Решение от 29 августа 2023 г. по делу № А53-43496/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-43496/22
29 августа 2023 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2023 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений администрации города Азова к обществу с ограниченной ответственностью «Жемчужина Азова» (ИНН <***>) о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца ФИО2, по доверенности;

от ответчика ФИО3, директор, ФИО4, по доверенности,



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений администрации города Азова (далее также Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Жемчужина Азова» (далее также - Общество), в котором (с учетом уточнений от 08 августа 2023 года) просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 1770 от 23 августа 2010 года, договор аренды имущественного комплекса № 657 от 14 июля 2006 года и возложить обязанность на ответчика освободить имущественный комплекс городского парка в течении 15 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Требования мотивированы тем, что с ответчиком было заключено инвестиционное соглашение, по условиям которого он должен был вложить денежные средства в реконструкцию и благоустройство городского парка. С целью реализации условий инвестиционного соглашения, ответчику по договорам аренды были предоставлены земельный участок, на котором расположен городской парк и находящийся на нем имущественный комплекс. Поскольку ответчик в полном объеме не выполнил обязательства по инвестиционному соглашению, то договоры аренды земельного участка и имущественного комплекса подлежат расторжению. С учетом условий инвестиционного соглашения не исполненными, по мнению Департамента, являются: не возведение ледового катка и боулинг-клуба, отсутствие закрытой танцевальной площадки.



Ответчик, в свою очередь, в представленных письменных возражениях указывал на то, что обязательства по инвестиционному соглашению им исполнены и исполняются. Основание, по которому истец просит расторгнуть договоры аренды – не исполнение условий инвестиционного соглашения, не предусмотрено договорами аренды. По факту не возведения боулинг клуба Общество указывает на то, что вместо боулинг клуба было возведено «Кафе у Фонтана» в котором, наряду с иным размещена закрытая танцевальная площадка. Право на строительство ледового катка с согласия органов местного самоуправления было предано сторонней организации, ввиду передачи права на строительства из состава земельного участка ответчика был сформирован земельный участок под каток, права по которому были ответчиком уступлены в пользу нового ответственного за строительство лица. В части финансового объема вложений Обществе в полном объеме инвестировало денежные средства в развитие парка, произвело благоустройство территории, установило новые аттракционы и места отдыха для посетителей. Также Общество полагает, что Департаментом пропущен срок исковой давности для расторжения договоров (т.1 л.д. 11, 80, т.2 л.д. 117).

В судебном заседании представитель истца поддержал завяленные требования в полном объеме.

Представители ответчика иск не признали.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

16 марта 2006 года между Администрацией города Азова и закрытым акционерным обществом «Жемчужина Азова» (реорганизовано в форме преобразования в ответчика 29 июля 2016 года) было заключено инвестиционное соглашение, по условиям которого Общество обязалось осуществить комплекс мероприятий по созданию (реконструкции) инвестиционного объекта (городского парка) с использованием собственных или привлеченных денежных средств. Размер вложений был определен – не менее 3 000 000 долларов на момент вступления в силу договора (т.2 л.д.49).

Объем работ был определен следующим образом:

- содержание и эксплуатация существующих аттракционов и территории парка;

- строительство крытого ледового катка (в летние месяцы с функцией перепрофилирования в скейт-прощадку и площадку для игры хоккея с мячом);

- строительство боулинг-клуба (бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская игровая комната);

-строительство кофейного клуба;

- развитие сети аттракционов и детский игровых площадок;

- ремонт танцевальной площадки;

- создание торговых мест и точек быстрого питания;

- реконструкция центрального фонтана;

- ландшафтная реконструкция и озеленение парковой зоны;

- ремонт (реконструкция) пешеходных дорожек и освещения;

- установка ограждения парковой зоны и (или) аттракционов;

- ремонт и развитие инженерных коммуникаций;

- создание закрытой танцплощадки;

- строительство (капитальный ремонт) административного здания.

Для реализации условий инвестиционного соглашения Обществу передаются на 49 лет по договорам аренды – земельный участок, под городским парком; здания и сооружения; коммуникации; машины и оборудование (пункт 3.1, 3.2).

Срок инвестирования 10 лет, начало которого определялось моментом вступления в силу договоров аренды указанных в пункте 3.2 соглашения.

Пунктом 7.1 было определено, что соглашение об инвестировании действует в течении всего периода выполнения обязательств по настоящему договору и заключенному на в соответствии с пунктом 3.2 соглашения договору аренды.

14 июля 2006 года между Департаментом и Обществом был подписан договор аренды объектов нежилого фонда, по условиям которого Обществу было передано 34 наименования (объекты, сооружения, аттракционы, сети и т.д.) входящих в состав имущественного комплекса. Срок договора аренды был установлен до 14 юля 2055 года.

18 апреля 2007 года к указанному соглашению было подписано дополнительное соглашение, по условиям которого были внеены изменения в наименования некоторых позиций, а также переданное имущество дополнено позицией № 35 «Пристройка к отдельно стоящему заданию».

Под территорией городского парка был сформирован и внесен в единый государственный реестр недвижимости 20 октября 2006 года земельный участок с кадастровым номером 61:45:0004413:1, площадью 68 442 кв.м. (т.2 л.д. 115).

28 марта 2007 года постановлением мэра города Азова было принято решение о предоставлении Обществу земельного участка, на котором расположен городской парк (т. 2 л.д. 114).

18 апреля 2007 года между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0004413:1, срок договора аренды был установлен до 28 марта 2032 года. Разрешенное использование определено – ля эксплуатации имущественного комплекса (т.3 л.д. 110).

Земельный участок с кадастровым номером 61:45:0004413:1 в результате раздела и выдела из него земельных участков, преобразовался в земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000413:146 площадью 67 416 кв.м. (т.1 л.д. 118).

Земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000413:146 площадью 67 416 кв.м. был предоставлен Обществу по договору аренды от 23 августа 2010 года № 1770, сроком по 28 марта 2032 года. Разрешенное использование определено – для эксплуатации имущественного комплекса (т.1 л.д. 31).

В отношении указанного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000413:146 от 23 августа 2010 года и договора аренды объектов нежилого фонда от 14 июля 2006 года № 657 Департаментом заявлены требования о расторжении.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 названной статьи Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Основания для расторжения договоров аренды земельного участка и имущественного комплекса Департамент связывает с ненадлежащим выполнением Обществом условий инвестиционного соглашения.

Как уже отмечалось выше, договоры аренды были заключены для реализации условий инвестиционного соглашения, поскольку фактически исполнение обязательств по инвестированию было не возможно без получения права пользования земельным участком и существовавшими на нем объектами муниципального имущества.

Фактически правоотношения по инвестированию и аренде являются взаимообусловленными и взаимозависимыми, ввиду чего суд находит обоснованными суждения Департамента о том, что неисполнение обязательств по инвестиционному соглашению может являться основанием для расторжения договоров аренды.

Вместе с тем, суд не может согласиться с тем, что такие нарушения были Обществом допущены на момент рассмотрения дела в суде.

Определением от 24 января 2023 года суд указала истцу на необходимость указания конкретных обстоятельств не исполнения ответчиком условий инвестиционного соглашения, а также обязал стороны осуществить совместный осмотр городского парка с указанной целью.

22 февраля 2023 года сторонами был составлен совместный акт осмотра, в ходе которого были проанализированы условия инвестиционного соглашения и реальное состояние парка отдыха в контексте взятых на себя ответчиком обязательств (т.1 л.д. 36-60).

Из содержания данного акта усматривается, что фактически обстоятельствами, которые не были выполнены ответчиком и заявлены Департаментом как основания для расторжения договоров аренды являются:

- не осуществления строительства ледового катка;

- не осуществления строительства боулинг клуба;

- отсутствие крутой танцевальной площадки.

В отношение строительства боулинг клуба, суд отмечает следующее.

Частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Содержание обязательства, с учетом принципа исполнимости, должно быть изложено в такой форме, что бы ответственное лицо в полной мере могло понимать конечный результат исполнения.

В тексте инвестиционного соглашения дословная формулировка определяла обязательство следующим образом «строительство боулинг-клуба (бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская комната)».

Согласованная сторонами формулировка обязательства не содержала точного описания объекта, его технические и объемные параметры.

Если расценивать фразы указанные в скобках, то данный должен был обеспечить отдых и досуг посетителей городского парка с учетом наличия в нем определенного функционала - бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская комната.

16 января 2007 года Общество обратилось с заявлением на имя мэра города Азова с заявлением в котором указало на то, что строительство боулинг клуба на территории городского парка не целесообразно, ввиду чего предложило реализовать концепцию боулинг-клуба в многофункциональном комплексе «Кафе у фонтана» (т.2 л.д. 122).

Данное обращение было зарегистрировано 18 января 2007 года (т.2 л.д. 123).

23 мая 2007 года мэр города Азова издал постановление № 547, которым, на основании обращения Общества от 18 января 2007 года, утвердил акт выбора земельного участка под строительство кафе (т. 2 л.д. 121).

Обществом было получено разрешение на строительство «Кафе у фонтана» (т. 3 л.д. 1).

После завершения строительства Общество ввело данный объект в эксплуатацию в установленном законом порядке, получив акт ввода в эксплуатацию (т.3 л.д. 3) и зарегистрировав право в едином государственном реестре недвижимости (т.1 л.д. 86).

Из представленного акта осмотра, следует, что функционал «Кафе у фонтана» в полной степени отвечает требованиям инвестиционного соглашения, в нем размещен бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская комната (т.1 л.д. 45-46).

Фактически Общество в поданном 17 января 2007 года выразило инициативу на изменение строительства боулинг клуба на «Кафе у фонтана», с учетом исключения их функционала этого объекта боулинга, с сохранением иного установленного функционала - бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская комната.

С точки зрения гражданских правоотношений, данное заявление надлежит расценивать как оферту внесения изменений в условия инвестиционного соглашения, которая была акцептирована (непосредственно после получения заявления Общества) изданием распоряжения о выборе земельного участка под его строительства, выдачей разрешения на строительство и вводом в эксплуатацию.

Относительно отсутствия крытой танцевальной площадки, суд отмечает следующее.

Как и в отношении боулинг клуба, содержания обязательства по созданию крытой танцевальной площадки не содержат четко сформулированного способа его исполнения, ни требований к форме «создания», ни объемно-конструктивных требований.

Как указывает Общество данная обязанность была реализована посредством размещения в «Кафе у фонтана» закрытой танцевальной площадки.

В материалах дела представлен технический паспорт на кафе (т.3 л.д. 6-24).

Из содержания данных технического паспорта усматривается, что на 1, 2 и 3 этажах размещены большие залы кафе, площадями 151,1 кв.м., 141,2 кв.м. и 152,5 кв.м. соответственно. Залы 1 и 2 этажа являются «закрытыми» а зал на 3 этаже представляет открытую площадку.

ГОСТ 30389-2013. Межгосударственный стандарт. Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования" устанавливает общие требования и классификацию предприятий (объектов) общественного питания различных типов.

Пунктом 3.3 указанного выше ГОСТа определено, что под кафе понимается предприятие (объект) питания, предоставляющее потребителю услуги по организации питания и досуга или без досуга, с предоставлением ограниченного, по сравнению с рестораном, ассортимента продукции и услуг, реализующее фирменные блюда, кондитерские и хлебобулочные изделия, алкогольные и безалкогольные напитки, покупные товары.

В пункте 5.16 указанного ГОСТа также определено, что предприятие (объект) общественного питания самостоятельно определяет перечень оказываемых услуг в сфере общественного питания. К дополнительным услугам в том числе относится организация музыкального и развлекательного (анимационного) обслуживания.

Из указанного следует, что организация танцевальной площадки в здании «Кафе у фонтана» соответствует требованиям закона и фактически обеспечивает исполнение условий инвестиционного соглашения в данной части.

Что же качается возражений по отсутствию ледового катка, то суд полагает необходимым отметить следующее.

06 декабря 2017 года по заявлению Общества Администрация города Азова издала постановление № 2839 которым, выделила из предоставленного Обществу общего участка территории парка, земельный участка площадью 4641 кв.м. (т. 2 л.д. 45).

19 декабря 2017 года на сформированный земельный участок площадью 4641 кв.м., с кадастровым номером 61:45:000413:208 с Обществом был заключен договор аренды (т. л.д. 41).

Также 19 декабря 2017 года Общество уступило права по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:45:000413:208 в пользу автономной некоммерческой организации содействия развитию физической и спортивной культуры «Возрождение» (т.2 л.д. 38).

Указанная переуступка права по договору аренды была осуществлена на основании данного Департаментом согласия на перевод прав и обязанности по договору аренды земельный участок с кадастровым номером 61:45:000413:208 – для строительства ледового катка (т. 3 л. д. 18)

В представленном уточнении иска Департамент указывает, что в 2017 году между Администрацией города Азова, Обеством и НКО «Возрождение» были достигнуты договоренности о передачи полномочий по строительству ледового катка – НКО «Возрождение».

Аналогичную позицию излагает НКО «Возрождение» в представленном Обществу письме от 21 августа 2023 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 1 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Пунктами 1 и 2 статьи 391 установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 434 Гражданского кодекса РФ письменная форма сделки считается соблюденной, если предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса РФ, то есть путем совершения обязанным лицом определенных конклюдентных действий.

В пункте Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 дано разъяснение о том, что по смыслу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Анализируя последовательность совершенных сторонами правоотношений действий, суд приходит к выводу о том, что НКО «Возрождение» выступило с инициативой строительства ледового катка на территории городского парка и в результате конклюдивных действий сторон фактически заместило собой в данном обязательстве Общество.

Данное замещение с учетом, того, что оно было согласовано со стороны Администрации и истца в частности не может вменяться Обществу в вину и интерпретироваться как не исполнение условий инвестиционного соглашения, тем более что доказательств того, что на территории городского парка предполагается строительство двух ледовых катков.

Также суд полагает необходимым отметить, что исполнение обязательства по строительству ледового катка (как любого иного объекта) предполагало, встречную обязанность Департамента по обеспечению условий такого исполнения, в частности предоставления земельного участка для строительства.

По оспариваемому договору Обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000413:146 площадью 67 416 кв.м.

Разделив указанный земельный участок в 2017 году, путем выделения из него земельного участка площадью 4146 кв.м. непосредственно для размещения ледового катка и передав права по данному участка НКО «Возрождение» Общество объективно утратило возможность исполнения обязательства.

Остальные условия инвестиционного соглашения обществом выполнены и выполняются, в том числе по текущему содержания городского парка, что не оспорено Департаментом и следует из содержания совместного акта осмотра. Сведения о вложенных денежных средствах предоставлялись Обществом в 2014 году и в 2015 году, что следует из акта реализации инвестиционного договора на котором имеется отметка департамента от 16 мая 2015 года № 458.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Волуйских И. И.