Решение от 12 декабря 2020 г. по делу № А56-72847/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-72847/2020
12 декабря 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2020 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОРОЛЕВСТВО" (адрес: Россия 198332, Санкт-Петербург, Ленинский проспект, дом 90 литер а, квартира 120, ОГРН: );

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЭТЛ ИНВЕСТ" (адрес: Россия 196066, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт МОСКОВСКИЙ 212/ЛИТ.А, ОГРН: 5067847070143);

третье лицо: УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО САНКТ-ПЕТЕРБУРГУ (адрес: Россия 193124, Сантк-Петербург, ул.Красного Текстильщика д.10-12, ОГРН: 1047833068931)

об обязании,

и по встречному исковому заявлению:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЭТЛ ИНВЕСТ"

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОРОЛЕВСТВО"

о признании договоров незаключенными,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 03.12.2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Королевство» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сэтл Инвест» (далее – Компания) об обязании зарегистрировать договоры участия в долевом строительстве, заключенные между сторонами.

В ходе рассмотрения иска Общество изменило в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предмет исковых требований, просило произвести государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве №№ 438279-НС3367.11.1, 417250-НС3367.11.1, 419266- НС3367.11.1, 455268-НС3367.11.1, 448254-НС3367.11.1, 486258-НС3367.11.1, 437269-НС3367.11.1, 468256-НС3367.11.1, 41325З-НС3367.11.1, 677271-НС3367.11.1, 732272-НС3367.11.1, 432259-НС3367.11.1, 733273-НС3367.11.1, 483274-НС3367.11.1, 449280-НС3367.11.1, 688276-НС3367.11.1, 485281-НС3367.11.1, 456270-НС3367.11.1, 465282-НС3367.11.1, 420277-НС3367.11.1, 699251-НС3367.11.1, 430252-НС3367.11.1, заключенных 16.04.2020 между ООО «Королевство» и ООО «Сэтл Инвест» (далее – Договоры).

К участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Компания обратилась в суд со встречным иском к Обществу о признании этих Договоров незаключенными.

Определением от 10.11.2020 суд принял встречное исковое заявление к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В отзыве Компания просит отказать Обществу в удовлетворении исковых требований, ссылается на обоснованный, по ее мнению, отказ от регистрации Договоров в связи с нарушением Обществом их условий о своевременном получении застройщиком от исполняющего банка уведомления об открытии аккредитива, предоставления доверенности и документов, необходимых для государственной регистрации Договоров. Также Компания указывает на совершение Обществом действий по возврату от общества с ограниченной ответственностью «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» суммы задатка, что, как полагает Компания, свидетельствует о согласии дольщика с отказом застройщика от регистрации Договоров, которые застройщик считает незаключенными.

Управление в отзыве на иск ссылается на следующие обстоятельства.

Земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов), площадь: 43 502 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, тер. Предприятия Предпортовый, кадастровый номер 78:40:0008501:3367 находится в собственности ООО «Сэтл Инвест» на основании дополнительного соглашения от 07.09.2016 к договору купли-продажи земельного участка от 10.09.2013 № 2, договора от 10.09.2013 № 2 купли-продажи земельного участка, дата регистрации: 23.09.2016, регистрационный номер 78-78/035-78/095/001/2016-2096/1.

29.05.2020 в Управление обратилось ООО «Королевство» (рег. № 78/128/20912020-78) с представлением совместно с заявлением следующих документов: решения единственного участника Общества от 16.09.2019 № 1/2019, Устава от 31.01.2018, договора от 31.08.2018, листов записи Единого государственного реестра юридических лиц (ГГРЮЛ) от 27.04.2018, от 10.09.2018, от 23.09.2019, 12.02.2018, от 07.09.2018, от 07.11.2018, решения от 20.06.2018 № 4 единственного участника Общества о его ликвидации, решений единственного участника Общества от 29.08.2018 № 5, от 28.08.2019, 20.06.2018 № 4, свидетельств от 12.02.2018, от 23.09.2019, уведомления от 23.09.2019 № 53154755, выписки из ЕГРЮЛ от 27.04.2020 № ЮЭ9965-20-43761855, справки от 16.04.2020, решений учредителя от 16.04.2020 и от 31.01.2018 № 1, аккредитива от 23.04.2020 № 2/1199, платежного поручения от 23.04.2020 № l52052, уведомления от 22.04.2020 № б/н, договора участия в долевом строительстве от 16.04.2020 № 4З8279-НС3367.11.1.

10.06.2020 государственная регистрация Договоров была приостановлена, а 22.09.2020 – вынесен отказ.

Кроме того, Управление ссылается на непредоставление Компанией-застройщиком соответствующего заявления о государственной регистрации Договоров, а также оплате государственной пошлины за их государственную регистрацию.

Управление указывает, что на основании вышеуказанных причин Обществу было отказано в регистрации переданных им 29.05.2020 с заявлением о государственной регистрации Договоров, а также дополнительной причиной для отказа послужили сведения из ЕГРН, что в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, тер. Предприятия Предпортовый, кадастровый номер 78:40:0008501:3367, уже имеются записи о государственной регистрации сделок (договоров участия в долевом строительстве), правообладателями по которым являются иные участники долевого строительства, в отношении объектов долевого строительства подлежащих передаче ООО «Королевство» по представленным на регистрацию Договорам, записи о регистрации имеют статус «актуальные».

В отзыве Управление ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы и возражения, изложенные в иске и отзыве на него.

Представитель ответчика сообщил, что в настоящее время в отношении спорных объектов заключены договоры с физическими лицами, двадцать из которых зарегистрированы, о чем представил в материалы дела дополнение к отзыву и копии договоров.

Управление представителя в судебное заседание не направило.

Суд в отсутствие возражений сторон, принимая во внимание ходатайство Управления о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» (сторона 1) и ООО «Королевство» 10.04.2020 были заключены Соглашения о намерении заключить договоры участия в долевом строительстве (далее – Соглашения), по условиям которых Сторона 1 обязалась осуществить бронирование квартир у Застройщика – ООО «Сэтл Инвест» на период с 10.04.2020 по 17.04.2020, а Общество обязалось в указанный срок до 17.04.2020 заключить договоры с Застройщиком.

Обеспечение обязательств предусмотрено п. 4 Соглашений в размере 20 000 руб. за каждую квартиру.

В качестве обеспечения обязательств по заключению договоров ООО «Королевство» внесло денежную сумму в размере 440 000 руб. за 22 договора.

Во исполнение указанных Соглашений 16.04.2020 ООО «Королевство» (дольщик) и ООО «Сэтл Инвест» (застройщик) заключены Договоры участия в долевом строительстве №№ 438279-НС3367.11.1, 417250-НС3367.11.1, 419266- НС3367.11.1, 455268-НС3367.11.1, 448254-НС3367.11.1, 486258-НС3367.11.1, 437269-НС3367.11.1, 468256-НС3367.11.1, 41325З-НС3367.11.1, 677271-НС3367.11.1, 732272-НС3367.11.1, 432259-НС3367.11.1, 733273-НС3367.11.1, 483274-НС3367.11.1, 449280-НС3367.11.1, 688276-НС3367.11.1, 485281-НС3367.11.1, 456270-НС3367.11.1, 465282-НС3367.11.1, 420277-НС3367.11.1, 699251-НС3367.11.1, 430252-НС3367.11, по условиям которых Застройщик обязуется в предусмотренный Договорами срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия «Предпортовый» на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0008501:3367 (далее – Объект) и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Дольщику квартиры, описание которых содержатся в п. 1.2 Договоров.

Согласно с п. 5.2.l.l Договоров, не позднее 5 рабочих дней с даты подписания Договоров, Дольщик открывает в согласованном с Застройщиком банке в пользу Застройщика аккредитив.

Стороны установили, что при нарушении Дольщиком указанного срока к Договору применяются положения, указанные в абзаце 2 п. 8.1 Договоров.

В соответствии с п. 5.2.1.2 Договоров днем открытия аккредитива считается день предоставления от Исполняющего банка в адрес Застройщика уведомления об открытии аккредитива.

По условиям п. 8.1 Договоров они считаются заключенными с даты их государственной регистрации в органе, регистрирующем сделки с недвижимым имуществом. Застройщик вправе осуществить действия по регистрации Договоров от имени Дольщика при условии выдачи Дольщиком соответствующей доверенности и получения уведомления от Исполняющего банка об открытии аккредитива в соответствии с п. 5.2.1.2 Договоров.

Если Дольщик не представит Застройщику такую доверенность, либо Дольщик не предпримет действий по самостоятельной явке в регистрирующий орган со всеми необходимыми для регистрации Договоров документами и не представит документы, подтверждающие совершение указанных действий, Договоры считаются незаключёнными и Застройщик вправе будет заключить (и зарегистрировать) аналогичные договоры на квартиры, указанные в п. 1.2 Договоров с любым третьим лицом.

ПАО «Банк «Санкт-Петербург» письмом б/д б/н уведомило Общество об открытии аккредитива на сумму 24 988 963 руб.

При обращении в Компанию 28.04.2020 в целях передачи доверенности и документов, необходимых для государственной регистрации сделок, Обществу было выдано Уведомление от 27.04.2020 исх. 1441 об одностороннем отказе Застройщика от заключения Договоров в связи с неисполнением Обществом п. 8.1 Договоров.

В ответ на претензии Общества от 28.04.2020 и от 07.05.2020 письмом от 14.05.2020 исх. № 1601 Компания возвратила предоставленные Дольщиком документы, сообщила о неполучении ею в предусмотренный п.5.2.l.1 Договоров срок сведений об открытии аккредитива в Исполняющем банке, а также в разумный срок документов от Дольщика, необходимых для государственной регистрации Договоров, в связи с чем Компанией были применены положения п. 8.1 Договоров. Компания указала, что Договоры считаются незаключенными и Застройщик вправе заключить аналогичные договоры с третьими лицами.

Досудебная претензия истца, полученная ответчиком 28.04.2020 вх. № 1914, была оставлена им без удовлетворения.

Полагая действия истца по отказу в регистрации Договоров неправомерными, ссылаясь на то, что с момента подписания Договоров и до момента вручения необходимых документов прошло 12 дней (из них 8 рабочих дней), Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчика осуществить соответствующие действия по регистрации Договоров.

В свою очередь Компания заявила встречный иск о признании договоров №№ 419266- НС3367.11.1, 41325З-НС3367.11.1, 733273-НС3367.11.1, 449280-НС3367.11.1, 420277-НС3367.11.1, 430252-НС3367.11.1 незаключенными.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности с пояснениями лиц, участвующих в деле, суд считает первоначальный и встречный иски не подлежащими удовлетворению.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства устанавливает Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 этого же Федерального закона).

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из содержания Договоров стороны выразили согласие на установление указанных в них правоотношений и приняли на себя взаимные права и обязанности по ним.

Условия этих Договоров предусматривают обязанность открытия Дольщиком аккредитива в Исполняющем банке и получение Застройщиком сведений об этом не позднее 5 рабочих дней с даты подписания Договоров.

Если сведения об открытии аккредитива в соответствии с п. 5.2.1.2 Договоров не предоставлены Застройщику в указанный срок, а также соответствующий пакет документов не представлен Дольщиком самостоятельно в регистрирующий орган, Застройщик уведомляет Дольщика о том, что им не были совершены действия, направленные на регистрацию Договоров, в связи с чем применяются положения абз. второго пункта 8.1 Договоров – о признании незаключёнными и праве Застройщика заключить (и зарегистрировать) аналогичные договоры на квартиры, указанные в п. 1.2 Договоров с любым третьим лицом.

Из материалов дела следует и Обществом не оспаривается, что действия по передаче Застройщику необходимых для регистрации документов, в том числе уведомления об открытии аккредитива, осуществлены Дольщиком спустя 12 дней (из них 8 рабочих дней), то есть с нарушением срока, предусмотренного п. 5.2.1.1 Договоров, в связи с чем Застройщик в порядке п.8.1 Договоров 27.04.2020 уведомил Дольщика о несовершении им действий по государственной регистрации Договоров и наступлении обстоятельств, предусмотренных указанным пунктом: признании Договоров незаключенными и праве Застройщика заключить аналогичные договоры с третьими лицами.

По заявлению истца от 08.06.2020 ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» возвратило перечисленные Обществом обеспечительные платежи по Соглашениям о намерении заключить договоры участия в долевом строительстве, что свидетельствует об отказе Общества от этого намерения.

Платежным поручением от 17.06.2020 № 13393 сумма обеспечительного платежа возвращена Обществу.

По состоянию на дату принятия настоящего решения в отношении части объектов по Договорам произведена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве с иными участниками долевого строительства, соответствующие записи в ЕГРН являются актуальными.

В связи с изложенным правовые основания для обязания ответчика произвести государственную регистрацию Договоров участия в долевом строительстве отсутствуют.

Суд также не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

В части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ приведен перечень условий, подлежащих согласованию сторонами в договоре участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 5 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Встречный иск не содержит ссылок на перечисленные в вышеуказанных нормах Закона № 214-ФЗ основания для признания Договоров незаключенными.

Кроме того, по условиям п. 8.1 Договоров и части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ Договоры считаются заключенными с даты их государственной регистрации.

Договоры не прошли государственную регистрацию, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска о признании их незаключенными.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.