Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № А46-21140/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21140/2017
28 февраля 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ШАНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.01.2015 по 31.08.2017 в размере 7 861 193 руб. 19 коп., а также пени за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в размере 320 359 руб. 53 коп.,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.07.2017, служебное удостоверение,

от ответчика – директор ФИО2, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ШАНС» (далее - ООО «ШАНС», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.01.2015 по 31.08.2017 в размере 7 861 193 руб. 19 коп., а также пени за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в размере 320 359 руб. 53 коп.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

17.07.2013 Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и обществом с ограниченной ответственностью «ШАНС» на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 3 июля 2013 года, состоявшегося  3 июля 2013 года (далее - Аукцион), был заключен договор № Д-Л-31-10139-А аренды земельного участка сроком на 7 лет для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.11.2013.

Предметом договора согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 48373 кв.м., с кадастровым номером 55:36:170110:4215, местоположение Участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир строение, участок находится примерно в 330 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ЛАО, пр-кт Сибирский, д. 20/2.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора размер арендной платы за предоставленный участок составляет 43 586 руб. 73 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы.

Согласно пункту 4.2 Договора арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная   собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

3) ввода объекта в эксплуатацию.

Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение №4 к Договору) в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске» и рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Сап/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, составляет: 174346934,06 руб. – земельного участка площадью 48 373 кв.м.; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,003 (п. 1 прил. № 1 к Положению Постановления Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п); 12 - количество месяцев в году.

Протоколом о результатах аукциона от 03.07.2013, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер арендной платы за земельный участок – 43 586,73 рублей в месяц.

С 10.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:4215, кадастровая стоимость такого участка составила 188369299 руб. 30 коп., в связи с чем с 10.01.2015 размер арендной платы составляет 47 090 руб. 82 коп. в месяц.

11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 настоящего Порядка.

Департамент, указав на изменение порядка расчета арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы от 28.06.2017 № Исх-ДИО/10315.

В соответствии с данным уведомлением размер арендной платы за участок с 11.05.2015 года по 10.05.2016 составляет 313 948 руб. 83 коп.  в месяц, с 11.05.2016 по 10.05.2017 – 334 041 руб. 56 коп. в месяц, с 11.05.2017 – 347 403 руб. 22 коп. в месяц, и рассчитан на основании  постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

24.08.2017 Департаментом была направлена претензия Исх-ДИО/14192 об оплате задолженности по арендной плате с учетом доначисления за период с 10.01.2015 по 31.08.2017 в сумме 7 861 193 руб. 19 коп. и пени за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в сумме 320 359 руб. 53 коп.

Доначисление за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 было произведено Департаментом в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Доначисление за период с 11.05.2015 было произведено Департаментом на основании  постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору № Д-Л-31-10139-А аренды земельного участка за период с  10.01.2015 по 31.08.2017 составила 7 861 193 руб. 19 коп. Также были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в размере 320 359 руб. 53 коп.

В связи с изложенным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Однако, договор аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А заключен по результатам аукциона.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Из материалов дела следует, что протоколом о результатах аукциона от 03.07.2013, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер арендной платы за земельный участок -  43 586, 73 рублей в месяц.

В силу пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В пункте 20 того же Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13 выражена правовая позиция, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Согласно пункту 4.2 Договора арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная   собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

3) ввода объекта в эксплуатацию.

С 10.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:4215, кадастровая стоимость такого участка составила 188369299 руб. 30 коп., в связи с чем с 10.01.2015 размер арендной платы составляет 47 090 руб. 82 коп. в месяц.

При этом, расчет размера арендной платы за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 произведен на основании Постановления Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске», в соответствии с условиями договора.

В связи с чем, суд приходит к выводу о возможности Департамента в соответствии с условиями Договора, изменить размер арендной платы за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 до 47 090 руб. 82 коп. в месяц.

По расчету суда, задолженность Общества за указанный период, с учетом оплат арендной платы в размере 43 586 руб. 73 коп. в месяц, составляет 14 016 руб. 36 коп.

Что касается изменения размера арендной платы Департаментом за период с 11.05.2015 на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», суд приходит к выводу о незаконности такого доначисления.

Так, данное постановление распространяется на земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Договор аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А был заключен по результатам торгов,  а именно на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 03 июля 2013 года.

В связи с чем, постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» не может применяться к Договору, заключенному на торгах.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.12.2017 по делу № А46-4320/2017.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что договор был заключен на торгах, исходя из того, что арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях, суд считает незаконным перерасчет, произведенный Департаментом на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» за период с 11.05.2015 по 31.08.2017.

При изложенных обстоятельствах, суд считает требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 31.08.2017 незаконным, необоснованным  подлежащим отклонению.

Таким образом, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования частично, взыскать задолженность по договору аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 в размере 14 016 руб. 36 коп., в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в остальной части – отказать.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определенную законом или договором.

В пункте 7.3 Договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету суда, сумма пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А, начисленных на задолженность в размере 14 016 руб. 36 коп., за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 составила 588 руб. 69 коп.

Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования частично, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ШАНС» в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска задолженность по договору аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 в размере 14 016 руб. 36 коп., а также пени за просрочку платежей по договору аренды № Д-Л-31-10139-А за период с 11.07.2017 по 21.08.2017  в размере 588 руб. 69 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет   2 000  рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ШАНС» (ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированного по адресу 644074, <...>; зарегистрированного в качестве юридического лица 21.06.2013) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997, зарегистрированного по адресу: 644043, <...>,  задолженность по договору аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 в размере 14 016 руб. 36 коп., а также пени за просрочку платежей по договору аренды № Д-Л-31-10139-А за период с 11.07.2017 по 21.08.2017  в размере 588 руб. 69 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ШАНС» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000  рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                         В.В. Пермяков