Решение от 15 января 2026 г. АС Алтайского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул Дело № А03-11953/2025


Резолютивная часть решения суда объявлена 23 декабря 2025 года


Решение суда изготовлено в полном объеме 16 января 2026 года


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Янушкевич С.В., при ведении протокола секретарем Осокиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр», г. Рубцовск, к Администрации города Рубцовска Алтайского края, г. Рубцовск,

о признании недействительным расчета арендной платы в договоре аренды №18/2025-АИ, в части применения с 07.04.2025 по 06.04.2030 ставки арендной платы по формуле коэффициента Kb равное 1,0 (Благоустроенный объект недвижимости) по всей площади нежилого помещения №174 общей площадью 770,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976, об обязании ответчика применить для расчета арендной платы по договору аренды №18/2025-АИ с 07.04.2025 по 06.04.2030 ставку арендной платы в размере коэффициента Kb равное 1,0 (Благоустроенный объект недвижимости) к площади нежилого помещения в размере 129,1 кв.м. и коэффициента Kb равное 0,5 (нелагоустроенный объект недвижимости) к площади нежилого помещения в размере 641,5 кв.м. нежилого помещения №174, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.07.2025, удостоверение № 1217 (в режиме онлайн),

от ответчика: Роте С.А., по доверенности № 266/П/7447 от 12.09.2025, диплом № 035 от 06.07.2018, паспорт (в режиме онлайн),

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации города Рубцовска Алтайского края (далее – ответчик) о признании недействительным расчета арендной платы в договоре аренды №18/2025-АИ, в части применения с 07.04.2025 по 06.04.2030 ставки арендной платы по формуле коэффициента Kb равное 1,0 (Благоустроенный объект недвижимости) по всей площади нежилого помещения №174 общей площадью 770,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976, об обязании ответчика применить для расчета арендной платы по договору аренды №18/2025-АИ с 07.04.2025 по 06.04.2030 ставку арендной платы в размере коэффициента Kb равное 1,0 (Благоустроенный объект недвижимости) к площади нежилого помещения в размере 129,1 кв.м. и коэффициента Kb равное 0,5 (нелагоустроенный объект недвижимости) к площади нежилого помещения в размере 641,5 кв.м. нежилого помещения №174, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976.

При рассмотрении спора от ответчика в суд поступил отзыв на иск и дополнительные пояснения на возражения истца на отзыв, в которых ответчик просит в иске отказать, поскольку, по мнению ответчика, расчет арендной платы по спорному договору производится на основании решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 18.08.2022 № 868 «Об установлении ставок арендной платы для объектов муниципальной собственности города Рубцовска Алтайского края на 2023-2025 годы», специалистами комитета Администрации города Рубцовска по управлению имуществом и специалистами Комитета архитектуры и градостроительства Администрации города Рубцовска неоднократно проводились осмотры вышеуказанного помещения. В результате осмотров было установлено, что нежилое помещение площадью 770,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, состоит из подвального помещения S 641,5 кв.м, и части первого этажа S 129,1 кв.м (двухуровневое). Ответчик утверждает, что в связи с тем, что подвальное помещение оснащено электроэнергией, теплоснабжением и водоснабжением, оно является благоустроенным. Соответственно, при расчете суммы арендной платы применен коэффициент Кb равный 1,0. Истец был ознакомлен с техническим состоянием помещения №174, истец не отказался от заключения договора, не внес в него изменения.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между Администрацией г. Рубцовска (Арендодатель) и ООО «Медицинский центр» (Арендатор), заключен договор аренды муниципального имущества №18-2025-АИ, нежилого помещения №174 общей площадью 770,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976 сроком на 5 лет с 07.04.2025 по 06.04.2030 года (далее по тексту Договор аренды).

24.04.2025 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендуемое помещение №174 общей площадью 770,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976, расположено в двух уровнях, а именно: большей своей частью в подвальном помещении МКД в размере 641,5 кв.м, и на первом этаже в размере 129,1 кв.м., данное соотношение подтверждается, в том числе актом технического состояния к договору аренды, подготовленным сотрудниками Комитета по управлению имуществом Администрации г. Рубцовска.

Также подобное соотношение размещения арендуемого помещения №174 расположенное по адресу: <...>, подтверждается и актом от 25.12.2018 года, составленным сотрудниками «Сибирской генерирующей компании», согласно которому выявлено следующее: «в подвальном помещении, общей площадью 661,5 кв.м. отсутствуют приборы отопления, установлен прибор учета горячего водоснабжения. Первый этаж помещения составляет 109,1 кв.м.».

Решением Рубцовского городского Совета депутатов от 18.08.2022 N 868, установлены ставки арендной платы для объектов муниципальной собственности города Рубцовска Алтайского края на 2023 - 2025 годы".

В п. 2.1 Договора аренды определена сумма арендной платы в размере 118 467,42 рубля в месяц, согласно формуле утвержденной Решением Рубцовского городского Совета депутатов от 18.08.2022 N 868, размер стоимости аренды объекта недвижимости определяется по формуле:СА = БТ х S х Ki х Km х Кb.

При этом коэффициент Кb - коэффициент благоустройства арендуемых объектов недвижимости, принят в расчет по формуле значение равное 1,0 (Благоустроенный объект недвижимости).

Однако, как указано выше, арендуемый объект большей своей частью расположен в подвальном помещении, к площади которого необходимо, согласно Решения Рубцовского городского Совета депутатов от 18.08.2022 N 868, принять в расчет по формуле значение равное 0,5 (неблагоустроенный объект недвижимости (гаражи, подвальные, складские помещения и прочее).

12.05.2025 Истец обратился в адрес Ответчика с письменным заявлением о произведении перерасчета суммы арендной платы, с применением к части арендуемого помещения, расположенного в подвальном помещении коэффициента 0,5 (неблагоустроенный объект) и применении коэффициента 1,0 к части арендуемого помещения расположенного на первом этаже, а также внесении изменений в условия договора, определяющие размер стоимости арендной платы.

28.05.2025 на указанное заявление был получен письменный ответ, согласно которому ответчик отказал в удовлетворении требований.

Истец, считая, что ответчиком неправильно определен размер арендной платы, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В статье 11 Гражданского кодекса РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется, среди прочего, путем внесения изменений в договор аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, следует, что в аренду могут быть переданы здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Таким образом, размер арендной платы в настоящем случае является регулируемым, соответственно, подлежит определению на основании норм законодательства, а не по усмотрению сторон договора.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Договор аренды был заключен после введения в действие Решение Рубцовского городского Совета депутатов от 18.08.2022 N 868, в связи с чем, расчеты размера арендной платы за пользование спорным нежилым помещением должны быть произведены по методике (формуле): СА = БТ х S х Ki х Km х КЬ, где:

БТ - базовый тариф стоимости одного квадратного метра арендуемого объекта недвижимости;

S - общая площадь арендуемого объекта недвижимости;

Ki - коэффициент инфляции за предшествующий год, размер которого устанавливается согласно данным, представленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по формированию официальной статистической информации;

Km - коэффициент в зависимости от места расположения арендуемых объектов недвижимости. Его значение приведено в таблице:

Кb - коэффициент благоустройства арендуемых объектов недвижимости.

Определением суда стороны были обязаны согласовать дату и время, в соответствии с которыми произвести двусторонний осмотр спорного помещения, с приложением результатов фото - и видеофиксации осмотра, двусторонний акт представить в суд.

В целях исполнения определения суда, сторонами был проведен совместный осмотр состояния нежилого помещения №174, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976, по итогам которого составлен акт от 13.10.2025 года, с указанием значимых по существу спора обстоятельств, подписанный уполномоченными лицами Сторон.

По результатам осмотра спорной части нежилого помещения №174, размещенной в подвальном помещении площадью в размере 641,5 кв.м., установлено, что данное помещение полностью находится ниже уровня земли и разделено на два отдельных помещения, площадью 540,5 кв.м. и 101 кв.м. соответственно.

Часть подвального помещения площадью 540,5 кв.м. имеет отдельный вход с западной стороны многоквартирного дома. Данное помещение имеет на всем протяжении коридор, по обе стороны которого располагаются частично изолированные помещения, не имеющие дверных полотен и коробок. Во всех помещениях не имеется: оконных проемов, приборов отопления, систем холодного и горячего водоснабжения, канализования, также в помещении не организовано искусственное освещение, при наличии электрической сети. В данном помещении, проходят внитридомовые магистральные системы отопления, водоснабжения. На поверхностях стен, пола имеются следы от затоплений, помещение требует капитального ремонта. Высота помещений от пола до потолка составляет от 2,4 до 2,5 метров.

Часть подвального помещения площадью 101 кв.м. не имеет отдельного входа и соединено лестничным маршем с частью помещения расположенного на первом этаже.

Подвальное помещение, разделено на помещения кабинетного типа меньшей площади. Во всех помещениях не имеется: оконных проемов, приборов отопления, подключенных систем холодного и горячего водоснабжения, канализования. В части помещений, имеются раковины со смесителями, имеется автоматическая стиральная машина. Системы водоснабжения и канализования не подключены к центральным системам, по причине не завершения строительных работ, из-за отзыва ранее выданного разрешения администрацией г. Рубцовска, на перепланировку и переоборудования нежилого помещения №174 и как следствие не введения в эксплуатацию данной части помещений. Высота помещений от пола до потолка составляет от 2,4 до 2,5 метров.

Таким образом, спорные помещения не могут быть отнесены к разряду благоустроенных.

Учитывая, что Ответчиком допущено неправомерное применение в расчете арендной платы с 07.04.2025 ставки значения коэффициента Кb в размере 1,0 ко всей площади арендуемого помещения, расчет в указанной части подлежит признанию недействительным.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.

Суд неоднократно обязывал ответчика, при наличии возражений относительно обстоятельств, изложенных в акте совместного осмотра спорного подвального помещения, внести денежные средства на депозит Арбитражного суда на оплату судебной экспертизы.

Ответчиком перечисление денежных средств на депозит Арбитражного суда на оплату экспертизы произведено не было, ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчиком также не заявлялось, напротив, ответчик выразил возражения относительно проведения по делу судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным расчет арендной платы в заключенном между обществом с ограниченной ответственностью «Медицинский центр» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Рубцовск, и Администрацией города Рубцовска Алтайского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Рубцовск, 18.04.2025 договоре аренды №18-2025-АИ в части применения с 07.04.2025 по 06.04.2030 ставки арендной платы по формуле коэффициента Kb равное 1,0 (Благоустроенный объект недвижимости) по всей площади нежилого помещения №174 общей площадью 770,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976.

Обязать Администрацию города Рубцовска Алтайского края применить для расчета арендной платы по заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Медицинский центр» и Администрацией города Рубцовска Алтайского края 18.04.2025 договору аренды №18-2025-АИ с 07.04.2025 по 06.04.2030 ставку арендной платы в размере коэффициента Kb равное 1,0 (Благоустроенный объект недвижимости) к площади нежилого помещения в размере 129,1 кв.м. и коэффициента Kb равное 0,5 (Неблагоустроенный объект недвижимости) к площади нежилого помещения в размере 641,5 кв.м. нежилого помещения №174, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 22:70:020722:5976.

Взыскать с Администрации города Рубцовска Алтайского края, г. Рубцовск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр», г. Рубцовск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 50 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения.


Судья С.В. Янушкевич