Решение от 31 мая 2019 г. по делу № А79-2309/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2309/2019
г. Чебоксары
31 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 28.05.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп", ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>, оф. 3,

к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>

о признании недействительным пункта дополнительного соглашения,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: открытого акционерного общества "Инкост",

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 24.07.2018 №29,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.11.2018 №78,

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 01.11.2018,

установил:

акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп" обратилось в суд с иском к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики о признании пункта 3.3.2 дополнительного соглашения от 06.09.2012 к договору аренды земельных участков от 01.12.2006 №1-10 недействительным и исключении его из договора аренды от 01.12.2006 №1-10 в редакции дополнительного соглашения от 06.09.2012.

Исковые требования основаны на нормах статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 168, 180, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы несоответствием спорного пункта действующему законодательству в части необходимости испрашивания согласия арендодателя на субаренду земельного участка.

Определением суда от 14.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен соарендатор одного из спорных земельных участков - открытое акционерное общество "Инкост".

В предварительном судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Суду пояснил, что земельные участки предоставлены в аренду для строительства жилого микрорайона, арендаторы в целях строительства инженерных коммуникаций, линий связи, благоустройства территории и т.п. привлекают сторонние организации, для чего необходимо заключение договоров субаренды земельных участков. На просьбы арендаторов о даче согласия на субаренду арендодатель отвечает отказом, ссылаясь на пункт 3.3.2 дополнительного соглашения, что препятствует истцу и третьему лицу в завершении строительства и своевременной сдаче многоквартирных жилых домов.

Представитель ответчика исковые требования не признал, аргументировав возражения в представленном отзыв от 22.04.2019 №12/05-6973. Суду пояснил, что оспариваемое право арендодателя предусмотрено гражданским законодательством (статьи 608, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчик и третье лицо, подписав дополнительное соглашение к договору аренды, выразили волю на установление в договоре иных условий пользования, нежели предусмотрено законом.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца, также просил удовлетворить иск, сославшись на чинение ответчиком препятствий в реализации прав застройки. Указал, что застройщик самостоятельно не имеет возможности выполнить все необходимые работы, в частности, для строительства трансформаторных подстанций требуются специальные разрешения, которые у застройщика отсутствуют, аналогичные же требования предъявляются и к лицам, ведущим иные опасные или специальные строительные работы, а поручение им таких работ без оформления субарендных земельных отношений не допускается.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В собственности Чувашской Республики находятся земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076137:0017, 21:21:076137:0014, предназначенные для объектов жилой застройки, что следует из сведений публичной кадастровой карты и не оспаривается участниками дела.

01.12.2006 на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 03.11.2006 №279 (с изменениями внесенными постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22.11.2006 №291) между государственным унитарным предприятием Чувашской Республики "Чувашавтодор" (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Приволжская Градостроительная компания" (арендатор) заключен договор №1-10 на сдачу в аренду земельных участков, находящихся в собственности Чувашской Республики, для использования в целях застройки современного малоэтажного жилого района на территории Чувашской Республики:

-с кадастровым номером 21:21:07 61 37:0017, площадью 1494025 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, около д.Типсирмы;

-с кадастровым номером 21:21:07 61 37:0014, площадью 722388 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Синьяльское сельское поселение около д. Пихтулино.

Договор заключен сроком на 49 лет с 01.12.2006 по 01.12.2055 и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 15.12.2006.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2006.

В соответствии с дополнительным соглашением №2 от 26.10.2007 к договору аренды №1-10 от 01.12.2006 права и обязанности арендодателя по договору аренды земельных участков от 01.12.2006 №1-10 перешли к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

Дополнительное соглашение №2 от 26.10.2007 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 31.10.2007.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.10.2010 по делу №А79-3906/2010 открытое акционерное общество "Приволжская Градостроительная Компания" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Указанные обстоятельства приведены в отзыве ответчика по настоящему делу, установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Чувашской Республики по делам №А79-11472/2010, №А79-2383/2011, №А79-5800/2011 и №А79-8741/2011 и сторонами не оспариваются.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц 30.06.2014 открытое акционерное общество "Приволжская Градостроительная Компания" ликвидировано в связи с завершением конкурсного производства.

По результатам торгов по продаже имущества указанного должника 14.11.2011 и 21.12.2011 между конкурсным управляющим ОАО "ПГК" и ОАО "Инкост", а также между конкурсным управляющим ОАО "ПГК" и истцом заключены договоры купли-продажи, в том числе, права долгосрочной аренды упомянутых выше земельных участков с уступкой покупателям прав и обязанностей арендатора.

В этой связи правопредшественником ответчика - Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, истцом и третьим лицом 06.09.2012 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельных участков от 01.12.2006 № 1-10, согласно которому во временное владение и пользование истцу передан земельный участок с кадастровым номером 21:21:076137:17 для комплексной застройки жилого района; третьему лицу – земельный участок с кадастровым номером 21:21:076137:14 также для комплексной застройки жилого микрорайона сроком до 01.12.2055 (далее – дополнительное соглашение).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 19.09.2012.

16.03.2012 и 20.07.2012 участки переданы арендаторам.

Пунктом 3.3.2 дополнительного соглашения предусмотрено, что арендаторы имеют право передавать участки в субаренду в пределах срока действия договора, а также передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, только с письменного согласия арендодателя.

Полагая указанный пункт дополнительного соглашения несоответствующим закону и нарушающим права арендатора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Указанная норма изложена в данной редакции Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 01.09.2013.

В силу прямого указания пункта 6 статьи 3 данного Закона нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции этого Федерального закона об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку оспариваемое дополнительное соглашение заключено сторонами 06.09.2012, до вступления в силу Федерального закона № 100-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях недействительности сделок, в частности, статью 168 Кодекса, следует применять в ранее действующей по состоянию на 06.09.2012 редакции.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы Кодекса приводятся в редакции, действующей на дату заключения дополнительного соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Иное установлено пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения дополнительного соглашения), согласно которому что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Рассматриваемый договор заключен на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Ограничений в применении данной нормы к рассматриваемым правоотношениям ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни иные федеральные законы не содержат.

Кроме того, указанная норма является императивной, а потому не допускает ее изменения по соглашению сторон, что следует из буквального содержания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В данном случае срок действия рассматриваемого договора составляет 49 лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, субаренда по такому договору аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Кроме того, суд отмечает, что в пункте 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения дополнительного соглашения) содержалось понятие комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, которое включало в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Из содержания Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 03.11.2006 № 279 "Об участии государственного унитарного предприятия Чувашской Республики "Чувашавтодор" в создании открытого акционерного общества "Приволжская Градостроительная Компания" следует, что в целях реализации Соглашения о сотрудничестве по застройке современного малоэтажного жилого района на территории Чувашской Республики от 08.09.2006, заключенного между Кабинетом Министров Чувашской Республики, Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и открытым акционерным обществом "Внешторгбанк" о комплексной застройке жилого района с созданием новой инженерной инфраструктуры, социальных объектов, современной благоустроенной среды проживания для населения в Чувашской Республике, Кабинет Министров Чувашской Республики постановил согласиться с предложением ГУП ЧР "Чувашавтодор" Минстроя Чувашии внести в качестве оплаты 25 процентов плюс одна акция от уставного капитала создаваемого открытого акционерного общества "Приволжская Градостроительная Компания" далее - ОАО "Приволжская Градостроительная Компания") имущественные права в виде прав долгосрочной аренды спорных земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076137:17 и 21:21:076137:14.

Пунктом 1.1 договора в редакции пункта 2 дополнительного соглашения (л.д. 28) также определены цели предоставления истцу и третьему лицу указанных земельных участков для комплексной застройки жилого района, в том числе с созданием инженерной инфраструктуры, социальными объектами.

В соответствии с постановлением Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 23.03.2015 № 1133 истцу поручено приступить к подготовке документации по планировке территории микрорайона № 1 жилого района "Новый город" города Чебоксары.

Постановлением Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 25.03.2016 № 650 утвержден разработанный АО "Чувашгражданпроект" по заданию третьего лица проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 1 жилого района "Новый город" города Чебоксары.

Таким образом, рассматриваемые земельные участки предоставлены арендаторам для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка.

В этой связи независимо от срока аренды истец в силу указанной нормы права имеет право сдавать арендуемый участок в субаренду без согласия арендодателя, но с его уведомлением.

Поскольку рассматриваемый пункт 3.3.2 дополнительного соглашения приведенной императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствует, суд приходит к выводу о его ничтожности.

Недействительность данного условия договора не влечет недействительности остальных его положений.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, пункт 3.3.2 дополнительного соглашения является недействительным с 06.09.2012, и не подлежит применению во взаимоотношениях сторон по рассматриваемому договору.

При этом суд счел, что третье лицо, также являясь стороной оспариваемого договора (арендатором второго земельного участка), тем не менее, не может быть привлечено соответчиком по рассматриваемому иску, поскольку фактически поддерживает позицию истца, просило иск удовлетворить, также полагая оспариваемое условие дополнительного соглашения недействительным и нарушающим его права арендатора, преследует с истцом единый интерес в оспаривании этого условия.

Расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб., понесенные истцом, подлежат возмещению ответчиком по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недействительным пункт 3.3.2 дополнительного соглашения от 06.09.2012 к договору аренды земельных участков от 01.12.2006 № 1-10.

Взыскать с Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики в пользу акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп" 6 000 (Шесть тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина