Решение от 31 января 2019 г. по делу № А56-137554/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-137554/2018
31 января 2019 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2019 года. Полный текст решения изготовлен 31 января 2019 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Энергоцентр»,

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу;

третьи лица: 1) АО «БАНК ВОРОНЕЖ»; 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права;

при участии:

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 07.12.2018),

от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 27.11.2018),

от третьих лиц: 1) ФИО4 (доверенность от 13.12.2018), 2) не явился, извещен;



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Энергоцентр» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, государственный регистратор, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права, изложенный в уведомлении от 24.09.2018 № 78/051/032/2018-219, а также требованием об обязании государственного регистратора осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Энергоцентр» на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 55,6 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...> лит. А пом. 28Н, кадастровый номер 78:31:0001220:2275.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «БАНК ВОРОНЕЖ» (далее – Банк) и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

КГИОП, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечил, однако направил отзыв, в котором указал на несоответствие условий договора купли-продажи помещения требованиям законодательства об охране памятников.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра на иск возражал, ссылаясь на законность вынесенного решения.

Представитель Банка подержал доводы Росреестра, а также указал, что спорный объект находится под арестом.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

04.06.2018 между Обществом (покупателем) и Банком (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 55,6 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...> лит. А пом. 28Н, кадастровый номер 78:31:0001220:2275.

07.06.2018 уполномоченным представителем сторон договора в МФЦ Центрального района Санкт-Петербурга был подан пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, содержавший в себе:

- заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 07.06.2018, подписанное представителем обеих сторон;

- доверенности от 04.06.2018 и от 06.06.2018 на имя ФИО5 от продавца и от покупателя;

- договор купли-продажи от 04.06.2018;

- решение единственного участника от 01.06.2018;

- справка от 04.06.2018;

- доверенность от 04.06.2018 на представителя продавца, подписавшего договор;

- платежное поручение об уплате госпошлины.

20.06.2018 Управление Росреестра уведомлением № 78/051/032/2018-219 сообщило заявителям о приостановлении государственной регистрацию по следующим причинам:

- представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи якобы не соответствует статье 432 ГК РФ и ст.ст. 47, 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

- не представлены учредительные документы сторон сделки.

14.09.2018 заявителем был подан дополнительные документы: учредительные документы и дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи от 04.06.2018.

Однако уведомлением от 24.09.2018 №78/051/032/2018-219 государственный регистратор отказал заявителю в осуществлении регистрационных действий, ссылаясь на то, что представленный на регистрацию договор купли-продажи от 04.06.2018 и дополнительное соглашение № 1 к нему не соответствуют законодательству об объектах культурного наследия, а с заявлением о предоставлении дополнительных документов 14.09.2018 обратилось ненадлежащее лицо, поскольку все доверенности, выданные от имени АО «Банк Воронеж», были отозваны.

Считая отказ в государственной регистрации незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что текст представленного на регистрацию договора купли-продажи от 04.06.2018 содержит указание на наличие зарегистрированного ограничения (обременения права) права: «Выявленный объект культурного наследия. Обязательства по сохранению объекта». Также Общество указывает, что отзыв доверенностей от имени АО «Банк Воронеж» не имеет правового значения, поскольку 14.09.2018 дополнительные документы для регистрации (дополнительное соглашение к Договору и учредительные документы) были представлены представителем ООО «Энергоцентр», как одной из сторон сделки, а не представителем Банка.

Оценив доводы сторон и представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд считает заявленное требование не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно приказу КГИОП от 20.02.2001 № 15 «Об утверждении Списка вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность» здание, являющееся предметом договора купли-продажи, относится к выявленным объектам культурного наследия «Дом ФИО6».

На основании пункта 5 статьи 16.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон 73-ФЗ) выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с Законом 73-ФЗ до принятия решения о включении его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации либо об отказе во включении его в данный реестр.

В силу пункта 10 статьи 48 Закона 73-ФЗ договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона 73-ФЗ в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Таким образом, в силу прямого указания законодательства договор купли-продажи объекта – памятника должен содержать оговорку о том, что покупатель выявленного объекта культурного наследия должен выполнять требования, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Закона 73-ФЗ. При отсутствии такого условия сделка ничтожна.

Между тем, как установлено судом, в договоре купли-продажи и дополнительном соглашении к нему отсутствует обязательство покупателя по выполнению требований. Установленных пунктами 1-3 статьи 47.3 Закона 73-ФЗ.

Заявитель полагает, что указание в договоре сведений о зарегистрированном ограничении (обременении права): «Выявленный объект культурного наследия. Обязательства по сохранению объекта», а также указание в пунктах 2.2.4 и 2.2.6 дополнительного соглашении о том, что покупатель обязуется осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные конструктивные решения и структуры, интерьер объекта культурного наследия, является достаточным доказательством соблюдения требований охранного законодательства.

Суд не может согласиться с приведенной позицией Общества.

Так, в силу положений пунктов 1-3 статьи 47.3 Закона 73-ФЗ собственники объектов культурного наследия обязаны:

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;

5) соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия;

6) не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):

- под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

- под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;

- под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;

8) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

В случае обнаружения при проведении работ на земельном участке в границах территории объекта культурного наследия либо на земельном участке, в границах которого располагается объект археологического наследия, объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, осуществляют действия, предусмотренные подпунктом 2 пункта 3 статьи 47.2 настоящего Федерального закона.

Как видно из приведенной нормы, обязательства, возлагаемые на собственников объектов – памятников, значительно шире того, что отражено в спорном договоре. С учетом изложенного суд соглашается с доводами заинтересованного лица и КГИОП о том, что представленный для совершения регистрационных действий договор купли-продажи не соответствует требованиям охранного законодательства.

Следовательно, вывод Управления Росреестра о несоответствии представленного документа требованиям законодательства является обоснованным, как обоснованным является и отказ в проведении регистрационных действий.

Помимо изложенного необходимо отметить также следующее.

Как указал в своем отзыве Банк, определением Арбитражного суда Воронежской области от 26.09.2018 по делу № А14-14649/2018 прияты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилого помещения, общая площадь 55,6 кв.м., этаж 1, адрес: Санкт-Петербург, Невский пр-т., д.53, лит. А, пом. 28Н, с кадастровым номером 78:31:0001220:2275.

Законность и обоснованность указанного судебного акта по жалобе ООО «Энергоцентр» проверены Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом, который постановлением от 27.12.2018 оставил определение от 26.09.2018 по делу № А14-14649/2018 без изменения.

Наличие указанного ограничения также исключает возможность удовлетворения требований Общества в части обязания регистрирующего органа совершить регистрационные действия.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Вареникова А.О.