольку предметом исследования по делу №2-806/16 являлся иной объект, принадлежащий другому субъекту права, общество при осмотре в ходе судебного заседания земельного участка участия не принимало. С учетом изложенного, судом отклонено ходатайство Администрации об обозрении материалов дела №2-806/16.

В материалы дела Обществом представлены фотографии расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества с КН 39:05:010323:324, фактическое его наличие на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010323:24 сторонами не оспаривается.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что основанных на законе оснований для принятия 12.03.2019 Администрацией оспариваемого Постановления от № 399 «О прекращении договора аренды земельного участка № 72-КЗО/2014 от 24.02.2014» у заинтересованного лица не имелось.

При вышеизложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Администрации суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 167-170, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ООО «Гостевой дом Зеленоградск» удовлетворить.

Признать незаконным Постановление Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 12.03.2019 года № 399.

Обязать Администрацию муниципального образованияЗеленоградский городской округ» предоставить ООО «Гостевой домЗеленоградск» без проведения торгов земельный участок площадью 745 кв.м с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенный по адресу: <...>, в аренду сроком на три года, для завершения строительства принадлежащего заявителю на праве собственности объекта с кадастровым номером 39:05:010323:324, расположенного на указанном земельном участке.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гостевой дом Зеленоградск» 3 000 рублей в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

Судья

Е.А. Талалас

(подпись, фамилия)