Решение от 5 июля 2023 г. по делу № А13-17369/2022

47/2023-78475(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

«

Дело № А13-17369/2022
город Вологда
05» июля 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена «28» июня 2023 года. Полный текст решения изготовлен «05» июля 2023 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Кутузовой И.В., при ведении протокола судебного помощником судьи Коноваловой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии города Череповца к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Железобетон-12» о внесении изменений в договор о комплексном освоении территории от 03.11.2020 и об обязании подготовить изменения в документацию по планировке территории,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом города Череповца,

при участии от истца – ФИО1 по доверенности от 21.12.2022, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 12.12.2022, от Комитета – ФИО1 по доверенности от 03.02.2023,

у с т а н о в и л:

мэрия города Череповца (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 162608, <...>; далее - Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Железобетон-12» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 162622, <...>; далее - Общество) о внесении изменений в договор о комплексном освоении территории от 03.11.2020 и об обязании подготовить изменения в документацию по планировке территории.

Определением суда от 29.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета


спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее – Комитет).

В обоснование заявленных требований истец сослался на существенное изменение обстоятельств, которые ни одна из сторон не мгла предвидеть, а также на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Представитель истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и его представитель в судебном заседании не возражали против внесения изменений в договор, однако предложили изложить условия договора в своей редакции.

Комитет в отзыве на исковое заявление и его представитель в судебном заседании поддержали позицию истца.

Исследовав доказательства по делу, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 03.11.2020 Мэрией и Обществом (застройщик) заключен договор о комплексом освоении территории (далее – договор), по условиям которого застройщик обязался в установленный договором срок своими илами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по комплексному освоению территории в границах земельного участка с кадастровым номером 35:21:0503001:2207, площадью 227 411 кв.м. местоположение: Вологодская область, город Череповец, а Мэрия обязалась создать необходимые условия застройщику при исполнении обязательств по договору.

В пунктах 3.1.7, 4.3.8 договора предусмотрено обязательство застройщика по строительству и безвозмездной передаче в муниципальную собственность муниципального образования «Город Череповец», помимо прочего, детского сада на 100 мест.

Застройщиком подготовлена документация по планировке территории, подлежащей комплексному освоению, которая утверждена постановлением мэрии города Череповца от 20.05.2021 № 2066 (с изменениями, внесенными постановлением мэрии города Череповца от 29.10.2021 № 4206,

от 08.08.2022 № 2352).

В указанным постановлении предусмотрено, что осваиваемая территория должна быть обеспечена 340 местами в дошкольных образовательных учреждениях, для этого предусмотрено строительство трех пристроенных детских садов на 100, 120 и 120 мест соответственно.

В комитет поступило обращение управления образования мэрии города Череповца от 15.08.2022 № 04-01-28, в котором указано, что при проектировании дошкольных образовательных учреждений необходимо предусмотреть порядка 30% от общего количества мест для детей в возрасте от 1,5 до 3 лет.

Общество указало, что в связи с применением при проектировании детского сада СП 2.4.3648-20, на запроектированном под строительство


детского сада земельном участке отсутствует возможность размещения детского сада на 100 мест, количество мест уменьшится до 80.

Поскольку при снижении количества мест в детских садах не обеспечится численность мест в дошкольных образовательных учреждениях, предусмотренная в проекте планировки территории, Мэрия направила Обществу предложение от 28.10.2022 о внесении изменений в договор, в котором предложила заменить обязательство по строительству детского сада на 100 мест на обязательство по передаче квартир общей стоимостью

100 млн. руб., дополнить договор обязательство по строительству детского сада на 348 мест.

Письмом от 18.11.2022 № 1229 Общество отказалось вносить изменения в договор, не согласившись с определением стоимости 1 кв.м жилья в соответствии с постановлением мэрии города Череповца от 29.10.2020 № 4416.

Указанные обстоятельства явились поводом для обращения Мэрии в арбитражный суд с настоящим иском.

Для определения рыночной стоимости квартир судом назначения экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки и экспертизы собственности», эксперту ФИО3. Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

«Какова стоимость одного квадратного метра 1(одно) - 2 (двух) комнатных квартир с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд и террас во вновь построенном многоквартирном жилом доме, расположенном ориентировочно вблизи 107 мкр. города Череповца:

- по состоянию на 03.11.2020 - по состоянию на 01.03.2023?»

В своем заключении эксперт указал, что стоимость одного квадратного метра 1(одно) - 2 (двух) комнатных квартир с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд и террас во вновь построенном многоквартирном жилом доме, расположенном ориентировочно вблизи 107 мкр. города Череповца по состоянию на 03.11.2020 (дата заключения сторонами договора) составляет 52 000 руб., по состоянию на 01.03.2023 – 96 000 руб.

В связи с получением экспертного заключения истец уточнил исковые требования и просил изложить спорные пункту договора в следующей редакции:

«3.1.7. Строительство (создание) и безвозмездная передача в муниципальную собственность муниципального образования «Город Череповец» объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры, десяти квартир, в том числе три однокомнатные и семь двухкомнатных, двух нежилых помещений, парка, пешеходного бульвара, а также одно-двух-комнатных квартир с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд, террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчет стоимости 1 (одного) кв.м в размере 52 000,00 рублей.


4.1.7. Принять от застройщика в собственность муниципального образования «Город Череповец» объекты: коммунальную, транспортную инфраструктуру, десять квартир, в том числе три однокомнатные и семь двухкомнатные, два нежилых помещения, парк, пешеходный бульвар, а также одно-двух-комнатные квартиры с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд, террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчет стоимости 1 (одного) кв.м в размере 52 000,00 рублей.

Уполномоченный орган – комитет по управлению имуществом города Череповца.

Максимальный срок выполнения обязательства – в течение 10 рабочих дней с момента обращения застройщика»;

Дополнить договор пунктом 4.1.8 в следующей редакции:

«4.1.8. Осуществить строительство детского сада на 348 мест в период действия настоящего договора.

Уполномоченный орган – комитет по управлению имуществом города Череповца.

Максимальный срок выполнения обязательства – в течение срока действия договора.»

«4.3.8. Осуществить за счет собственных и/или привлеченных средств строительство (создание) объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры, парка, пешеходного бульвара, десяти квартир, в том числе три однокомнатные (не менее 36 кв.м каждая) и семь двухкомнатных (не менее

50 кв.м каждая), двух нежилых помещений (не менее 30 кв.м каждое), а также одно-двух-комнатных квартир с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд, террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчет стоимости 1 (одного) кв.м в размере 52 000,00 рублей.

Максимальный срок выполнения обязательства:

*по объектам коммунальной, транспортной инфраструктуры, десяти квартирам, в том числе трем однокомнатным и семи двухкомнатным, двум нежилым помещениям, пешеходному бульвару, размещение которого возможно на нескольких земельных участках, не позднее 2 (двух) месяцев до истечения срока договора;

*по одно-двух-комнатным квартирам стоимостью 100 млн. рублей – 8 лет с момента утверждения в установленном порядке проекта планировки, включая проект межевания территории;

*по парку – 9 (девять) лет с момента утверждения в установленном порядке проекта планировки, включая проект межевания территории.»

«4.3.9. По окончанию строительства (создания) безвозмездно передать в муниципальную собственность муниципального образования «Город Череповец» объекты: коммунальную, транспортную инфраструктуру, объекты парка и пешеходного бульвара, десять квартир, в том числе три однокомнатные и семь двухкомнатных, два нежилых помещения, а также одно-двух-комнатные квартиры с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд, террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчет стоимости 1 (одного) кв.м в размере 52 000,00 рублей и документы на них.


Максимальный срок выполнения обязательства:

*по объектам коммунальной, транспортной инфраструктуры – не позднее 30 (тридцати) календарных дней до истечения срока договора, при этом передача объектов возможна частями, соответствующими в том числе земельным участкам, на которых завершено строительство объектов;

*по десяти квартирам, в том числе трем однокомнатным и семи двухкомнатным, двум нежилым помещениям – не позднее 60 (шестьдесят) календарных дней с момента постановки многоквартирного жилого дома на государственный кадастровый учет управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца;

* по объектам пешеходного бульвара – не позднее 30 (тридцати) календарных дней до истечения срока договора, при этом передача объектов пешеходного бульвара возможна частями, соответствующими в том числе земельным участкам, на которых завершено строительство объектов;

*по одно-двух-комнатным квартирам стоимостью 100 млн. рублей – не позднее 60 (шестьдесят) календарных дней с момента постановки каждой квартиры на государственный кадастровый учет управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца;

*по объектам парка – 60 (шестьдесят) календарных дней с момента окончания его создания.».

«4.3.14. Осуществить в полном объеме освоение участка, обеспечение жилищного и иного строительства на образованных земельных участках, независимо от привлечения к освоению участка третьих лиц.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры, в том числе граждан в рамках участия в долевом строительстве, не влечет перехода к ним прав и обязанностей застройщика по договору.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, коммунальной, транспортной инфраструктуры не влечет перехода к ним прав и обязанностей лица, заключившего договор, по договору аренды земельного участка.»

«5.4. За неисполнение обязательств по строительству одно- и двухкомнатных квартир с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд и террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчета стоимости 1 (одного) кв.м в размере 52 000 руб., предусмотренных в пунктах 4.3.8, 4.3.9 договора, застройщик уплачивает в местный бюджет компенсацию в размере

100 000 000 (сто миллионов) рублей».

Общество не возражало внести изменения в договор, однако просило стоимость 1 кв. метра указать в размере 96 000 руб., а также количество мест в детском саду – 340.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при


существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, существенное изменение обстоятельств, позволяющее корректировать условия договора, предполагает собой наличие объективных причин, не зависящих от воли участников соответствующих правоотношений.

В данном деле истцом подтверждено наличие объективных обстоятельств, не позволяющих обеспечить количество мест в детских садах, согласованное в договоре и указание в проекте планировки территории.

Между сторонами возник спор по стоимости 1 кв. м жилого помещения при замене обязательства по строительству детского сада на обязательство по передаче квартир. Истец полагает, что подлежит применению цена, действовавшая на день заключения договора – 03.11.2020, в размере 52 000 руб. за 1 кв.м; ответчик же считает, что подлежит применению цена 96 000 руб. за 1 кв.м по состоянию на 01.03.2023, то есть на момент внесения изменений в договор, поскольку обязательство по строительству детского сада прекращено новацией.

Суд соглашается с позицией ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – постановление Пленума № 6) разъяснено, что обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 ГК РФ). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Соглашение о замене первоначального обязательства другим может быть сформулировано, в частности, путем указания на обязанность должника предоставить только новое исполнение и (или) право кредитора потребовать только такое исполнение.

Согласно пункту 28 постановления Пленума № 6, если в результате новации договорного обязательства соглашение сторон утратило признаки первоначального договора (например, если предметом нового обязательства


стали уплата процентов и возврат суммы денежного долга вместо передачи товаров, которая являлась предметом первоначального обязательства), то с момента новации к отношениям сторон применяются правила о договоре, возникшем в результате новации, или правила о непоименованных и смешанных договорах (пункт 3 статьи 420 ГК РФ)

Если иное не указано в соглашении о новации, то к иным (не прекращающимся новацией) правам и обязанностям сторон, возникшим до новации, применяются правила о первоначальном договоре.

Поскольку обязательство ответчика по строительству детского сада на 100 мест прекращается, а новое обязательство по передаче квартир на сумму 100 млн. руб. возникает с момента изменения договора, то есть с даты вступления настоящего решения суда в законную силу (пункт 3 статьи 453 ГК РФ), при определении цены 1 кв. м исходя из рыночной стоимости на дату заключения договора до его изменения, суд не усматривает.

По мнению суда, в рассматриваемой ситуации подлежит применению цена исходя из рыночной стоимости 1 кв.м на дату изменения договора, то есть 96 000 руб./кв.м.

Как указано выше, истец предложил дополнить договор пунктом 4.1.8, предусматривающим строительство детского сада на 348 мест. В обоснование количества мест сослался на наличие у истца уже готового проекта детского сада на 348 мест.

Ответчик не возражал против указанного пункта, однако просил указать количество мест – 340, указав, что для обеспечения дополнительных 8 мест в детском саду необходимо увеличить площадь земельного участка.

В разделах 3.1 и 3.2 проекта планировки территории указано, что расчетная численность планируемого населения для проектируемого элемента планировочной структуры принята 6185 человек, потребность в дошкольных образовательных учреждениях – 328 мест, по проекту предусмотрено 340 мест, что полностью обеспечивает выполнение названного показателя.

Доводов об изменении демографических данных истец не привел, доказательств такого изменения не представил.

Само по себе наличие готового проекта на 348 мест без надлежащего обоснования потребности в дополнительных местах, не может являться основанием для увеличения количества мест в планируемом к постройке детском саду.

Также истцом не опровергнуты доводы ответчика о том, что увеличится площадь земельного участка, необходимая для постройки детского сада.

Письмо муниципального автономного учреждения «Череповец- проект» от 12.12.2022 таким доказательство не является, поскольку не содержит необходимых расчетов. Кроме того в этом письме указано на то, что не изменится площадь земельного участка, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома, но не указано на то, что площадь земельного участка для детского сада не увеличится.


При изложенных обстоятельствах спорные пункты договора надлежит принять в редакции ответчика.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и в соответствии со статьей 177 АПК РФ будет направлен лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего для после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

внести изменения в договор о комплексном освоении территории от 03.11.2020, заключенный мэрией города Череповца и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Железобетон-12».

Пункты 3.1.7, 4.1.7 договора изложить в следующей редакции:

«3.1.7. Строительство (создание) и безвозмездная передача в муниципальную собственность муниципального образования «Город Череповец» объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры, десяти квартир, в том числе три однокомнатные и семь двухкомнатных, двух нежилых помещений, парка, пешеходного бульвара, а также одно-двух-комнатных квартир с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд, террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчет стоимости 1 (одного) кв.м в размере 96 000,00 рублей»;

«4.1.7. Принять от застройщика в собственность муниципального образования «Город Череповец» объекты: коммунальную, транспортную инфраструктуру, десять квартир, в том числе три однокомнатные и семь двухкомнатные, два нежилых помещения, парк, пешеходный бульвар, а также одно-двух-комнатные квартиры с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд, террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчет стоимости 1 (одного) кв.м в размере 96 000,00 рублей.

Уполномоченный орган – комитет по управлению имуществом города Череповца.

Максимальный срок выполнения обязательства – в течение 10 рабочих дней с момента обращения застройщика»;

Дополнить договор пунктом 4.1.8 в следующей редакции:

«4.1.8. Осуществить строительство детского сада на 340 мест в период действия настоящего договора.

Уполномоченный орган – комитет по управлению имуществом города Череповца.

Максимальный срок выполнения обязательства – в течение срока действия договора.»


Пункты 4.3.8, 4.3.9, 4.3.14, 5.4 изложить в следующей редакции:

«4.3.8. Осуществить за счет собственных и/или привлеченных средств строительство (создание) объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры, парка, пешеходного бульвара, десяти квартир, в том числе три однокомнатные (не менее 36 кв.м каждая) и семь двухкомнатных (не менее

50 кв.м каждая), двух нежилых помещений (не менее 30 кв.м каждое), а также одно-двух-комнатных квартир с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд, террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчет стоимости 1 (одного) кв.м в размере 96 000,00 рублей.

Максимальный срок выполнения обязательства:

*по объектам коммунальной, транспортной инфраструктуры, десяти квартирам, в том числе трем однокомнатным и семи двухкомнатным, двум нежилым помещениям, пешеходному бульвару, размещение которого возможно на нескольких земельных участках, не позднее 2 (двух) месяцев до истечения срока договора;

*по одно-двух-комнатным квартирам стоимостью 100 млн. рублей – 8 лет с момента утверждения в установленном порядке проекта планировки, включая проект межевания территории;

*по парку – 9 (девять) лет с момента утверждения в установленном порядке проекта планировки, включая проект межевания территории.»

«4.3.9. По окончанию строительства (создания) безвозмездно передать в муниципальную собственность муниципального образования «Город Череповец» объекты: коммунальную, транспортную инфраструктуру, объекты парка и пешеходного бульвара, десять квартир, в том числе три однокомнатные и семь двухкомнатных, два нежилых помещения, а также одно-двух-комнатные квартиры с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд, террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчет стоимости 1 (одного) кв.м в размере 96 000,00 рублей и документы на них.

Максимальный срок выполнения обязательства:

*по объектам коммунальной, транспортной инфраструктуры – не позднее 30 (тридцати) календарных дней до истечения срока договора, при этом передача объектов возможна частями, соответствующими в том числе земельным участкам, на которых завершено строительство объектов;

*по десяти квартирам, в том числе трем однокомнатным и семи двухкомнатным, двум нежилым помещениям – не позднее 60 (шестьдесят) календарных дней с момента постановки многоквартирного жилого дома на государственный кадастровый учет управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца;

* по объектам пешеходного бульвара – не позднее 30 (тридцати) календарных дней до истечения срока договора, при этом передача объектов пешеходного бульвара возможна частями, соответствующими в том числе земельным участкам, на которых завершено строительство объектов;

*по одно-двух-комнатным квартирам стоимостью 100 млн. рублей – не позднее 60 (шестьдесят) календарных дней с момента постановки каждой


квартиры на государственный кадастровый учет управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца;

*по объектам парка – 60 (шестьдесят) календарных дней с момента окончания его создания.».

«4.3.14. Осуществить в полном объеме освоение участка, обеспечение жилищного и иного строительства на образованных земельных участках, независимо от привлечения к освоению участка третьих лиц.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры, в том числе граждан в рамках участия в долевом строительстве, не влечет перехода к ним прав и обязанностей застройщика по договору.

Привлечение третьих лиц к строительству объектов жилого и иного назначения, коммунальной, транспортной инфраструктуры не влечет перехода к ним прав и обязанностей лица, заключившего договор, по договору аренды земельного участка.»

«5.4. За неисполнение обязательств по строительству одно- и двухкомнатных квартир с отделкой без учета балконов, лоджий, веранд и террас, общей стоимостью 100 млн. рублей из расчета стоимости 1 (одного) кв.м в размере 96 000 руб., предусмотренных в пунктах 4.3.8, 4.3.9 договора, застройщик уплачивает в местный бюджет компенсацию в размере

100 000 000 (сто миллионов) рублей».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Железобетон-12» в течение 9 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу подготовить изменения в документацию по планировке территории, необходимые для реализации договора о комплексном освоении территории от 03.11.2020 (с изменениями).

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.В. Кутузова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 19.05.2023 3:55:00

Кому выдана Кутузова Ирина Викторовна