Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А27-18101/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ


                                                                                                              Дело №А27-18101/2023


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


5 июня 2024 г.                                                                                      г. Кемерово                                                                                   

Резолютивная часть оглашена 27 мая 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 5 июня 2024 г.


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В.,

при ведении протокола ФИО1,

с участием представителя истца (онлайн подключение) по доверенности № 28 от 26.12.2023 ФИО2, паспорт,

рассмотрев исковое заявление комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка (ИНН <***>)

к гаражному потребительскому кооперативу «ЛОРХ» (ИНН <***>)

о взыскании 46 285,75 руб. долга за период с 22.08.2020 по 31.12.2022 и 3 576,87 руб. пени за период с 22.08.2020 по 31.12.2022 (с учетом уточнений),

третьи лица:

1. ФИО3;

2. ФИО4;

3. ФИО5;

4. ФИО6;

5. ФИО7;

6. ФИО8;

7. ФИО9;

8. ФИО10;

9. ФИО11;

10. ФИО12;

11. ФИО13;

12. ФИО14;

13. ФИО15;

14. ФИО16;

15. ФИО17;

16. ФИО18;

17. ФИО19;

18. ФИО20;

19. ФИО21;

20. ФИО22;

21. ФИО23;

22. ФИО24;

23. ФИО25;

24. ФИО26;

25. ФИО27;

26. ФИО28;

27. ФИО29;

28. ФИО30;

29. ФИО31;

30. ФИО32;

31. ФИО33;

32. ФИО34;

33. ФИО35;

34. ФИО36;

35. ФИО37;

36. ФИО38;

37. ФИО39;

38. ФИО40;

39. ФИО41;

40. ФИО42;

41. ФИО43;

42. ФИО44;

43. ФИО45;

44. ФИО46;

45. ФИО47;

46. ФИО48;

47. ФИО49;

48. ФИО50;

49. ФИО51;

50. ФИО52,

у с т а н о в и л :

комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка (далее – истец, Комитет, арендодатель) обратился в Арбитражный суд с иском к гаражному потребительскому кооперативу «ЛОРХ» (далее – ответчик, кооператив, арендатор)  с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка аренды земельного участка 102 076,70 руб. за период с 1.01.2016 по 31.12.2022, пени 22 963,24 за период с 12.01.2016 по 31.03.2022 и со 2.10.2022 по 31.10.2022.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком под зданием блока гаражей.

Иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства на основании части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик в отзыве заявил о применении исковой давности, указал на неосведомленность о порядке начисления арендной платы, возразил против рассмотрения дела в упрощенном порядке.

Определением от 28.11.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам гражданского судопроизводства. В дальнейшем к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены лица, которые согласно сведениям из ЕГРН являются или являлись в спорном периоде собственниками гаражей, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику.

Суд неоднократно предлагал истцу обосновать предъявление требований к кооперативу, а не к собственникам расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества.

Истец учел довод ответчика об исковой давности, в связи с чем уменьшил размер исковых требований до 46 285,75 руб. долга за период с 22.08.2020 по 31.12.2022 и 3 576,87 руб. пени за период с 22.08.2020 по 31.12.2022; на позиции о взыскании с арендатора настаивал, мотивируя наличием действующего договора аренды; по предложению суда представил справочный расчет арендной платы и пени исходя из площади, занимаемой 5 гаражными боксами право собственности на которые не зарегистрировано и 4 металлическими гаражами на сумму 7 639,78 руб. долга и 604,65 руб. пени.

Ответчик при рассмотрении дела в общем порядке уклонился от явки в судебные заседания, не исполнил ни одно определение суда о представлении доказательств.

Истец не возражал против рассмотрения дела по имеющимся доказательствам.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 42:30:0305076:130, расположенного по адресу: <...> (далее – земельный участок) состоит на кадастровом учете с 5.11.2005, имеет площадь 1 877 кв.м, вид разрешенного использования «под проектирование и строительство индивидуальных гаражей», находится на территории г. Новокузнецка и относится к категории участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды данного земельного участка №03-5016 от 13.07.2007 (далее – договор аренды 2007г.), согласно которому земельный участок передан под проектирование и строительство индивидуальных гаражей сроком до 1.06.2007 и применяется к правоотношениям, возникшим с 26.06.2007. Пунктом 7.4 закреплено условие о возобновлении договора на неопределенный срок, если по истечении его срока ни одна из сторон не заявит о расторжении. В пункте 5.8 указано, что после сдачи объекта в эксплуатацию необходимо переоформить договор аренды земельного участка.

Согласно актуальным сведениям из ЕГРН на участке расположено здание по адресу: <...> с кадастровым номером 42:30:0305076:1795, права на него не зарегистрированы. Здание состоит на кадастровом учете с 16.02.2010 и представляет собой блок гаражей, которые указаны в ЕГРН в качестве помещений.

После постановки на кадастровый учет здания блока гаражей и регистрации права собственности на помещения в нем за физическими лицами на основании распоряжения Администрации г. Новокузнецка №115 от 23.01.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №538 от 12.02.2015 для эксплуатации индивидуальных гаражей (далее – договор аренды 2015г.). В разделе 1 договора указано, что он заключен с ответчиком, как с собственником (пользователем) здания. Однако по сведениям из ЕГРН от 8.02.2024 права на здание никогда не были зарегистрированы ни за кооперативом, ни за иными правообладателями. Право собственности регистрировалось только на помещения за физическими лицами. Сведений о наличии металлических гаражей на дату заключения договора нет, как и о выделении земельного участка под какие-то иные объекты кроме капитальных гаражей.

Срок действия договора установлен до 1.02.2016, условия договора применяются к правоотношениям, возникшим с 1.01.2012. Арендная плата рассчитана на долю 1859/1877.

На оставшиеся 18 кв.м с собственником одного из гаражей в гаражном блоке – ФИО9 заключено соглашение №1/800 о присоединении к договору аренды 2015г. С остальными собственниками гаражей отношения по землепользованию не оформлены.

Установив наличие задолженности по арендной плате, истец направил ответчику претензию, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд.

Согласно акту осмотра, проведенного истцом 5.02.2024, здание блока гаражей состоит из 51 бокса, северо-западнее здания капитальных гаражей расположено 4 металлических гаража, въезд на участок осуществляется через автоматический шлагбаум.

Из 51 гаражного бокса в здании 47 помещений состоят на кадастровом учете, 4 - не состоят; права на 46 капитальных гаражей зарегистрированы за физическими лицами (в основном с 2010 года); на 1 гараж сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается  как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, пунктами 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата является регулируемой. Ее размер определяется в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты».

В статьях 1 и 65 ЗК РФ закреплен основополагающий принцип земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность бесплатного пользования земельным участком.

Также законом закреплен принцип единства юридической судьбы недвижимости и земли, на которой она расположена. В силу статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на период приобретения физическими лицами права собственности на гаражи – 2010 год) и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже недвижимости (перехода права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателем приобретается право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 11401/09, от 11.05.2010 N 82/09, от 21.05.2013 N 16448/12).

Лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании (постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

По общим правилам, закрепленным в статье 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи, возникает с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не предусмотрено законом, вместе с тем иной момент возникновения, установлен для приобретения права собственности на недвижимое имущество, в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива (абзац 3 пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзац 2 пункт 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Приобретая право собственности на нежилые помещения (здания) в особом порядке с момента внесения паевого взноса, члены потребительского кооператива, после строительства объектов, на которые гаражно-строительный кооператив привлекал денежные средства, признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости.

Данная правовая позиция изложена, в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020). Аналогичные подходы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 18.10.2020 по делу N А55-23218/2019, от 03.09.2020 по делу N А55-25425/2019, от 14.10.2021 N А55-18488/2020, постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 по делу N А12-16297/2021, постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023 по делу N А28-717/2022.

Несмотря на неоднократное указание суда, ответчиком не представлены сведения об уплате паевых взносов на строительство блока индивидуальных гаражей. Однако, исходя из того, что право собственности на большую часть гаражей зарегистрировано за физическими лицами в 2010 году, нахождение их в фактическом владении физических лиц никем не оспорено, а о правопритязаниях на паевые взносы на строительство не заявлено, у суда нет оснований сомневаться в том, что право собственности на все капитальные гаражи, указанные в качестве помещений в здании блока гаражей, принадлежит физическим лицам. Доказательств принадлежности какого-либо недвижимого имущества непосредственно ответчику (потребительскому гаражному кооперативу) не представлено. 

Следовательно, первоначально право аренды земельного участка возникло у кооператива на основании договора аренды 2007г., по истечении срока действия возобновленного на неопределенный срок.

Затем после завершения строительства на земельном участке и ввода в эксплуатацию гаражей право собственности на них возникло у физических лиц, в связи с чем в силу закона к ним (а не к кооперативу) перешло в соответствующих долях право аренды земельного участка по договору аренды 2007г.

Как правило, земельный участок, предоставляемый для строительства и эксплуатации группы индивидуальных гаражей является неделимым, поскольку имеет общие подъезды, проезды, обеспечивающие нужды всех владельцев гаражей. Поэтому надлежащим способом оформления отношений по его использованию является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Доля земельного участка определяется пропорционально площади помещения (гаража) каждого из собственников. По такой же схеме происходит оформление арендных отношений с собственниками помещений в здании, расположенном на публичном земельном участке.

Данный порядок предусмотрен следующими нормами:

Согласно части 2 статьи 39.20 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 1.03.2015) в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (часть 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (часть 10 статьи 39.20 ЗК РФ).

Указанные положения применяются также к собственникам машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах (часть 15 статьи 39.20 ЗК РФ).

Статьей 455 ГК РФ и частями 6-8 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрен механизм заключения договора аренды, присоединения к нему, в т.ч. и принудительно в судебном порядке.

С учетом указанных норм перешедшее к собственникам гаражей право аренды надлежало оформить договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, однако фактически такой договор был заключен только с одним физическим лицом, хотя и на долю земельного участка меньшую чем следовало – на площадь самого помещения гаража (18 кв.м) вместо приходящейся на него доли площади неделимого земельного участка.

Суд квалифицирует договор аренды 2015г., заключенный с кооперативом, как ничтожный. Данный договор противоречит основополагающим принципам земельного и гражданского законодательства. Право пользования земельным участком, принадлежащее собственникам гаражей, не может быть оформлено на иного субъекта, в т.ч. и договором.

Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (пункт 1 статьи 123.2 ГК РФ).

Право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации объекта недвижимого имущества, возникает в силу закона и неотчуждаемо. Его нельзя передать кому бы то ни было без права на здание (сооружение), в том числе и гаражному кооперативу.

Тем более при фактическом сохранении пользования за собственником гаража нельзя отделить от права пользования и передать (в т.ч. и гаражному кооперативу) обязанность по плате за землепользование, что имеет место в спорных правоотношениях.

Можно передать кооперативу осуществление общих нужд (уборка мусора, снега, электроснабжение, охрана). Члены кооператива могут поручить последнему также и сбор, внесение, администрирование платежей за землепользование, но при этом в правоотношении по землепользованию сами остаются обязанными лицами. Т.е. уставные цели кооператива не находятся в противоречии, а тем более не преодолевают один из основополагающих принципов земельного и гражданского права (единство судьбы земли и расположенной на ней недвижимости).

Иной поход (делегирование обязанности по плате за землю кооперативу, в т.ч. путем оформления договора аренды) возможно и более удобен публичному органу, уполномоченному на распоряжением публичным земельным участком, но приводит к нарушению принципа единства юридической судьбы недвижимости и земли, на которой она расположена, а также к существенным рискам неисполнения судебных актов о взыскании соответствующей платы и ущербу для бюджета публичного собственника земель, т.е. по сути к нарушению принципа платности землепользования.

Дело в том, что принудительное исполнение обязанности по внесению платы за землю может обеспечиваться за счет недвижимого имущества, которое на ней расположено. Если же обязанность платить будет возложена не на собственника гаража, а на кооператив, то такое обеспечение невозможно. Потребительский кооператив отвечает по своим обязательствам только своим имуществом (какового, как правило, не имеется), члены кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам только в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (пункт 2 статьи 123.3 ГК РФ).

Поскольку право пользования земельным участком принадлежит не кооперативу, а собственникам гаражей, иск о взыскании соответствующей платы и пени по недействительному договору аренды удовлетворению не подлежит. Это, однако, не освобождает лиц, фактически использующих земельный участок, от обязанностей по внесению платы.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя относится на него в силу статьи 110 АПК РФ, но взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья                                                                                                      Е.В. Исаенко